나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71605 [1] 경기도 구리시 교문동 826 신명아파트 306동 2층201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.05.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 교문동 소재 '장자중학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진입이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하는바 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리그조 평스라브 위 경량철골지붕 지상 23층 건물 내 제2층 제201호로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

아파트(방3, 주방, 거실, 화장실, 발코니 등)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 소화설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 20미터, 남서측으로 노폭 약 15미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

교문동 826 :도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(토평지구), 중로1류(폭 20m~25m)(보조간선도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-11-29)(장자중학교/학교환경위생정화구역은 반드시 구리남양주교육청에 재확)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(장자초등학교/학교환경위생정화구역은 반드시 구리남양주교육청에 재)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 제1호))<수도법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 남양주지원 2025타경71605 (1)

소재지: 경기도 구리시 교문동 826 신명아파트 306동 2층201호

용도: 아파트

감정가: 973,000,000원

채권자: 주OOOOOOOOOO (주채권은행: 페퍼저축은행)

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

1.2. 면적

토지면적: 53.20㎡ (약 16.1평)

토지 지분: 53.20㎡ (약 16.1평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 84.63㎡ (약 25.6평)

건물 지분: 84.63㎡ (약 25.6평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

아파트명: 신명아파트 (교문장자마을신명)

동/호수: 306동 2층 201호

준공년도: 2001년

총세대수: 434세대

총동수: 6개동

최고층수: 23층

본건 층수: 2층

전용면적: 84.63㎡ (약 25.6평)

건축물대장상 주요 용도: 공동주택(아파트)

1.4. 특이사항

임대관계: 미상 (명확한 임차인 정보 및 보증금/차임 미상)

기타: 해당사항 없음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 구리시 교문동 소재 '장자중학교' 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 주거지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 진입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

* 동측으로 노폭 약 20미터, 남서측으로 노폭 약 15미터의 포장도로와 각각 접함.

2.3. 주변시설 및 혐오시설 검토

* 본건은 장자중학교, 장자초등학교 등 교육시설이 인근에 위치하여 교육환경이 양호합니다.

* 아파트 단지, 근린생활시설 등이 인접하여 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 주변에서 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 구리타워(소각장 굴뚝 이용 전망대)가 있으나 이는 혐오시설로 보기 어렵습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리: 2006년 09월 12일 접수된 우리은행 근저당권 (을5, 채권최고액 84,200,000원) 입니다.

본 경매 절차로 인해 대부분의 등기부상 권리는 말소될 것으로 예상됩니다.

3.2. 등기부 요약

* 소유권 보존: 신명종합건설주식회사 (2001-09-28)

* 소유권 이전: 김태수 (2001-10-10), 정지구 (2006-09-20)

* 근저당권: 우리은행 (2006-09-12, 84,200,000원), 우리은행 (2006-11-17, 161,000,000원), 페퍼저축은행 (2020-10-08, 372,000,000원), 페퍼저축은행 (2021-04-26, 96,000,000원), 페퍼저축은행 (2022-02-21, 84,000,000원), 페퍼저축은행 (2022-05-24, 48,000,000원), 페퍼저축은행 (2022-08-18, 108,000,000원)

* 임의경매개시결정: 페퍼저축은행 (2025-05-07, 602,773,416원)

* 등기부 채권 총액: 953,200,000원

* 말소되지 않는 권리: 없음 (지상권 등 특이사항 없음)

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상임.

* (주의 문구) 임차인의 보증금 및 차임이 미상인 경우, 금액이 미상이라도 주의 필요합니다. 본 건의 경우 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 임차인으로 인한 금전적 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 그러나 현황 조사 시 점유자가 임차인일 경우, 관련 내용을 명확히 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주거 환경

본건이 속한 교문동 일대는 성숙된 아파트 단지 밀집 지역으로, 안정적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

단지 내 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 개발 잠재력

구리시는 서울 생활권으로, 광역 교통망 개선 및 개발 사업 등에 따른 잠재적 가치 상승 가능성이 있습니다. 8호선 장자호수공원역 신설로 잠실 등 서울 주요 지역 접근성이 개선되었습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 대형마트, 병원, 은행 등 주요 편의시설은 차량 이동을 통해 접근 가능합니다.

* 단지 인근 편의점, 마트 등 근린생활시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교육시설

* 장자중학교, 장자초등학교가 인접해 있어 자녀 교육에 유리한 환경입니다.

* 서울삼육중학교, 동화고, 삼육고 등 특목/자사고 진학률이 높은 학교로의 진학도 언급됩니다.

5.3. 공공시설 및 녹지

* 장자호수공원이 인근에 위치하여 여가 활동 및 산책을 즐기기 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 및 경매 진행

* 채권 총액이 953,200,000원으로 감정가 973,000,000원과 유사한 수준입니다. 이는 경매 낙찰가가 채권액에 미치지 못할 경우 유찰될 가능성이 있음을 시사합니다.

