나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경118419 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 488-38 래안빌 제3층 제304호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2024.05.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "한광고등학교" 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위
는 근린생활시설, 단독주택, 다세대주택, 아파트 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은
보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 마을버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통
상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제3층 제304호로서,
(사용승인일 : 2020.02.13.)

-외벽 : 석재붙임 마감 등,
-내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등,
-창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 구비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대 자체 지반 평탄하게 조성한 2필 일단의 세장형 토지로서, 도시형생활주택(단지형
다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 동측으로 노폭 약 4m 내외 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(2) 공히 도시지역, 제1종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구
역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)
<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경 보호에
관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제
권역<수도권정비계획법>, 도시관리계획 입안중임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경118419 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

감정가: 326,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 부동산 현황

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 488-38 래안빌 제3층 제304호

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제3층 제304호

사용승인일: 2020년 2월 13일

용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대)

토지면적: 31.43㎡ (토지 지분)

건물면적: 40.39㎡ (전용면적)

전용면적(평): 40.39㎡ / 약 12.21평

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "한광고등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 근린생활시설, 단독주택, 다세대주택, 아파트 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

건물은 자체 지반을 평탄하게 조성한 세장형 토지 위에 자리한 도시형생활주택(단지형 다세대) 건물입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 마을버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본건은 부동산 강제경매 물건으로, 채권자는 김OO입니다.

건물의 사용승인일은 2020년 2월 13일로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 김주완

* 보증금: 279,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 3월 27일

* 확정일자: 2020년 3월 17일

* 대항력: 있음

* 비고: 등기부등본상 '을3' 순위의 주택임차권 등기가 존재하며, 이는 말소기준권리(갑5, 강제경매)보다 선순위입니다.

물건명세서상 해당 임차권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 수 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인 김주완은 대항력이 있으며, 보증금 279,000,000원이 전액 배당되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리: 2024년 5월 13일 접수된 김주완의 강제경매개시결정(을5)입니다.

소멸 권리: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

인수 권리: 선순위 임차권(을3)은 매각으로 소멸되지 않으며, 보증금 전액 변제가 이루어지지 않을 경우 매수인에게 인수됩니다.

단, 제시된 '권리분석' 항목에 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보가 있으나, 이는 등기부와 물건명세서 상의 '인수' 내용과 상충될 수 있어, 법원 담당자 또는 관련 서류를 통해 명확한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건은 주거 지역 내에 위치하며 근린생활시설 및 주거시설 위주로 형성된 상권입니다.

주변에 대규모 상업 시설이 발달하지는 않았으나, 주거 지역으로서 기본적인 상권은 유지되고 있습니다.

건물 자체에는 15세대가 거주 중으로, 자체적인 소비 수요가 존재합니다.

5. 생활정보

주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

단지형 다세대 주택 밀집 지역으로, 인근에 학교(한광고등학교)가 있어 교육 환경도 갖추고 있습니다.

건물 내 위생설비, 급배수설비, 승강기, 도시가스, 난방 설비 등이 구비되어 있어 생활이 편리합니다.

대형마트 등 대규모 편의시설은 다소 거리가 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 문제입니다. 임차인 김주완의 보증금 279,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 못할 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 하므로, 입찰가 산정 시 반드시 고려해야 합니다.

토지이용계획상 '중요시설물보호지구(공항)', '원추표면구역' 등으로 지정되어 있어, 김포공항과 인접함에 따라 소음 영향이 있을 수 있으며, 향후 건축이나 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 또한 '도시관리계획 입안중'이라는 점도 변수가 될 수 있습니다.

화곡동 지역은 다세대 주택 밀집 지역으로, 향후 시세 변동이나 공실 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 2020년에 준공된 도시형생활주택으로 건물 상태는 양호할 것으로 판단됩니다.

그러나 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 가장 큰 특징이며, 이는 상당한 금전적 리스크로 작용할 수 있습니다.

철저한 권리분석을 통해 인수되는 보증금의 정확한 액수를 파악하고, 배당 결과에 따라 실제 인수 금액을 확인한 후 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

신축 건물(2020년 준공)로 건물의 노후도가 낮아 장기 보유 시 가치 상승 잠재력이 있습니다.

서울 서남권의 주거 수요가 꾸준한 화곡동 지역에 위치합니다.

임차인 보증금 인수 금액을 제외한 실질적인 인수 금액이 적정 수준일 경우, 주변 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 326,000,000원

선순위 임차인 보증금 (인수 가능성 있음): 279,000,000원

주변 시세 분석:

최근 주변 다세대 주택 매매 사례를 보면, 전용면적 37.05㎡(2018년 준공, M펠리체)가 300,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 전용면적 40.39㎡이며 2020년 준공으로 신축에 해당합니다. 이를 고려할 때, 본건의 감정가 326,000,000원은 신축 건물 가치 대비 합리적인 수준으로 보입니다.

예상 입찰가 산정:

가장 중요한 변수는 선순위 임차인 김주완의 보증금 279,000,000원 인수 여부입니다.

만약 임차인 보증금 전액(279,000,000원)을 매수인이 인수해야 한다면, 본건의 실질적인 최대 투자 가능 금액은 (주변 시세) - (인수 보증금)이 됩니다. 예를 들어, 주변 시세를 320,000,000원으로 가정할 경우, 320,000,000원 - 279,000,000원 = 41,000,000원으로, 이는 현실적인 입찰가라기보다는 투자 가치가 매우 낮음을 시사합니다.

따라서, 해당 물건의 투자 가치는 임차인의 배당 수령액과 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보의 진위 여부에 따라 극명하게 달라집니다.

* 만약 '인수 보증금 합계: 0원'이 정확하고 임차 보증금이 매각으로 소멸된다면, 인수되는 권리가 없어지므로 감정가(32,600,000원) 이상으로 입찰 경쟁이 붙을 수 있으며, 주변 시세(약 300,000,000원 ~ 350,000,000원)를 고려하여 입찰가를 설정할 수 있습니다.

* 하지만 '물건명세서'와 '등기부요약' 상 '인수'로 명시된 점을 감안할 때, 보증금 인수 가능성을 염두에 두어야 합니다.

결론적으로, 본 물건은 임차인 보증금 인수 여부 및 배당 결과에 대한 추가적인 법률/권리 분석이 필수적입니다. 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 반드시 임차인의 배당금 수령액을 확인하고, '인수 보증금 합계: 0원'과 '인수' 표시의 차이점을 법원에 문의하여 명확히 소명 받은 후 입찰가를 결정해야 합니다. 만약 인수 보증금이 없다면, 감정가(3.26억 원)를 기준으로 주변 시세를 참고하여 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.