나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경142757 [1] 서울특별시 금천구 독산동 962-42 더뷰 제9층 제904호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 메이트플러스 · 평가일 2024.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "금천문화예술정보학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 및 교육시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 2호선 "구로디지털단지역"이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상15층 건물 내 9층 904호로서,
(사용승인일 : 2020.02.28.)

외벽 : 석재 붙임 마감 등,
창호 : 새시 창호 등입니다.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용 중입니다.
(후첨 호별배치도 및 내부구조도 참조)

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별 난방설비, 승강기설비, 기계식 주차장시설 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지와 등고평탄한 2필지 일단의 세장형 토지로서, 오피스텔 및 다세대주택 등의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 공히 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역([문성생활권]자세한사항별도확인:도시계획과), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경142757 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 962-42 더뷰 제9층 제904호

용도: 오피스텔

토지면적: 11.35㎡ (약 3.43평)

건물면적: 37.42㎡ (약 11.32평)

감정가: 272,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

사용승인일: 2020년 2월 28일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "금천문화예술정보학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 및 교육시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 2호선 "구로디지털단지역"이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통입니다.

* 도로상태: 본 건은 동측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 11월 26일 접수된 이승희 채권자 명의의 강제경매개시결정(2024타경142757) 등기입니다.

* 인수되는 권리:

* 을구 3번 주택임차권 (권리자: 이 )

* 보증금: 276,000,000원

* 전입일자: 2020년 5월 21일

* 확정일자: 2020년 5월 20일

* 대항력: 있음

* 비고: 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수합니다. 본 건의 경우, 임차인의 보증금 276,000,000원은 감정가(272,000,000원) 및 최근 매매가(270,900,000원)를 초과하여 매수인이 인수해야 할 부담이 명확히 존재합니다.

* 말소되는 권리: 위 말소기준권리보다 선순위인 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. (단, 상기 명시된 임차인의 주택임차권은 매수인에게 인수됩니다.)

1.3. 상권분석

* 본 물건은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

* 지하철 2호선 구로디지털단지역과 인접하여 직장인 수요가 있을 것으로 판단되며, 일반적인 오피스텔 상권으로 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주위 편의시설: 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: "금천문화예술정보학교"가 인근에 위치하고 있습니다.

* 교통: 지하철 2호선 구로디지털단지역 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 교통 여건은 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 선순위 임차인의 대항력 및 보증금 인수: 본 건의 가장 큰 리스크는 보증금 276,000,000원의 선순위 임차인이 존재하며, 해당 보증금 전액 또는 일부가 매수인에게 인수된다는 점입니다. 임차인의 보증금이 부동산의 감정가 및 최근 실거래가를 상회하므로, 매수인은 부동산 가치 이상의 금액을 총 투자해야 하는 상황입니다.

* 임차인의 채권자 명의 경매 신청: 임차인 이 이 채권자로 등재되어 강제경매를 신청한 점은 임차인의 보증금 회수에 어려움이 있었음을 시사하며, 이는 물건의 불안정성을 높입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제1종지구단위계획구역, 교육환경보호구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역 등 다수의 법적 제한 사항이 존재하여 향후 건축 및 이용에 제약이 있을 수 있습니다. (자세한 내용은 별도 확인 필수)

1.6. 종합 의견

본 물건은 2020년 사용승인된 오피스텔로 연식이 짧고, 지하철역 인근의 입지적 장점을 가지고 있습니다. 그러나 명확한 선순위 임차인의 보증금 인수 부담이 부동산의 시장 가치를 크게 초과하고 있어, 투자자에게는 상당한 재정적 위험을 내포하고 있습니다. 매수인은 낙찰가 외에 임차인에게 지급해야 할 보증금을 고려하여 총 투자 비용을 산출해야 하며, 이를 통해 발생할 수 있는 잠재적 손실 가능성을 면밀히 분석해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년에 준공되어 비교적 최신 시설을 갖추고 있습니다.

* 역세권 입지: 지하철 2호선 구로디지털단지역 인근으로 직주근접 수요가 기대됩니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 토지 소유권 관련 분쟁 소지가 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 매매 정보: 2024년 7월 23일, 동일 건물(더뷰) 8층 37.42㎡ 물건이 270,900,000원에 직거래되었습니다.

* 감정가: 272,000,000원

* 본 건은 인수되는 보증금 276,000,000원이 존재하며, 이는 부동산 자체의 시장 가치를 초과합니다. 따라서 예상 입찰가는 부동산의 순수 시장 가치를 기준으로 산정합니다.

* 최근 거래 가격 및 감정가를 고려할 때, 본 건의 시장 가치는 약 270,000,000원 내외로 추정됩니다.

* 인수 보증금을 제외한 부동산 가치 기반 예상 입찰가는 보수적으로 255,000,000원 ~ 265,000,000원 범위로 제시합니다.

* 투자 유의사항: 위 예상 입찰가로 낙찰받더라도, 별도로 임차인에게 276,000,000원의 보증금을 추가로 부담해야 합니다. 따라서 총 실투자금액은 약 531,000,000원 ~ 541,000,000원에 달하게 되며, 이는 현재 부동산의 시장 가치를 크게 상회하므로 투자에 신중해야 합니다.

주변 시설 조사 결과, 특별히 부동산 가치에 영향을 줄 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 지역 특성상 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.