나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62991 [1] 경기도 고양시 덕양구 원흥동 727 휴로스센트럴 302 5층501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2025.05.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 도내동 소재 ""도래울초등학교"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 제반차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 20층 건물 중 5층 501호
외벽 : 석재 마감 등
내벽 : -
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

난방설비, 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지대비 등고평탄한 정방형의 토지이며, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건은 제반 차량출입이 가능할 정도의 도로 기반시설 및 주차시설을 갖추었음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 지구단위계획구역(원흥보금자리) , 대로2류(폭 30m~35m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합)가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(원흥공공주택지구)<공공주택 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 민경용으로부터 우선매수권리를 양도받은 한국토지주택공사가 2026.01.19. 우선매수신고서를 제출함(전세사기피해자지원및주거안정에관한특별법 제25조제2항)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경62991 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 원흥동 727 휴로스센트럴 302 5층501호

용도: 오피스텔

감정가: 202,000,000원

토지면적: 6.38㎡ (약 1.93평)

토지지분: 6.38㎡ (약 1.93평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 37.56㎡ (약 11.36평)

건물지분: 37.56㎡ (약 11.36평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 민

건물 정보

건물명: 휴로스센트럴302

구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 20층

해당 층: 5층

사용승인일: 2020년 7월 17일

연면적: 24608.19㎡

감정평가서 요약

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 고양시 덕양구 원흥동 소재 "도래울초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황: 본건까지 제반 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 20층 건물 중 5층 501호. 외벽은 석재 마감 등, 내벽은 기재 없음, 창호는 샷시 창호 등임.

이용상태: 오피스텔로 이용중임.

설비내역: 난방설비, 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태: 인접지대비 등고평탄한 정방형의 토지이며, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등: 대상물건은 제반 차량출입이 가능할 정도의 도로 기반시설 및 주차시설을 갖추었음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 지구단위계획구역(원흥보금자리) , 대로2류(폭 30m~35m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합)

가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공공주택지구(원흥공공주택지구)<공공주택 특별법>

과밀억제권역<수도권정비계획법>

(한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 원흥동에 위치하며, 주변은 아파트 단지와 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어진 지역입니다. 도래울초등학교가 북측 인근에 위치하고 있습니다.

교통상황

차량의 진출입이 용이한 편이며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 가능합니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

건물 및 토지 상태

건물은 철근콘크리트 구조의 20층 건물 중 5층에 위치한 오피스텔입니다. 토지는 인접 필지 대비 등고 평탄한 정방형 형태이며, 오피스텔 건물의 부지로 이용되고 있습니다. 차량의 출입이 가능한 도로와 주차 시설이 확보되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

물건이 속한 토지는 일반상업지역이며, 원흥보금자리 지구단위계획구역에 포함됩니다. 대로2류 및 중로2류와 접하고 있습니다. 다만, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 과밀억제권역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 도시계획 및 환경 관련 제한 사항이 존재합니다.

3. 권리분석

경매 유형: 부동산강제경매

채권자: 민

말소기준권리

등기부등본 상 말소기준권리는 2023년 6월 9일 접수된 세명건설산업의 가압류(사건번호: 수원지방법원 2023카단11046)입니다.

인수되는 권리

* 임차인 현황

임차인: 민경용

보증금: 180,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 8월 30일

확정일자: 2021년 8월 2일

배당신고일자: 2025년 4월 25일

대항력: 있음

물건명세서 상, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 을구 1번 임차권등기가 존재하며, 임대차보증금 180,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

집합건물 등기부 요약

갑5: 소유권이전4번신탁등기말소 (주식회사토담건설)

갑6: 소유권이전 (유한회사두영건설산업) - 매매 금211,820,000원

갑7: 가압류 (세명건설산업) - 금12,787,500원 (말소기준권리)

갑8: 압류 (국민건강보험공단) (말소)

갑11: 가압류 (서울보증보험주식회사) - 금277,803,000원 (말소)

갑13: 압류 (국민건강보험공단) (말소)

갑14: 가압류 (서울보증보험주식회사) - 금70,000,000원 (말소)

갑16: 가압류 (한국렌탈) - 금11,588,550원 (말소)

갑17: 가압류 (서울보증보험) - 금510,239,400원 (말소)

갑21: 가압류 (전문건설공제조합) - 금200,000,000원 (말소)

갑22: 압류 (광산세무서장) (말소)

갑24: 압류 (국민건강보험공단) (말소)

갑25: 강제경매 (민경용) - 금180,000,000원 (말소) - 의정부지방법원 고양지원 2025타경62991

등기부채권 총액: 1,082,418,450원

공유자우선매수신고

임차인 민경용으로부터 우선매수권리를 양도받은 한국토지주택공사가 2026년 1월 19일 우선매수신고서를 제출하였습니다. 이는 전세사기피해자지원및주거안정에관한특별법 제25조제2항에 근거한 것으로, 낙찰자가 결정되더라도 한국토지주택공사가 해당 가격으로 우선 매수할 수 있는 권리를 행사할 수 있음을 의미합니다.

4. 상권분석

건물 개요

본건은 2020년에 준공된 휴로스센트럴302 오피스텔의 5층 501호로, 총 20층 규모의 건물에 속합니다.

주변 환경

건물 주변으로는 아파트 단지와 주거용 오피스텔, 그리고 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 배후 수요를 확보하고 있습니다. 인근에 도래울초등학교가 위치하여 주거 환경으로서는 긍정적인 요소입니다.

