나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102776 [1] 서울특별시 서초구 반포동 107-52 브리앙뜨 4층401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가교 · 평가일 2025.05.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서초구 반포동 소재 ""반포종합운동장"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다세대주택, 아파트단지, 각종 근린생활시설, 업무시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량통행이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층건물 내 제4층 제401호로서,
(사용승인일 : 2002.05.22)
외벽 : 석재붙임 마감 등.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등으로 추정됨.
창호 : 하이샷시창호 등임.

이용상태

본건은 공부상 아파트 1세대로 이용중임.

설비내역

본건은 기본적인 위생설비, 급배수시설, 난방설비, 승강기설비, 주차장시설 등이 되어있는 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 완경사지의 4필지 일단의 가장형 토지로서, 현황 ""공동주택(아파트) 건부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 사평대로16길 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1)~3) :
도시지역, 제1종일반주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(허가대상:건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지,지정기간:2025.3.24.~2025.9.30.)등임.

기호4)
도시지역, 제1종일반주거지역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(허가대상:건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지,지정기간:2025.3.24.~2025.9.30.)등임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102776 (1)

경매 구분: 부동산임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 서초구 반포동 107-52 브리앙뜨 4층401호

용도: 아파트

건물 면적: 134.94㎡ (약 40.8평) - 전용면적

토지 지분 면적: 62.58㎡ (약 18.9평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

사용승인일: 2002년 5월 22일

1.3. 감정가 및 매각 조건

감정가: 2,110,000,000원

매수 신청 보증금: 최저 매각 가격의 20% (특별 매각 조건)

특이사항: 재매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 서초구 반포동 소재 "반포종합운동장" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다세대주택, 아파트 단지, 각종 근린생활시설, 업무시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통시 됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 통행이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

2.3. 도로 접근성

본건은 서측으로 사평대로16길 도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한

본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역에 해당합니다.

상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역(수도권정비계획법), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률) 등의 규제를 받습니다.

또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30.)으로 지정되어 있어 관련 허가가 필요할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 이전: 박완순 (2002-09-23)

* 근저당: 하나은행 (2006-06-14, 60,710,000원) - 말소기준권리

* 전세권 설정: 대한예수교장로회남서울교회 (2022-09-29, 1,400,000,000원) - 말소

* 소유권 이전 (상속): 이정근 (2025-02-04)

* 임의 경매 개시 결정: 대한예수교장로회남서울교회 (2025-05-01, 1,400,000,000원) - 말소 (사건번호: 2025타경102776)

등기부채권 총액: 1,460,710,000원

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인하여 위 등기부상 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

3.3. 임차인 분석

* 임차인: 대한예수교장로회남서울교회

* 보증금: 1,400,000,000원

* 차임: 0원

* 확정일자: 2022년 9월 29일

* 배당신고일자: 2025년 5월 1일

* 대항력: 없음

해당 임차인은 말소기준권리(하나은행 근저당, 2006.06.14.)보다 늦은 확정일자를 받았고, 배당신고를 하였으나 대항력이 없어 법원에서 진행하는 배당 절차에 따라 보증금 중 회수하지 못하는 금액이 발생하더라도 매수인이 인수할 보증금은 없습니다.

3.4. 권리분석 요약

말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

인근에 각종 근린생활시설 및 업무시설이 소재하여 지역 내 소비 및 편의 활동이 가능합니다. 반포동 일대는 서초구의 주요 주거 지역으로, 안정적인 수요 기반을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 제4층 제401호입니다.

사용승인일은 2002년 5월 22일로, 건물 경과 연수는 약 24년입니다.

외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감, 창호는 하이샷시창호 등으로 추정됩니다.

5.2. 편의 시설

본건은 기본적인 위생설비, 급배수시설, 난방설비, 승강기설비, 주차장시설 등이 되어있는 것으로 추정됩니다.

주변에 반포종합운동장이 인접해 있어 체육 및 여가 활동에 유리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반 건축물

집합건축물대장 상 '위반건축물'로 등재되어 있습니다. 이로 인해 향후 이행강제금 부과 및 건물 사용에 제약이 발생할 수 있으며, 이에 대한 조치 및 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.2. 관리비 체납

공용부분에 대한 관리비 3,151,230원(2025년 9월분 ~ 2026년 4월분)의 체납 내역이 제출되었으며, 위 금액은 매수인이 승계해야 합니다.

6.3. 재매각 사유

본 물건은 재매각 대상입니다. 재매각은 통상 유찰 또는 특정 조건 불충족 등 복합적인 사유로 발생하므로, 구체적인 사유 파악 및 입찰 시 신중한 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 서초구 반포동이라는 우수한 입지에 위치한 아파트로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 현재 등기부상 모든 권리가 소멸될 예정으로 권리관계는 비교적 명확하나, '위반건축물' 등재 및 공용 관리비 체납 사항은 잠재적 리스크 요인으로 반드시 고려해야 합니다. 재매각 물건으로서, 권리 분석 외에도 과거 매각 진행 과정 및 유찰 사유 등을 다각도로 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 강남 3구 중 하나인 서초구, 특히 반포동에 위치하여 지역적 가치가 높습니다.

* 교통 편리: 대중교통 및 차량 접근성이 우수하여 거주 편의성이 뛰어납니다.

* 안정적인 수요: 주변 배후 주거 단지로 인해 꾸준한 주택 수요가 예상됩니다.

* 권리관계 명확: 모든 권리가 매각으로 소멸 예정이므로 명도 이후 깔끔한 처리가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 2,110,000,000원을 기준으로 하되, 재매각 물건의 특성, 위반건축물 및 관리비 체납 등의 리스크 요인, 현재 부동산 시장 상황, 경쟁자들의 입찰 의지 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

인수되는 보증금이 없어 권리 인수 부담은 없으나, 위반건축물 관련 복구 비용, 관리비 인수분, 명도 비용 등을 충분히 산정하여 입찰가에 반영해야 합니다.

정확한 시세 조사 및 현장 방문을 통한 추가 정보 수집 후, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.