나이스옥션 법원경매 울산 2023타경7104 [1] 울산광역시 중구 성남동 191-6 울산호텔리버사이드 3층301호 숙박시설 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2023타경7104 [1] 울산광역시 중구 성남동 191-6 울산호텔리버사이드 3층301호 숙박시설 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매5계 2023타경7104 | 소재지: 울산광역시 중구 젊음의거리 20, 3층301호 (성남동,울산호텔리버사이드) | 감정가: 7,011,000,000원 | 최저가: 4,907,700,000원 | 용도: 숙박시설

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 울산지방법원 2023타경7104 (1)

소재지: 울산광역시 중구 성남동 191-6 울산호텔리버사이드 3층301호 외 42개호

용도: 숙박시설 (생활형숙박시설)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

감정가: 7,011,000,000원

1.2. 면적 정보 (43개호 일괄)

토지면적: 163.65㎡ (약 49.50평)

건물면적: 1,275.83㎡ (약 386.08평)

(참고: 건물면적은 301호 외 42개호의 총면적임)

2. 물건 분석

2.1. 입지 조건

대상 물건은 울산광역시 중구 성남동 소재 "성남프라자" 남측 인근에 위치하며, 일반상업지역에 속하는 핵심 상권지입니다.

주위는 각종 상업시설, 근린생활시설, 위락시설 등이 밀집되어 있는 복합 상업 중심지로, 유동인구가 풍부한 위치로 판단됩니다.

2.2. 건물 및 시설 현황

본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 중 3층에 위치합니다.

43개 호실 모두 현재 숙박시설(생활형숙박시설)로 이용 중이며, 건물 전체가 '울산호텔 리버사이드'로 통합 운영되는 점이 가장 큰 특징입니다.

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 소화설비, 비상발전설비, 도시가스에 의한 난방설비, 천정형 시스템에어컨(냉·난방), 74대 규모의 주차타워설비 등 제반 시설이 양호하게 갖추어져 있습니다.

3. 권리 분석 및 특이사항

3.1. 경매 정보 및 관계인

경매구분: 부동산 임의경매 (담보권 실행을 위한 경매)

소유자: (OOOOOOOOOOOO

채무자: 주OOOOOOOOOOO

채권자: 중OOOOOOO

(참고: 임의경매는 채무자가 채권자에게 제공한 담보물건에 대해 채권자가 법원에 신청하는 경매입니다.)

3.2. 주의 사항 및 리스크

일괄경매: 본 물건은 토지와 건물 전체가 일괄 매각됩니다. 43개 호실이 하나의 사건으로 묶여 있으므로, 개별 호실 매각은 불가능합니다.

통합 운영: 건물 전체를 '울산호텔 리버사이드'로 통합 운영 중이라는 특이사항이 있습니다. 낙찰 후 운영 방식(개별 운영 가능 여부, 기존 임대차 계약 승계, 통합 운영 주체와의 관계 등)에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

임대관계 미상: 현재 임대 관계(실제 수익률)는 미상으로 보고되었습니다. 투자 가치 판단을 위해서는 현장 조사를 통한 임대 현황 및 운영 수익률 확인이 필수적입니다.

권리 분석의 한계: 본 보고서는 제공된 정보만을 바탕으로 작성되었으므로, 매각물건명세서 및 등기부등본 등을 통한 정확한 권리분석(임차인 현황, 말소기준권리 등)을 별도로 진행해야 합니다.

4. 상권 및 생활 정보

4.1. 주변 환경 및 상권

본 물건이 위치한 중구 성남동 일대는 울산의 대표적인 원도심 상업 지역 중 하나로, 상업 및 위락시설이 고도로 밀집되어 있습니다.

토지는 일반상업지역 내 2필지 일단의 부정형 토지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다.

주변에 '성남프라자' 등 대형 상업시설과 다수의 유흥 시설이 형성되어 있어, 숙박시설로서의 수요는 상시 존재할 것으로 예상됩니다.

(참고: 제공된 정보만으로는 혐오시설 유무를 확인할 수 없었으나, 일반상업지역 및 위락시설 밀집지역임을 감안하여 현장 확인이 필요합니다.)

4.2. 생활 정보 및 교통

교통 상황: 대상 물건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 다수 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준으로 평가됩니다.

도로 상태: 주변 가로망 상태는 보통이며, 소로2류(폭 8m-10m) 도로와 접합하고 있습니다.

5. 투자 제언

5.1. 종합 의견 및 잠재적 리스크

본 건은 울산의 주요 상업지역 내 '생활형 숙박시설' 43개 호실을 일괄로 취득할 수 있는 기회입니다.

가장 큰 잠재적 리스크는 '생활형 숙박시설'의 특성 및 '통합 운영'으로 인한 운영의 자율성 제약 가능성입니다. 주택이 아닌 숙박시설로 분류되므로 주택 수 산정에서는 제외되나, 숙박업으로 운영해야 하는 의무가 따릅니다.

대규모 일괄 매각 건이므로, 인수 후의 호텔 운영 주체 변경, 운영 계약 해지 또는 신규 계약 체결 등 복잡한 경영권 문제가 발생할 수 있습니다. 이를 해결할 수 있는 법적 및 운영적 전문성이 요구됩니다.

5.2. 투자 포인트

핵심 상권: 울산 중구 성남동 핵심 상업지역에 위치하여 안정적인 숙박 수요를 기대할 수 있습니다.

대규모 일괄 취득: 43개 호실의 대규모 자산을 일괄로 취득하여 규모의 경제를 실현할 수 있는 기반이 마련됩니다.

시설 우수성: 비교적 최근에 지어진 20층 건물로, 주차타워를 포함한 제반 설비가 양호합니다.

시세 차익 및 수익 창출: 감정가 대비 낮은 가격에 낙찰될 경우, 안정적인 임대수익(호텔 운영 수익)과 함께 향후 매각 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

울산지방법원 경매5계