교통 및 접근성

차량 접근성이 양호하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

인근 상업 시설

근린생활시설이 주변에 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용에 불편함은 없을 것으로 보입니다.

5. 생활정보

주거 편의시설

단지 내 및 인근 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 쇼핑, 식당 등 편의시설 이용이 가능합니다.

교육 시설

도보 통학이 가능한 거리에 도래울초등학교가 있어 자녀가 있는 세대에게는 교육 환경이 고려될 수 있습니다.

교통 편의

자가용 이용 시 주변 도로망을 통해 주요 지역으로의 이동이 편리하며, 대중교통 노선 또한 이용 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수 부담

현 임차인 민경용은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 180,000,000원이 배당을 통해 전액 회수되지 못할 경우, 해당 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

한국토지주택공사(LH)의 우선매수권 행사 가능성

가장 중대한 리스크 요인으로, 한국토지주택공사가 전세사기특별법에 근거하여 우선매수권을 행사할 경우, 본 건의 최종 낙찰자는 일반 입찰자가 아닌 한국토지주택공사가 될 가능성이 매우 높습니다. 이는 일반 입찰자에게는 사실상 참여가 무의미해지는 상황을 야기할 수 있습니다.

감정가와 시세 간의 괴리

법원 감정가가 202,000,000원으로 책정되었으나, 최근 유사 면적 오피스텔의 실거래가(125,000,000원 ~ 140,000,000원)와 비교 시 상당한 차이가 존재합니다.

법적 절차의 복잡성 및 불확실성

한국토지주택공사의 우선매수 신고는 전세사기 피해자 지원을 위한 특별법에 따른 것으로, 관련 법규 및 절차에 대한 면밀한 이해와 추가적인 확인이 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 원흥동 지역 내 오피스텔로서 기본적인 주거 및 상업 기능을 갖춘 입지에 소재합니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 180,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다.

가장 큰 위험 요소는 한국토지주택공사의 우선매수권 행사 가능성입니다. 이는 사실상 일반 입찰자가 본 건을 낙찰받기 어렵게 만들거나, 낙찰받더라도 매우 신중한 접근이 필요함을 시사합니다. 관련 특별법에 따른 조치이므로, 향후 진행될 법적 절차와 한국토지주택공사의 최종 결정에 따라 물건의 취득 가능성이 크게 달라질 수 있습니다.

감정가 대비 실거래가 수준이 낮다는 점 또한 고려해야 할 부분입니다. 이러한 여러 위험 요인을 종합적으로 판단할 때, 일반 입찰자의 투자 관점에서는 매우 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

원흥동 지역의 개발 및 주거 수요

원흥동 일대는 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 인구 유입 및 부동산 가치 상승의 잠재력을 가질 수 있습니다.

(본건의 경우, 한국토지주택공사의 우선매수권 행사 가능성, 임차인 보증금 인수 부담, 시세 대비 높은 감정가 등 위험 요인이 매우 크므로, 일반적인 투자 포인트 제시가 어렵습니다. 신중한 접근이 필요합니다.)

9. 예상 입찰가

감정가: 202,000,000원

시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 면적(37.56㎡ ~ 37.61㎡)의 오피스텔 실거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 1월 10일, 90,000,000원 (면적 23.29㎡, 5층)

* 2026년 5월 9일, 140,000,000원 (면적 37.56㎡, 14층)

* 2026년 6월 4일, 125,000,000원 (면적 37.61㎡, 9층)

본건(37.56㎡, 5층)과 유사한 면적의 14층 오피스텔이 140,000,000원, 9층 오피스텔이 125,000,000원에 거래된 점을 감안할 때, 본 건의 시장 가치는 대략 125,000,000원 ~ 130,000,000원 수준으로 추정할 수 있습니다.

입찰가 산정 시 고려사항

1. 한국토지주택공사의 우선매수권 행사: 한국토지주택공사가 우선매수권을 행사할 경우, 일반 입찰자에게는 사실상 낙찰의 기회가 없을 수 있습니다.

2. 임차인 보증금 인수: 대항력 있는 임차인의 보증금 180,000,000원을 인수해야 합니다. 이는 시장 가치보다 높은 금액입니다.

3. 시장 가치 대비 감정가: 감정가(202,000,000원)가 최근 실거래가(약 125,000,000원 ~ 130,000,000원)보다 훨씬 높게 책정되어 있습니다.

결론

만약 일반 입찰자가 본 건을 낙찰받더라도, 180,000,000원의 보증금을 인수해야 하는 부담이 있습니다. 이는 현재 추정되는 시장 가치(약 125,000,000원 ~ 130,000,000원)를 훨씬 초과하는 금액입니다. 따라서, 시장 가치 기준으로 볼 때, 낙찰가에 보증금 인수가격을 더하면 총 취득 비용이 시장 가치를 넘어서므로, 일반 입찰자가 긍정적인 금액으로 입찰하는 것은 재정적으로 합리적이지 않습니다.

더욱이 한국토지주택공사가 우선매수권을 행사할 가능성이 매우 높으므로, 일반 입찰자는 실질적으로 입찰에 참여하기 어렵거나, 매우 낮은 금액으로의 입찰을 고려해야 할 수 있습니다.

따라서, 본 건에 대한 예상 입찰가는 한국토지주택공사의 우선매수권 행사 여부 및 인수 보증금의 재정적 부담을 고려할 때, 일반 입찰자에게는 실질적인 입찰 참여를 권장하기 어렵습니다. 만약 입찰에 참여한다면, 잠재적 위험 요소를 충분히 인지하고, 법률 전문가와 상의 후 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.