나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62904 [1] 경기도 고양시 덕양구 도내동 974 더하이브비타워 9층904호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해냄 · 평가일 2025.05.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 도내동 소재 ""도래울초등학교"" 북동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 제9층 제904호로서,
외벽 : 석재 붙임 등 마감,
내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감,
창호 : 새시 창호입니다.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비 구비되어 있으며, 냉난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재경보설비 등 제반설비 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 인접지 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

제반 차량 출입 가능한 포장도로 갖추고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

공히 일반상업지역 , 지구단위계획구역(원흥보금자리) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(원흥공공주택지구)<공공주택 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

* 주소: 경기도 고양시 덕양구 도내동 974 더하이브비타워 9층 904호

* 건물명: 더하이브비타워

* 준공연도: 2022년 (사용승인일: 2022-03-29)

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물

* 용도: 업무시설(오피스텔), 제1종근린생활시설(소매점)

* 전유부분 면적: 24.1425㎡ (약 7.30평)

* 토지 지분 면적: 6.4074㎡ (약 1.94평)

1.2. 경매 정보

* 사건번호: 고양지원 2025타경62904 (1)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김OOOOO

* 감정가: 185,000,000원

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 특이사항

* 유동화물건, 중복사건 (2025타경63801)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 경기도 고양시 덕양구 도내동 소재 "도래울초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통 및 도로

* 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통입니다.

* 본건 토지는 제반 차량 출입 가능한 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 상 일반상업지역이며, 중로1류(폭 20m~25m) 및 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접합되어 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

* 일반상업지역, 지구단위계획구역(원흥보금자리), 중로1류, 중로2류, 가축사육제한구역, 공공주택지구(원흥공공주택지구), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 말소기준권리: 우리은행 근저당 (2022-05-20 접수, 120,000,000원)

* 을1 (근저당): 우리은행, 120,000,000원 (말소예정)

* 을2 (주택임차권): 김종민, 43,000,000원 (말소예정)

* 갑3 (강제경매): 김종민, 43,000,000원 (본건)

* 갑4 (임의경매): 에프더블유2506유동화전문유한회사 (말소예정)

* 등기부채권 총액: 163,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김종민

* 보증금: 43,000,000원

* 차임: 294,000원

* 전입/확정일자: 2024-02-29

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 분석

* 건물은 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설로 이용 중이며, 주변은 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

* 초등학교가 인근에 위치하여 통학 수요가 있으며, 상업지역에 해당하여 다양한 근린생활시설 이용이 가능합니다.

4.2. 생활 정보

* 주변에 학교(도래울초등학교 인근) 등 교육 시설이 있습니다.

* 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리합니다.

* 차량으로 주요 도로 접근성이 양호합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 권리 관계

* 본건은 유동화 물건으로 채권이 금융기관에서 유동화 전문 회사로 이전되었으나, 강제경매 및 임의경매가 중복으로 진행되고 있어 경매 절차는 정상적으로 진행될 것으로 보입니다.

* 임차인 김종민은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

5.2. 기타

* 토지이용계획 상 가축사육제한구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 속하지만, 이는 지역 특성에 따른 규제 사항이며, 해당 지역에 혐오시설이 직접적으로 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

* 2022년 준공 건물이므로 비교적 신축에 해당하여 건물 자체의 노후화에 따른 즉각적인 문제는 적을 것으로 예상됩니다.

6. 종합 의견

신축급 오피스텔로, 입지 및 교통 여건이 양호한 편입니다. 임차인의 대항력이 없어 낙찰 후 명도 절차에 큰 어려움이 없을 것으로 예상됩니다. 유동화 물건 및 중복 사건이라는 점은 주의가 필요하나, 권리관계가 비교적 명확하여 경매 절차 진행 자체에는 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

7. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물로 관리 부담이 적습니다.

* 대항력 없는 임차인으로 낙찰 후 명도가 용이하여 투자금 회수 및 임대가 용이합니다.

* 원흥지구 개발 계획 인근 지역으로 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 업무시설 및 근린생활시설 복합 용도로 활용성이 높습니다.

8. 예상 입찰가

8.1. 시세 분석

* 감정가: 185,000,000원

* 건물 전용면적: 24.1425㎡ (약 7.30평)

* 건축연도: 2022년

* 최근 유사 매매 정보 (JSON 참고): 2025년 8월 18일, 150,000,000원 (24.1425㎡)

* 본 건 감정가는 최근 매매 정보 대비 다소 높게 책정된 것으로 분석됩니다.

8.2. 예상 입찰가

* 현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 낙찰 후 적정 수익률을 확보하기 위한 예상 입찰가는 약 140,000,000원 ~ 145,000,000원 범위에서 고려해볼 수 있습니다.

* 따라서, 본건의 예상 입찰가는 145,000,000원 수준으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.