나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1064 [1] 인천광역시 부평구 부평동 374-1 부평한라비발디 20층2027호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현산 · 평가일 2025.05.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 ""인천1호선 부평시장역"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 상업ㆍ업무용 건물 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 인천1호선 ""부평시장역""이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하7층/지상27층 건 내 제20층 제2027호로서,
(사용승인일 : 2021.06.02.)

외벽 : 복합판넬 마감 등.
창호 : 섀시창호.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 화재탐지설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 업무시설·1,2종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 25미터, 북측으로 노폭 약 30미터, 북동측으로 노폭 약 6미터, 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서 상 임차권 등기사항 있음.
-임차보증금 금140,000,000원
-임대차계약일자 2022년04월25일
-확정일자 2022년04월28일

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1064 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 374-1 부평한라비발디 20층 2027호

물건종별: 오피스텔

감정가: 131,000,000원

토지면적: 3.27㎡ (약 0.99평)

건물면적: 22.27㎡ (약 6.74평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OOOO

건축물 사용승인일: 2021년 06월 02일

총층수: 지하7층/지상27층 중 20층

건물명: 부평한라비발디

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 부평구 부평동에 소재하며, 인천1호선 부평시장역에서 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 오피스텔, 상업 및 업무용 건물 등이 혼재된 지역입니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 인천1호선 부평시장역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

남서측 약 25미터, 북측 약 30미터, 북동측 약 6미터, 남동측 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 주요 권리사항은 다음과 같습니다.

선순위 임차권 및 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

경매개시결정 등기상 채권자는 이OOOO이며, 강제경매 사건입니다.

집합건물 등기부상 을구 3번으로 주택임차권이 등기되어 있으며, 권리자는 이한빛누리, 권리금액은 140,000,000원입니다.

해당 임차권은 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다.

등기부상 말소기준권리는 갑9번의 강제경매(인천지방법원 2025타경1064)입니다.

등기사항전부증명서 상 임차권 등기사항이 있으며, 임차보증금은 140,000,000원입니다.

임대차계약일자는 2022년 04월 25일, 확정일자는 2022년 04월 28일입니다.

임차인 이한빛누리(이 )는 2022년 05월 13일 전입(사업자등록)하였으며, 대항력이 있습니다.

배당신고일자는 2024년 06월 14일입니다.

임차인 이 (이한빛누리) 관련 주의사항:

본건 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 임대차보증금 140,000,000원에 대한 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

1.3. 상권분석

본건은 부평시장역 인근 상업·업무 지역에 위치하여 유동인구가 많고, 오피스텔 및 근린생활시설, 업무시설이 밀집해 있어 상권이 활성화되어 있습니다.

인근에 백화점, 대형마트, 병원, 관공서 등 다양한 편의시설 및 생활 기반 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 철근콘크리트구조의 오피스텔 건물로, 사용승인일은 2021년 6월 2일입니다.

내부에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 도시가스 개별난방 설비, 화재탐지 설비 등이 구비되어 있습니다.

주위 환경은 오피스텔, 상업·업무용 건물 등이 소재하는 지역으로 생활환경은 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 선순위 임차인의 보증금 140,000,000원이 매수인에게 인수된다는 점입니다.

현재 감정가(131,000,000원) 및 등기부채권 총액(140,000,000원)보다 임차인의 보증금이 더 높은 상황이므로, 입찰 시 이를 반드시 고려해야 합니다.

만약 낙찰가가 140,000,000원에 미치지 못할 경우, 그 차액만큼 매수인이 추가로 부담해야 합니다.

이로 인해 실제 총 취득 비용이 예상보다 높아질 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부평역세권에 위치하여 입지 조건은 우수하나, 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 140,000,000원이 인수되는 점이 가장 큰 부담 요인입니다.

따라서, 본건의 실질적인 취득 비용과 향후 시장 가치를 신중하게 분석하여 보증금 인수 금액을 고려한 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

본건 주변으로 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.7. 투자 포인트

우수한 역세권 입지로 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

신축 건물(2021년 준공)로 건물 상태가 양호합니다.

적절한 가격에 낙찰받는다면 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 정보 분석:

전용면적 22.266㎡ (약 6.74평) 오피스텔이 2026년 5월 29일에 105,000,000원에 거래되었습니다.

감정가는 131,000,000원입니다.

인수해야 할 임차보증금은 140,000,000원입니다.

예상 입찰가 산정:

가장 유사한 면적의 실거래가(105,000,000원)와 감정가(131,000,000원)를 고려할 때, 본건의 시장 가치는 105,000,000원 ~ 131,000,000원 범위로 추정됩니다.

그러나 매수인이 인수해야 할 임차보증금이 140,000,000원이므로, 최소한 140,000,000원 이상으로 입찰하지 않으면 보증금 전액을 부담하게 됩니다.

따라서, 실제 총 지출 금액을 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

현 시세 및 낙찰 가능성을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 125,000,000원으로 제안합니다.

다만, 이 경우 낙찰가 125,000,000원 외에 임차인 보증금 15,000,000원(140,000,000원 - 125,000,000원)을 추가로 부담하게 되어 총 취득 비용은 140,000,000원이 됩니다.

안정적인 투자를 위해서는 인수 보증금액 이상으로 입찰가를 높이는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.