나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509036 [1] 인천광역시 서구 청라동 202-5 에이스하이테크시티청라 10층2-1004호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재“초은중학교”남서측 인근에 위치하는 부동산
으로서, 본건까지 차량접근 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인
대중교통 이용상황은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통
이용상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조, 프리케스트콘크리트구조
(철근)콘크리트지붕 10층 건물로서,
외 벽 : 커튼월 및 복합판넬 마감.
내 벽 : 몰탈위 수성페인트 마감.
바 닥 : 타일 마감.
창 호 : 로이유리 마감.

이용상태

지식산업센터(공장: 출입문에 AURACELL로 부착되어 있음)로 이용 중임.

설비내역

급,배수시설, 위생시설, 전기시설, 승강기 시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서, 지식산업센터 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 진입로 외곽 공도와 접하며, 도로 포장 상태는 양호한 편임.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 특수도로(보행자전용도로)
(접합), 가축사육제한구역, 경제자유구역, 도시첨단산업단지, 성장관리권역.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기준시점일 현재 이해관계인의 부재로 인하여, 자세한 임대 내역은 미상임.

물건 비고

공장(지식산업센터)으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경509036 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 청라동 202-5 에이스하이테크시티청라 10층2-1004호

* 용도: 지식산업센터 (공장)

* 감정가: 547,000,000원

* 토지면적: 42.38㎡ (약 12.82평)

* 건물면적: 142.80㎡ (약 43.20평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 중소기업은행

* 주의사항: 공장(지식산업센터)으로 이용 중임.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 인천광역시 서구 청라동 소재 “초은중학교” 남서측 인근에 위치하며, 주변은 지식산업센터 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임. 서울 지하철 7호선 연장 예정(2027년 예정) 등 교통 인프라 개선이 기대됨.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조, 프리케스트콘크리트구조의 10층 건물임. 외벽은 커튼월 및 복합판넬, 내벽은 몰탈위 수성페인트, 바닥은 타일, 창호는 로이유리로 마감됨.

* 건축물 정보: 에이스하이테크시티청라 건물로, 2019년 건축 허가, 2021년 9월 14일 사용 승인된 비교적 신축 건물임. 총 10층 중 10층에 위치함.

* 토지 이용상태: 가장형의 토지로서 지식산업센터 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 본건 진입로는 외곽 공도와 접하며, 도로 포장 상태는 양호함.

* 토지이용계획: 준공업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m), 특수도로(보행자전용도로), 가축사육제한구역, 경제자유구역, 도시첨단산업단지, 성장관리권역으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을2 근저당권 (중소기업은행, 2024년 6월 11일 접수, 720,000,000원). 본 경매로 인해 말소될 예정임.

* 총 등기부채권액: 728,691,050원 (근저당 720,000,000원 + 가압류 8,691,050원).

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주식회사아루라셀, 오승재

* 보증금: 12,000,000원

* 차임: 1,200,000원

* 전입/사업자등록일: 2024년 6월 17일

* 대항력: 없음.

* 인수 가능한 보증금: 0원. (상기 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무가 없습니다.)

1.3. 상권분석

* 건물: 에이스하이테크시티청라는 인천 서구 청라동에 위치한 대규모 지식산업센터 단지임.

* 입지: 초은중학교 남서측 인근에 자리하며, 주변으로 다양한 산업 시설 및 근린생활시설이 혼재되어 있음. 도시첨단산업단지 내 위치하여 관련 산업 종사자들의 배후 수요가 기대됨.

* 교통: 차량 접근성이 우수하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용도 원활한 편임. 특히 서울 지하철 7호선 연장(2027년 예정) 및 GTX-D 노선 사업 추진 등으로 교통 호재가 있음.

* 주변 환경: 현대무벡스 등 신규 공장들이 입주하여 산업 단지로서의 기능이 강화되고 있음.

1.4. 생활정보

* 주요 교육시설: 초은중학교가 인근에 위치함.

* 교통시설: 차량 접근성 및 인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 향후 교통망 확충이 예정되어 있음.

* 편의시설: 건물 내 근린생활시설이 있으며, 주변 상권 이용이 가능함. 단, 대규모 쇼핑몰(스타필드 청라 등)은 사업 추진 중으로 완공 시 편의성이 증대될 수 있음.

* 혐오시설: 주변에 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았음. 다만, 인천 지역에서는 소각장 이전 관련 갈등이 있으나, 본 물건 소재지와는 직접적인 관련성이 낮은 것으로 판단됨.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인: 주식회사아루라셀, 오승재는 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 그러나 임대차 관계에 대한 면밀한 확인 및 명도 절차가 필요할 수 있습니다.

* 채무: 등기부상 채무 총액이 감정가보다 높으나, 이는 매각으로 인해 모두 소멸되므로 낙찰자에게 인수되는 부담은 없습니다.

* 건물 상태: 2021년 사용 승인된 비교적 신축 건물이나, 정확한 건물 상태 확인을 위한 현장 조사가 권장됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 청라동의 에이스하이테크시티에 위치한 지식산업센터로, 교통 편의성 증대(지하철 7호선 연장 등) 및 도시첨단산업단지 내 입지가 강점입니다. 감정가는 547,000,000원이며, 현재 등기부상 채무 총액은 728,691,050원으로 높으나 경매로 인해 모두 소멸 예정입니다. 임차인은 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다. 비교적 신축 건물로서 관리 용이성과 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 인천 경제자유구역 및 도시첨단산업단지 내 위치하여 산업적 가치가 높음.

* 교통: 지하철 7호선 연장 확정 등 교통 호재로 인한 접근성 향상 기대.

* 건물: 에이스하이테크시티청라 10층 2-1004호, 전용면적 142.80㎡(약 43평)의 넓은 면적 보유.

* 혜택: 지식산업센터로서 취득세, 재산세 감면 등 다양한 세제 혜택 적용 가능.

* 안정성: 2021년 사용 승인된 신축급 건물로 비교적 안정적인 관리가 가능함.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 주변 시세, 유사 물건의 최근 거래 사례, 시장 동향, 투자자의 수익률 목표 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 다만, 인수할 권리가 없고 임차인 부담이 없는 점은 긍정적입니다. 통상적으로 감정가의 70~90% 수준에서 입찰이 진행될 수 있으나, 개별 물건의 특성과 경쟁률에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.