나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1054 [1] 인천광역시 남동구 구월동 23 구월힐스테이트 1105동 2층201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동에 소재하고, ""구월중학교"" 남동측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 아파트 단지까지 차량접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역이 소재하여 제반교통여건은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 22층 건물 내 제2층 제201호이며(사용승인일 : 2007.8.1.),
외벽 : 외벽 석재, 페인팅 등 마감
창호 : 샷시 창호 등

이용상태

""공동주택(아파트)""임.

설비내역

위생설비 및 급·배수시설, 소화전, 승강기 설비 등 구비되어 있음. 정상 작동 여부는 입찰 참가시 별도로 확인하시기 바람.

토지의 형상 및 이용상태

토지 위치에 따라 경사차이가 있으나 대체로 평탄하게 조성한 광평수의 부정형 토지이며, 공동주택(아파트) 건부지임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 외부 공도에 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축용도지역기타(2019-01-18)(건축법 제46조(건축선의 지정)[건축과 문의:032-453-2770])<건축법>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2016-07-30)<철도안전법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

본건 구분건물의 내부는 관련 공부서류 집합건축물대장, 건축물현황도 및 일반적인 이용상황을 고려하였음(경매 참여, 입찰 등의 경우에 현황이 도면 등과 상이할 수 있으므로 재확인 및 주의요함).

본건 등기사항전부증명서상 임차권등기명령이 되어 있으므로 참고바람(등기명령일 : 2024.1.4., 임차보증금 금480,000,000원, 기타사항은 등기사항전부증명서 참조바람).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1054 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 23 구월힐스테이트 1105동 2층201호

용도: 아파트 (공동주택)

감정가: 633,000,000원

토지면적: 43.90㎡ (약 13.28평)

건물면적: 115.67㎡ (약 35.00평) - 전용면적

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO (강제경매 신청 채권자)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 남동구 구월동에 소재하며, "구월중학교" 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 공동주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 단지 환경을 갖추고 있습니다.

교통상황: 본건 아파트 단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 여건은 양호한 편입니다.

건물 구조: 본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 22층 건물 중 제2층 제201호입니다. 사용승인일은 2007년 8월 1일입니다. 외벽은 석재 및 페인팅으로 마감되었으며, 창호는 샷시 창호 등입니다.

이용상태: 본건은 현재 공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.

설비내역: 위생설비 및 급배수시설, 소화전, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다. 다만, 설비의 정상 작동 여부는 입찰 참가 시 별도로 확인하시기 바랍니다.

토지 형상 및 이용상태: 토지는 위치에 따라 경사 차이가 있으나 대체로 평탄하게 조성된 광평수의 부정형 토지이며, 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 단지 내 도로를 통하여 외부 공공도로와 연계되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 제3종일반주거지역, 대로1류(폭 35~40m)에 접합되어 있으며, 가축사육제한구역, 건축용도지역 기타, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구 등에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 2025년 4월 30일 접수된 박진현 신청의 강제경매(갑8)입니다.

주요 권리관계:

* 소유권 관련 사항: 소유권 보존(2007.10.01), 소유권 이전(2008.01.31, 2013.11.04) 등기가 확인됩니다.

* 임차권: 본건에는 을11번 주택임차권이 등기되어 있으며, 권리자는 박진현, 권리금액은 480,000,000원입니다. 등기사항전부증명서상 2024년 1월 4일 임차권 등기명령이 접수되었습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 480,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-03-29

* 확정일자: 2021-03-26

* 배당신고일자: 2024-01-10

* 대항력: 있음

* 비고: 임차권이 등기되어 있으며, 본건의 매각으로 소멸되지 않는 권리입니다.

인수되는 권리: 을11번 주택임차권은 말소되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 높습니다.

주의사항:

* 본건에는 대항력 있는 임차인(박 )이 존재하며, 보증금은 480,000,000원입니다.

* 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음(을구 11번 주택임차권등기). 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함."이라는 내용이 기재되어 있습니다.

