나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51408 [1] 서울특별시 송파구 문정동 111-1 메이저파크빌 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태양 · 평가일 2025.05.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 ""한림연예예술고등학교"" 북서측 인근에
위치하며, 대상물건 인근은 다세대주택 및 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는
지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하고, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도 등으로 보아
일반적인 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지상 5층 건물 내 제2층 제202호로서,
외 벽 : 외장 석재 붙임 마감 등,
창 호 : 새시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수설비, 전기설비, 난방설비, 소화전설비, 주차장시설 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건 인접지와 등고평탄한 가장형 토지로서, ""주거용 건부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 북서측으로 노폭 약 6m 내외의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)
<군사기지 및 군사시설 보호법>,
비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.3.24.~2025.9.30. 허가대상:건축물의 용도
(아파트)로 사용되는 부지))임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

-주택도시보증공사: 신청채권자로 임차인 정다혜의 임대차보증금반환채권(370,000,000원, 우선변제)에 대하여 대위행사(구상권)
-주택도시보증공사 : 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당금으로 임대차보증금반환채권을 전액받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기말소에 동의한다는 대항력포기확약서를 제출(2026.6.26.)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51408 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 송파구 문정동 111-1 메이저파크빌 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 420,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 31.40㎡ (약 9.50평)

토지지분: 31.40㎡ (약 9.50평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 51.63㎡ (약 15.62평)

건물지분: 51.63㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건물 정보 (건축물대장 요약)

건물명: 메이저파크빌

준공년도: 2014년 (2014.04.03 사용승인)

총 층수: 5층 (본건 2층)

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

주요 용도: 공동주택 (다세대주택)

주차: 5대 (기계식 5대, 옥외 2대)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 '한림연예예술고등학교' 북서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 이용 여건은 일반적인 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 도시지역, 제2종일반주거지역

* 접도구역, 가축사육제한구역

* 상대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

* 대공방어협조구역, 비행안전제6구역 (군사기지 및 군사시설 보호법)

* 과밀억제권역 (수도권정비계획법)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.3.24.~2025.9.30., 아파트 용도 사용 부지)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약 정보에 따르면, 말소기준권리는 2021년 6월 29일자 송파세무서장의 압류 (갑3) 입니다.

이하 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 소유권보존 (민정희)

* 소유권이전 (백회선)

* 압류 (송파세무서장, 국민건강보험공단, 서울특별시 송파구)

* 강제경매 (주택도시보증공사, 370,000,000원)

3.2. 임차인 현황 및 보증금 인수 여부

* 임차인: 정다혜 (대항력 없음으로 기재되어 있으나, 특이사항 및 물건명세서 참고사항에 '대항력있는임차인'으로 명시)

* 보증금: 370,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 2월 15일

* 확정일자: 2020년 12월 31일

* 배당신고일자: 2023년 3월 3일

* 대항력 있는 임차인 존재 여부 및 인수 조건 *

본 건은 '대항력있는임차인'으로 정보가 기재되어 있으며, 임차인 정다혜는 2021년 2월 15일 전입신고를 하였습니다. 주택도시보증공사는 신청채권자로서 임차인 정다혜의 임대차보증금 반환채권(370,000,000원)에 대해 대위행사(구상권)하였습니다.

그러나, 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당금으로 보증금을 전액 받지 못하더라도 매수인에게 잔존 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기말소에 동의한다는 '대항력포기확약서'를 제출(2026.6.26.)하였습니다.

따라서, 매각으로 인해 임차인의 대항력 있는 권리는 소멸하며, 임차인의 보증금 370,000,000원을 매수인이 인수하지는 않습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

대상 물건이 위치한 송파구 문정동은 송파대로변을 따라 업무지구와 상업시설이 발달해 있으며, 문정법조단지, 엔씨백화점, 가든파이브 등 대규모 상업 및 업무 시설이 인근에 있어 배후 수요가 풍부합니다. 다만, 본건 물건은 다세대주택 밀집 지역 내에 위치하므로 직접적인 대규모 상권과는 다소 거리가 있을 수 있습니다.

4.2. 잠재적 개발 가능성

송파구 문정동 지역은 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

* 한림연예예술고등학교 (인근 북서측)

* 문정초등학교, 중학교, 고등학교 등 다수의 교육기관이 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의 시설

* 인근에 근린생활시설 및 상업시설이 분포하여 일상생활에 필요한 편의시설 접근이 용이합니다.