* 임대 관계가 미상인 점은 명도 과정에서 변수가 될 수 있습니다. (단, 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있어 금전적 부담은 없을 것으로 예상됩니다.)

6.2. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(토평지구) 입니다.

* 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m)와 접해 있습니다.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역(장자중학교, 장자초등학교), 비행안전제3구역, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등 다수의 법적 제한 사항이 존재합니다. 특히 비행안전제3구역은 해당 지역의 건축 및 개발 행위에 제약을 줄 수 있습니다.

6.3. 건물 노후도

* 2001년 준공된 건물로, 약 25년이 경과하여 향후 유지보수 및 수선에 대한 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.4. 시장가치와의 괴리 (가장 중대한 리스크)

* 본 건의 감정가(973,000,000원) 및 채권 총액(953,200,000원)과 비교 시, 현재 시세는 현저히 낮은 수준입니다.

* 최근 실거래가 정보에 따르면, 84.63㎡ (약 25.6평) 기준 매매가는 약 12억 3천만원 내외로 파악됩니다.

* 이처럼 감정가와 시세 간의 큰 차이는 경매 진행 시 첫 입찰에서 낙찰이 어려울 가능성이 높으며, 유찰 후 가격이 추가 하락할 경우에만 시장 가격에 근접한 취득이 가능할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 구리시 교문동의 아파트 물건으로, 장자중학교 인근에 위치하여 교육 환경이 우수하며, 8호선 장자호수공원역 신설로 대중교통 접근성도 개선되었습니다. 아파트 자체는 철근콘크리트 구조로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이한 주거 지역에 자리하고 있습니다.

권리분석상 말소기준권리 이하 모든 권리는 말소될 것으로 예상되며, 인수할 권리 부담은 없어 보입니다. 임대관계가 미상이라는 점은 명도 과정에서 변수가 될 수 있으나, 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있어 금전적 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

가장 중대한 리스크는 감정가(9.73억원)와 채권 총액(9.53억원) 대비 현재 시장 시세(약 12.3억원 내외)가 훨씬 높다는 점입니다. 이는 통상적인 경매 물건의 감정가-채권액-시세 간의 관계와 반대되는 상황으로, 경매가 진행되더라도 해당 가격대에서 낙찰되기 어려울 가능성이 매우 높습니다. 유찰이 반복될 경우, 시장 시세에 부합하는 가격으로 취득할 수 있는 기회가 발생할 수 있습니다. 비행안전제3구역 등 법적 제한 사항도 투자 시 반드시 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교육 환경: 장자중학교, 장자초등학교 등 교육시설이 인접해 있습니다.

* 개선된 교통 접근성: 8호선 장자호수공원역 신설로 서울 주요 지역 접근성이 향상되었습니다.

* 안정적인 주거 지역: 성숙된 아파트 단지 밀집 지역으로 주거 수요가 꾸준합니다.

* 인수 부담 없는 권리관계: 말소기준권리 이하 권리는 소멸되며, 임차인 인수 부담이 없습니다.

* (잠재적 기회) 시장 시세 대비 낮은 가격 취득 가능성: 유찰을 통한 시세 반영 가격에서의 취득 기회.

9. 예상 입찰가

제공된 정보 및 외부 시세 조사 결과에 따르면, 본건(전용 84.63㎡, 약 25.6평)의 현재 시장 가격은 약 12억 3천만원 내외로 파악됩니다.

KB부동산 등 전문 부동산 정보 플랫폼의 최근 실거래가 정보는 2026년 7월 30일 15층 기준 12억 3,200만원으로 확인됩니다.

AI 시세 예측 기관에서도 8.5억~10.4억 원대의 시세를 제시하나, 이는 외부 실거래가 정보와 차이가 있습니다.

* 전용면적 84.63㎡ (약 25.6평) 기준

* 최근 실거래가 평균: 약 12억 3,000,000원

* 평당가 (최근 실거래가 기준): 약 48,000,000원/평

감정가(973,000,000원)와 채권 총액(953,200,000원)은 현재 시세보다 현저히 낮습니다. 이는 일반적으로 경매에서 고가 감정이나 과다 채권으로 인해 유찰이 반복되는 상황을 시사합니다.

따라서, 현재 시세(약 12.3억원)를 기준으로 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 본 건의 경우, 첫 경매에서 감정가 또는 채권 총액 수준의 낙찰은 어려울 것으로 예상되므로, 시장 시세에 근접한 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 현 시세 기준 예상 입찰가 범위: 1,150,000,000원 ~ 1,250,000,000원

이는 현재 파악된 최신 실거래가 및 시세를 바탕으로 산정한 것이며, 본건의 특수성(낮은 감정가 대비 높은 시세, 법적 제한 사항 등)과 향후 시장 변동성, 명도 비용, 수리 비용, 취득세 등 부대 비용을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.