* 권리분석 상 "인수 보증금 합계: 0원"으로 표시되어 있으나, 이는 배당 순위 및 절차상 매수인이 직접 추가로 부담할 금액이 없을 수 있음을 의미할 수 있습니다. 그러나 등기부상 임차권의 '말소: 인수' 표기와 물건명세서의 인수 가능성 문구를 반드시 확인하고, 입찰 전 최종적인 권리 인수 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

1.3. 상권분석

본건은 인천광역시 남동구 구월동의 주거 밀집 지역에 위치하고 있으며, 인근에 학교와 근린생활시설이 다수 분포하고 있어 기본적인 상업 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

대중교통 이용이 편리한 위치로, 잠재적인 소비자 유입 가능성이 있습니다.

주변 시설에 대한 자체 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 투자를 결정하기 전에 반드시 현장 방문을 통해 주변 환경을 직접 확인하시기 바랍니다.

1.4. 생활정보

주변 학교: 구월중학교 등이 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

주요 편의시설: 단지 내 상가 및 주변 상업시설을 통해 다양한 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

아파트 정보: 본건은 "구월 힐스테이트&롯데캐슬골드" 단지에 속해 있으며, 총 5076세대가 거주하는 대규모 단지입니다. 사용승인일은 2007년 8월 1일이며, 총 60개 동으로 구성되어 있습니다. 주차는 총 6247대 (지하 6237대, 지상 10대) 수용 가능합니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설 등 다양한 복리시설이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 박 씨가 존재하며, 임차보증금 480,000,000원이 경매 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 할 수 있다는 점입니다. 이로 인해 실질적인 취득 비용이 크게 증가할 수 있습니다.

건물 사용승인일이 2007년으로, 상당한 시간이 경과함에 따라 향후 노후화로 인한 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

간혹 감정평가서 상의 면적이나 내부 이용 상태와 실제 현황이 다를 수 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 상세한 물건 상태를 재확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구의 주요 아파트 단지 내에 위치하여 우수한 교통 및 생활 편의시설 접근성을 갖추고 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수라는 중대한 위험 요소를 내포하고 있어, 이에 대한 면밀한 분석과 철저한 대비가 필수적입니다. 임차 보증금의 실제 인수 여부가 본 건 투자의 성패를 좌우할 수 있습니다.

건물 자체는 공동주택으로서 기본적인 주거 기능을 제공하며, 주변 시세 대비 가격 메리트가 있을 경우 고려해볼 만한 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

인천 남동구 구월동은 지역 내 주요 상업 및 행정 중심지로, 지속적인 개발 가능성이 있는 지역입니다.

최근 매매 사례를 비추어 볼 때, 본건의 시세가 감정가를 상회할 가능성이 있습니다. (단, 임차인 보증금 인수 여부에 따라 투자 수익률이 크게 달라집니다.)

건물 노후화에 따른 수리 비용 발생 가능성에도 불구하고, 대규모 아파트 단지의 일원으로서 꾸준한 수요가 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 633,000,000원

최근 매매가 시세 분석:

* 133.83㎡ (약 40평) : 790,000,000원 (2026년 7월)

* 83.78㎡ (약 25평) : 528,000,000원 (2026년 7월)

* 84.81㎡ (약 25평) : 480,000,000원 (2026년 7월)

본건은 115.67㎡ (약 35평) 면적으로, 위 시세 자료를 바탕으로 볼 때 현재 시세는 약 650,000,000원에서 730,000,000원 범위로 추정됩니다 (평당 약 190~210만원 적용).

본건의 주요 리스크인 임차인 보증금 480,000,000원의 인수 가능성을 매우 중요하게 고려해야 합니다. 만약 해당 보증금을 매수인이 인수해야 한다면, 실질적인 매수 비용은 입찰가에 보증금을 더한 금액이 됩니다.

따라서, 임차인 보증금 인수 위험을 충분히 반영하고, 보수적인 투자 관점에서 접근할 필요가 있습니다.

예상 입찰가: 550,000,000원

본 입찰가는 임차 보증금을 인수하지 않아도 되는 상황을 가정하거나, 인수하더라도 시세 대비 충분한 할인율을 확보할 수 있다는 판단 하에 제시된 금액입니다. 실제 입찰 시에는 배당 절차 및 임차 보증금 인수 여부에 대한 최종 확인을 거쳐 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.