나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경118419 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 488-38 래안빌 제3층 제304호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경118419 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 488-38 래안빌 제3층 제304호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매9계 2024타경118419 | 소재지: 서울특별시 강서구 등촌로13길 170-8, 제3층 제304호 (화곡동, 래안빌) | 감정가: 326,000,000원 | 최저가: 54,694,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서: 서울특별시 강서구 화곡동 다세대주택

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경118419 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 488-38 래안빌 제3층 제304호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 326,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 면적 및 구조 현황

토지 면적 (지분): 31.43㎡ (약 9.51평)

건물 면적 (전용): 40.39㎡ (약 12.22평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제3층

사용승인일: 2020.02.13. (신축급 건물)

이용상태: 도시형생활주택(단지형다세대)로 이용 중이며, 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 난방설비 등 현대적 설비가 갖춰져 있음.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 한광고등학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 다세대주택, 아파트 등이 혼재하는 주거지역입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가되며, 완경사 지대이나 자체 지반은 평탄하게 조성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 마을버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 주로 차량 이동을 통해 인근 지하철역 및 주요 시설로 접근해야 합니다.

2.3. 생활 정보 및 상권 분석

주변에 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 용이할 것으로 판단됩니다. 주거지역의 특성상 대형 상권보다는 동네 상권이 발달한 형태이며, 인근에 학교(한광고등학교)가 있어 교육 시설 이용도 가능합니다. 신축급 다세대주택이 밀집한 지역으로 임차 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 대상 및 권리 관계

매각은 토지와 건물을 일괄 매각하는 방식이므로, 낙찰 후 토지 사용에 대한 문제가 발생할 우려가 적습니다.

경매 구분은 부동산강제경매이며, 소유자, 채무자, 채권자가 모두 김OO으로 기재되어 있어 사적인 관계에 기인한 채권일 가능성도 있습니다.

제시된 정보만으로는 상세한 등기부 현황을 파악할 수 없으므로, 입찰 전 반드시 말소기준권리 및 임차인 현황 등을 포함한 상세 권리분석이 필수적입니다. 매각물건명세서를 통해 정확한 권리 관계를 확인해야 합니다.

4. 리스크 및 유의 사항

4.1. 잠재적 리스크

토지이용계획상 제1종일반주거지역으로 건폐율 및 용적률 제한을 받습니다.

본건은 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 대공방어협조구역 등 공항 및 군사시설과 관련된 제한구역에 포함되어 있어, 향후 증축이나 재건축 시 규제의 영향을 받을 수 있습니다.

또한, 상대보호구역(강서교육지원청 확인 요망)에 해당하므로 교육 환경 보호에 관한 법률에 따른 제한 사항을 확인해야 합니다.

현재 도시관리계획 입안 중이라는 특이사항이 있으므로, 해당 계획 내용이 본건에 미치는 영향을 사전에 관할 관청을 통해 확인하는 것이 중요합니다.

주변에 특별한 혐오시설이 보고서에 명시되지 않았고 감정평가서상 주위환경이 '보통'이라고 평가되었으나, 임장 활동을 통해 직접 주변 시설을 확인해야 합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 2020년 사용승인된 비교적 신축급의 다세대주택으로 건물의 구조 및 설비 상태가 양호하며, 도시형생활주택 형태로 주거 편의성이 높습니다. 감정가 3억 2,600만원은 주변 시세 및 신축 여부를 고려할 때 합리적인 수준으로 보이나, 토지이용계획상의 복잡한 규제 사항(공항, 군사, 교육 관련)을 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

5.2. 투자 포인트

신축 건물: 사용승인일이 2020년 2월로, 건물 노후도가 낮아 향후 수리 비용 절감 및 임차인 확보에 유리합니다.

꾸준한 임대 수요: 서울 강서구 화곡동은 다세대 주택 밀집 지역으로 소형 주택에 대한 임대 수요가 꾸준하여 안정적인 임대수익을 기대할 수 있습니다.

경쟁력 있는 감정가: 경매를 통한 시세 대비 낮은 가격에 취득할 가능성이 있어, 실수요 및 투자 목적 모두 접근이 용이합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매9계