* 병원, 은행 등 주요 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

5.3. 주거 환경

다세대 주택과 아파트 단지가 혼재된 지역으로, 비교적 조용하고 안정된 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련 사항 (HUG 확약 조건)

주택도시보증공사(HUG)가 대항력을 포기하고 잔존 보증금 반환 청구권을 포기한다는 확약서를 제출하였기에 매수인이 임차보증금을 인수하지는 않습니다. 그러나, HUG의 확약 내용이 최종적으로 어떻게 이행될지, 또는 법률적 해석에 따른 변동 가능성이 있는지 여부는 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획상의 제한

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지는 관련 법규에 따른 허가를 받아야 할 수 있습니다. (해당 건물의 경우, 이미 건축되어 사용 중이므로 직접적인 거래 시 영향을 미칠 수 있습니다.)

* 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역 등 다수의 공법상 제한 사항이 존재합니다.

6.3. 건물 노후도

2014년 준공된 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 송파구 문정동의 다세대주택으로, 준수한 입지 조건과 개발 가능성을 갖추고 있습니다. 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호하며, 인근에 교육 시설도 풍부합니다. 권리 분석 상, 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약으로 인해 임차인의 보증금 370,000,000원은 인수하지 않는 것으로 판단됩니다. 이는 매수인의 부담을 크게 줄여주는 요인입니다. 다만, '대항력있는 임차인'이라는 명시와 HUG의 확약 조건에 대한 면밀한 검토는 필수적입니다. 또한, 토지이용계획상의 각종 제한 사항은 향후 건물 활용에 제약이 될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* HUG의 대항력 포기 확약으로 인한 보증금 미인수: 매수인의 직접적인 금전적 부담 감소.

* 서울 송파구 신흥 주거지로서의 잠재력: 지속적인 지역 개발 및 가치 상승 기대.

* 양호한 주변 교통 및 생활 인프라: 편리한 주거 환경 제공.

* 51.63㎡의 적정 전용면적: 1인 가구 또는 소형 가구 수요층에 적합.

9. 예상 입찰가

최근 거래 사례 분석 결과, 유사한 조건(2014년 준공, 2층, 40.79㎡)의 '정원2' 물건이 2026년 5월 358,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 이보다 넓은 51.63㎡의 전용면적을 가지고 있습니다. 인근 신축 건물의 경우 더 높은 가격에 거래되고 있으나, 본건 건물의 연식과 위치를 고려했을 때, '정원2' 물건의 평단가를 기준으로 산정하는 것이 합리적입니다.

'정원2' 물건의 평당가(약 877만원/㎡)를 적용하면, 본건의 예상 가치는 약 452,500,000원 수준입니다.

감정가는 420,000,000원입니다.

따라서, HUG의 보증금 미인수 조건과 시장 가격을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 450,000,000원 수준으로 제안합니다.1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51408 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 송파구 문정동 111-1 메이저파크빌 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 420,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 31.40㎡ (약 9.50평)

토지지분: 31.40㎡ (약 9.50평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 51.63㎡ (약 15.62평)

건물지분: 51.63㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건물 정보 (건축물대장 요약)

건물명: 메이저파크빌

준공년도: 2014년 (2014.04.03 사용승인)

총 층수: 5층 (본건 2층)

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

주요 용도: 공동주택 (다세대주택)

주차: 5대 (기계식 5대, 옥외 2대)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 '한림연예예술고등학교' 북서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 이용 여건은 일반적인 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 도시지역, 제2종일반주거지역

* 접도구역, 가축사육제한구역

* 상대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

* 대공방어협조구역, 비행안전제6구역 (군사기지 및 군사시설 보호법)

* 과밀억제권역 (수도권정비계획법)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.3.24.~2025.9.30., 아파트 용도 사용 부지)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약 정보에 따르면, 말소기준권리는 2021년 6월 29일자 송파세무서장의 압류 (갑3) 입니다.

이하 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 소유권보존 (민정희)

* 소유권이전 (백회선)

* 압류 (송파세무서장, 국민건강보험공단, 서울특별시 송파구)

* 강제경매 (주택도시보증공사, 370,000,000원)

3.2. 임차인 현황 및 보증금 인수 여부

* 임차인: 정다혜 (대항력 없음으로 기재되어 있으나, 특이사항 및 물건명세서 참고사항에 '대항력있는임차인'으로 명시)

* 보증금: 370,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 2월 15일

* 확정일자: 2020년 12월 31일

* 배당신고일자: 2023년 3월 3일

* 대항력 있는 임차인 존재 여부 및 인수 조건 *

본 건은 '대항력있는임차인'으로 정보가 기재되어 있으며, 임차인 정다혜는 2021년 2월 15일 전입신고를 하였습니다. 주택도시보증공사는 신청채권자로서 임차인 정다혜의 임대차보증금 반환채권(370,000,000원)에 대해 대위행사(구상권)하였습니다.

