나이스옥션 법원경매 울산 2023타경7104 [1] 울산광역시 중구 성남동 191-6 울산호텔리버사이드 3층301호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2023.08.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 울신광역시 중구 성남동 소재 "성남프라자" 남측 인근에 위치하는 울산호텔리버사이드 제3층 제301호 외 42개호로서, 주위는 각종 상업시설, 근린생활시설, 근린생활시설, 위락시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상물건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 바, 제반 교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내
제3층 제301호 외 42개호로서,
외벽 : 복합판넬 등 마감,
창호 : 샤시창 구조임.

이용상태

일련번호 1-43) 공히 숙박시설(생활형숙박시설)임.

설비내역

위생 및 급.배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 소화설비, 비상발전설비, 수변전설비, 도시가스에 의한 난방설비, 천정형 시스템에어컨에 의한 냉.난방설비, 주차타워설비(74대) 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

주변 가로망 상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호 1) 도시지역, 일반상업지역(2015-06-15), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
■ 일련번호 2) 도시지역, 일반상업지역(2015-06-15), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임.
나. 기타 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1.일괄경매
2.건물 전체를 울산호텔 리버사이드로 통합 운영중임
3.2026.5.7.자로 유치권신고인 임차인 주식회사 센트럴코리아로부터 필요비 및 유익비 상환청구채권 263,687,280원을 위하여 유치권신고가 있었으나, 2026.5.12.자로 철회서를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 울산지방법원 2023타경7104 (1)

3. 소재지: 울산광역시 중구 성남동 191-6, 울산호텔리버사이드 3층 301호 (신주소: 울산광역시 중구 젊음의거리 20)

4. 용도: 숙박시설 (생활형 숙박시설)

5. 감정가: 7,011,000,000원

6. 토지 면적: 163.65㎡ (약 49.5평)

토지 지분: 163.65㎡ (약 49.5평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

7. 건물 면적: 1,275.83㎡ (약 386.0평)

건물 지분: 1,275.83㎡ (약 386.0평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

8. 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

9. 경매 구분: 부동산 임의 경매

10. 채권자: 중OOOOOOO

11. 건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물

12. 건물 전체 규모: 총 20층, 지하 2층 (주차타워 설비 포함)

13. 총 호수: 148개 호

14. 건물 사용 승인일: 2018년 01월 09일

2. 입지조건

3. 소재지 및 주위 환경:

대상 물건은 울산광역시 중구 성남동 소재 "성남프라자" 남측 인근에 위치한 "울산 호텔 리버사이드" 내 일부 호실입니다.

주위는 각종 상업시설, 근린생활시설, 위락시설 등으로 형성되어 있습니다.

4. 교통 및 도로망:

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

주변 가로망 상태는 양호합니다.

5. 토지 이용 계획:

도시지역, 일반상업지역 (2015-06-15), 소로2류 (폭 8m-10m, 접합), 가축사육제한구역에 해당합니다.

6. 주변 시설:

주변은 상업 및 숙박 시설 밀집 지역으로, 유흥, 위락, 상업 시설 등이 풍부하게 분포하고 있습니다. 제공된 정보 및 일반적인 지역 분석 상 혐오시설은 확인되지 않습니다.

3. 권리분석

4. 말소 기준 권리:

을구 1번 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 2018.02.09. 접수)

5. 등기부 채권 총액: 14,914,235,850원 (근저당, 가압류, 임의경매 등 총합)

6. 임차인 현황:

* 주식회사 센트럴코리아

보증금: 20,000,000원

차임: 5,000,000원

전입/사업일자: 2015-11-02

대항력: 있음

7. 인수 보증금:

인수 보증금 합계: 0원

8. 특이사항 및 주의사항:

* 공동담보, 유치권, 대항력 있는 임차인 등의 특수 물건 정보가 있습니다.

* 건물 전체를 '울산호텔 리버사이드'로 통합 운영 중입니다.

* 과거 2026년 5월 7일자로 유치권 신고(필요비 및 유익비 상환청구채권 263,687,280원)가 있었으나, 2026년 5월 12일자로 철회되었습니다.

* 다수의 채권이 설정되어 있으나, 말소 기준 권리보다 늦은 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

5. 지역 특성:

울산광역시 중구 성남동은 울산의 대표적인 도심 상권으로, 높은 유동인구와 상업 활동이 활발한 지역입니다. "젊음의 거리"로도 불리며, 다양한 상업시설, 위락시설, 근린생활시설 등이 밀집해 있습니다.

6. 운영 현황:

해당 물건은 '울산 호텔 리버사이드'로 통합 운영 중이며, 이는 안정적인 사업 운영 가능성을 시사합니다.

5. 생활정보

6. 교통 및 편의시설:

대중교통 접근성이 우수하며, 주변에 각종 상업시설 및 편의시설이 풍부하여 생활 및 비즈니스 활동에 유리합니다.

7. 주거 및 사업 환경:

호텔 운영에 적합한 상업 지역에 위치하고 있으며, 도심의 편리한 인프라를 활용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

7. 임차인 관련:

주식회사 센트럴코리아는 대항력이 있는 임차인입니다. 보증금 20,000,000원이 있으나, 명시된 "인수 보증금 합계: 0원"과는 별도로 대항력 존재 여부에 따른 명도 및 보증금 관련 법적 검토가 필요합니다.

8. 권리 관련:

다수의 근저당 및 가압류가 설정되어 있으나, 말소 기준 권리 파악 및 순위 분석을 통해 매각으로 소멸되는 권리를 정확히 확인해야 합니다.

9. 운영 관련:

호텔 운영의 지속성 및 수익성, 그리고 통합 운영 방식에 따른 인수 후 운영 방안에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

8. 물건 개요:

본 물건은 울산광역시 중구 성남동에 위치한 '울산 호텔 리버사이드'의 토지 및 건물 일괄 매각 건입니다. 20층 규모의 숙박시설로, 감정가는 70억 1천 1백만원입니다.

9. 주요 특징:

뛰어난 도심 입지, 안정적인 운영 중인 호텔, 다수의 부동산 권리 설정이 특징입니다.

10. 종합 판단:

울산 도심의 핵심 상권에 위치하여 입지적 가치가 높으며, 현재 호텔로 운영 중이라는 점에서 투자 매력이 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 등기부상 다수의 권리 관계에 대한 철저한 분석과 명확한 이해가 필수적입니다. 과거 유치권 신고가 있었으나 현재는 철회된 상태입니다.

8. 투자 포인트

9. 입지 강점:

울산 도심의 중심 상업지역에 위치하여 접근성과 가시성이 우수합니다.

10. 운영 가치:

현재 '울산 호텔 리버사이드'로 통합 운영 중이므로, 기존 운영 시스템을 활용하거나 사업 확장을 통한 수익 창출이 기대됩니다.

11. 활용 가능성:

숙박시설로서의 가치 외에도, 도심 상업지 내 대규모 건물이므로 다양한 용도로의 전환 또는 개발 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

10. 산정 기준:

본 물건의 예상 입찰가는 인수 보증금(0원)을 제외하고, 감정가, 법원 경매 시세, 주변 유사 물건 낙찰가율, 현장 답사를 통한 실질 가치 평가 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

11. 참고 사항:

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 전문가의 심층적인 권리 분석, 시장 조사 등이 필요합니다. 본 보고서에서는 구체적인 입찰가격을 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.