나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경142757 [1] 서울특별시 금천구 독산동 962-42 더뷰 제9층 제904호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경142757 [1] 서울특별시 금천구 독산동 962-42 더뷰 제9층 제904호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매9계 2024타경142757 | 소재지: 서울특별시 금천구 독산로 345, 제9층 제904호 (독산동, 더뷰) | 감정가: 272,000,000원 | 최저가: 71,303,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 및 위치 정보

서울남부지방법원 2024타경142757 (1) 사건으로 진행되는 오피스텔 물건 보고서입니다. 본건은 서울특별시 금천구 독산동 962-42에 소재한 더뷰 제9층 제904호이며, 용도는 오피스텔입니다.

1.2. 물건 상세 정보

감정가: 272,000,000원

토지면적 (지분): 11.35㎡ (약 3.43평)

건물면적 (전용): 37.42㎡ (약 11.32평)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

사용승인일: 2020.02.28. (신축급)

건물 구조: 철근콘크리트구조, 지하1층 지상15층 건물 내 9층

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건 및 교통상황

본건은 금천구 독산동 소재 "금천문화예술정보학교" 남서측 인근에 위치하며, 오피스텔, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 준주거 복합 지역입니다. 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통 여건은 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 2호선 구로디지털단지역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 특히 서울 주요 업무지구인 구로디지털단지역 접근성이 양호하여 직주근접 수요를 기대할 수 있습니다.

토지는 준주거지역에 속하며, 건폐율 및 용적률 확보에 유리한 입지입니다.

2.2. 상권분석 및 생활정보

주변에 다양한 근린생활시설이 소재하고 있어 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 오피스텔의 주 이용층인 1~2인 가구의 수요가 높은 지역 특성을 가지고 있으며, 구로디지털단지 방면의 직장인 수요를 흡수할 수 있는 위치입니다.

건물은 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스 개별 난방, 승강기, 기계식 주차장 시설을 갖추고 있어 주거 편의성은 양호합니다.

참고: 감정평가서 및 현황조사서상 확인된 명백한 기피 또는 혐오시설은 확인되지 않았으나, 투자 전 현장 임장 및 주변 시설 확인은 필수적입니다.

3. 법적 분석 및 리스크 점검

3.1. 권리분석

본건은 채무자 유OO의 소유이며, 채권자 이OO의 부동산강제경매 신청으로 진행됩니다. 소유자와 채무자가 동일한 개인 강제경매 사건입니다.

매각대상은 토지/건물 일괄매각으로, 건물과 토지 지분 모두를 매수하는 조건이므로 낙찰자가 토지 사용에 있어 법정지상권 등의 복잡한 문제가 발생할 소지가 적습니다.

특이사항: 감정평가서상 현재 임대차 관계는 '미상'으로 기재되어 있습니다. 낙찰 후 임차인의 유무 및 대항력 여부에 대한 철저한 현장 조사와 명도 계획 수립이 중요합니다.

3.2. 잠재적 리스크

임대관계 미상: 현 거주자가 임차인일 경우, 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다. 임차인이 없는 경우에도 명도 과정에서 발생하는 비용과 시간 리스크는 항상 고려해야 합니다.

기계식 주차장: 건물은 기계식 주차장 시설을 갖추고 있어, 이용의 불편함이나 관리비 상승 요인이 될 수 있으며, 주차장 운영 방식 및 관리 상태를 확인해야 합니다.

용도지역 제한: 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대공방어협조구역 등 다양한 도시계획 및 제한 상태가 명시되어 있으나, 이는 매각 대상 건물 자체에 직접적인 제약을 가하는 요인은 아닙니다.

4. 종합 의견 및 투자 제언

4.1. 종합 의견

서울특별시 금천구 독산동에 위치한 더뷰 오피스텔은 2020년 사용승인된 비교적 신축급 건물로, 준주거지역에 입지하여 주거 환경이 양호합니다. 2호선 구로디지털단지역과 접근성이 우수하여 직주근접을 선호하는 수요층을 확보할 수 있는 물건입니다.

감정가 2억 7천 2백만원은 최근 거래 시세 및 입지를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단되나, 성공적인 투자를 위해서는 유찰 여부 및 주변 시세 분석을 통한 적정 입찰가 산정이 중요합니다. 권리관계는 단순해 보이나, 임대관계 미상에 따른 명도 리스크를 최소화하는 전략이 필요합니다.

4.2. 투자 포인트

신축급 오피스텔: 2020년 사용승인으로 건물 상태가 양호하며, 인테리어 및 시설 관리에 대한 초기 부담이 적습니다.

역세권 인접성: 지하철 2호선 구로디지털단지역과 접근성이 양호하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

준주거지역 입지: 토지이용계획상 준주거지역에 해당하여 향후 지역 개발 가능성 및 토지 가치 유지에 긍정적입니다.

소액 투자: 서울 오피스텔 중 감정가가 2억원 후반대로 상대적으로 낮은 금액대에서 경매 투자를 시작할 수 있는 기회입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매9계