그러나, 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당금으로 보증금을 전액 받지 못하더라도 매수인에게 잔존 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기말소에 동의한다는 '대항력포기확약서'를 제출(2026.6.26.)하였습니다.

따라서, 매각으로 인해 임차인의 대항력 있는 권리는 소멸하며, 임차인의 보증금 370,000,000원을 매수인이 인수하지는 않습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

대상 물건이 위치한 송파구 문정동은 송파대로변을 따라 업무지구와 상업시설이 발달해 있으며, 문정법조단지, 엔씨백화점, 가든파이브 등 대규모 상업 및 업무 시설이 인근에 있어 배후 수요가 풍부합니다. 다만, 본건 물건은 다세대주택 밀집 지역 내에 위치하므로 직접적인 대규모 상권과는 다소 거리가 있을 수 있습니다.

4.2. 잠재적 개발 가능성

송파구 문정동 지역은 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

* 한림연예예술고등학교 (인근 북서측)

* 문정초등학교, 중학교, 고등학교 등 다수의 교육기관이 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의 시설

* 인근에 근린생활시설 및 상업시설이 분포하여 일상생활에 필요한 편의시설 접근이 용이합니다.

* 병원, 은행 등 주요 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

5.3. 주거 환경

다세대 주택과 아파트 단지가 혼재된 지역으로, 비교적 조용하고 안정된 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련 사항 (HUG 확약 조건)

주택도시보증공사(HUG)가 대항력을 포기하고 잔존 보증금 반환 청구권을 포기한다는 확약서를 제출하였기에 매수인이 임차보증금을 인수하지는 않습니다. 그러나, HUG의 확약 내용이 최종적으로 어떻게 이행될지, 또는 법률적 해석에 따른 변동 가능성이 있는지 여부는 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획상의 제한

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지는 관련 법규에 따른 허가를 받아야 할 수 있습니다. (해당 건물의 경우, 이미 건축되어 사용 중이므로 직접적인 거래 시 영향을 미칠 수 있습니다.)

* 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역 등 다수의 공법상 제한 사항이 존재합니다.

6.3. 건물 노후도

2014년 준공된 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 송파구 문정동의 다세대주택으로, 준수한 입지 조건과 개발 가능성을 갖추고 있습니다. 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호하며, 인근에 교육 시설도 풍부합니다. 권리 분석 상, 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약으로 인해 임차인의 보증금 370,000,000원은 인수하지 않는 것으로 판단됩니다. 이는 매수인의 부담을 크게 줄여주는 요인입니다. 다만, '대항력있는임차인'이라는 명시와 HUG의 확약 조건에 대한 면밀한 검토는 필수적입니다. 또한, 토지이용계획상의 각종 제한 사항은 향후 건물 활용에 제약이 될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* HUG의 대항력 포기 확약으로 인한 보증금 미인수: 매수인의 직접적인 금전적 부담 감소.

* 서울 송파구 신흥 주거지로서의 잠재력: 지속적인 지역 개발 및 가치 상승 기대.

* 양호한 주변 교통 및 생활 인프라: 편리한 주거 환경 제공.

* 51.63㎡의 적정 전용면적: 1인 가구 또는 소형 가구 수요층에 적합.

9. 예상 입찰가

최근 거래 사례 분석 결과, 유사한 조건(2014년 준공, 2층, 40.79㎡)의 '정원2' 물건이 2026년 5월 358,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 이보다 넓은 51.63㎡의 전용면적을 가지고 있습니다. 인근 신축 건물의 경우 더 높은 가격에 거래되고 있으나, 본건 건물의 연식과 위치를 고려했을 때, '정원2' 물건의 평당가를 기준으로 산정하는 것이 합리적입니다.

'정원2' 물건의 평당가(약 877만원/㎡)를 적용하면, 본건의 예상 가치는 약 452,500,000원 수준입니다.

감정가는 420,000,000원입니다.

따라서, HUG의 보증금 미인수 조건과 시장 가격을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 450,000,000원 수준으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.