나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경106898 [4] 서울특별시 구로구 구로동 3-25 신도림테크노마트 제9층 제089호 판매시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경106898 [4] 서울특별시 구로구 구로동 3-25 신도림테크노마트 제9층 제089호 판매시설 경매

• 사건번호: 2024타경106898
• 주소: 서울특별시 구로구 새말로 97, 제9층 제089호 (구로동, 신도림테크노마트)
• 감정가: 95,000,000원
• 최저가: 15,938,000원
• 유찰 횟수: 8회
• 용도: 판매시설

서울남부지방법원 경매9계 2024타경106898 | 소재지: 서울특별시 구로구 새말로 97, 제9층 제089호 (구로동, 신도림테크노마트) | 감정가: 95,000,000원 | 최저가: 15,938,000원 | 용도: 판매시설

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

본 건은 서울남부지방법원 2024타경106898 (4) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 서울특별시 구로구 구로동 3-25 신도림테크노마트 제9층 제089호입니다.

용도는 판매시설이며, 매각 대상은 토지/건물 일괄 매각입니다.

1.2. 면적 및 감정 정보

본 건의 최초 감정가는 95,000,000원입니다.

토지 면적은 2.21㎡ (약 0.67평)이며, 건물 면적은 9.98㎡ (약 3.02평)으로 구성된 구분상가입니다.

(토지/건물 제시외면적은 0.00㎡입니다.)

본 건은 감정평가서상 기준시점 현재 공실 상태로 확인되었습니다.

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지조건 및 교통

최고의 입지: 본 물건은 지하철 1, 2호선 환승역인 "신도림역" 남서측 인근에 위치하며, 신도림역과 직통 연결되어 있어 광역 수요를 흡수할 수 있는 뛰어난 교통망을 갖추고 있습니다.

주위 환경: 상업시설, 업무시설, 대규모 아파트단지 등이 혼재하는 서울 서남부의 주요 상권 지역입니다.

교통 상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스, 마을버스 정류장 및 지하철역이 소재하여 제반 교통 상황은 양호합니다. 신도림역 상권은 광역 수요를 흡수하는 강점을 가집니다.

2.2. 건물 현황 및 이용 상태

건물 구조: 철골철근콘크리트구조 및 일반철골구조 철근콘크리트지붕 지하7층/지상40층 중 제9층에 위치합니다. 사용승인일은 2007년 12월 28일입니다.

건물 설비: 위생설비, 급배수설비, 중앙공급식 냉난방설비, 소화/화재탐지설비, 옥내소화전설비, 승강기 및 에스컬레이터 설비 등 대규모 복합 쇼핑센터로서의 기본적인 설비를 모두 갖추고 있습니다.

이용 상태: 본 물건(기호4)은 감정평가 기준시점 현재 공실상태이며, 용도는 판매시설입니다. 본 물건이 위치한 층은 핸드폰 전문 매장 등이 있는 것으로 알려져 있습니다.

3. 권리 및 리스크 분석

3.1. 권리분석

경매 구분: 부동산임의경매로, 소유자(이OOOOO), 채무자(이OO), 채권자(강OOOOOOO) 정보가 확인됩니다.

공부와의 차이: 확인된 바 없습니다.

임대차 관계: 임대차 관계는 미상입니다. 현황조사를 통해 임차인 유무 및 대항력 여부를 반드시 확인해야 합니다.

매각 대상: 토지 및 건물이 일괄 매각되어 권리관계는 단순합니다.

3.2. 잠재적 리스크

오픈상가 특성: 본 물건은 오픈상가(구분상가)이며, 신도림 테크노마트 상권은 온라인 쇼핑 강세 및 디큐브시티와의 경쟁 심화 등으로 인해 장기간 공실 점포가 많아 상권이 침체되었다는 분석이 있습니다. 임대수익 창출이 쉽지 않은 상황일 수 있습니다.

공실 위험: 본 건은 현재 공실 상태입니다. 낙찰 후 즉시 임차인을 확보하지 못할 경우, 장기간 공실에 따른 관리비 부담 및 투자 수익률 저하 위험이 있습니다.

규제 및 제한: 토지이용계획상 일반상업지역, 지구단위계획구역, 상대보호구역(학교), 대공방어협조구역, 철도보호지구 등의 규제가 존재합니다. 특히 '철도보호지구'는 건축 행위에 일부 제약이 있을 수 있으나, 기존 건물 사용에는 큰 영향이 없을 것으로 보입니다.

혐오시설: 과거 신도림역 테크노마트 주변의 악취 혐오시설(유수지)이 주민 친화 공간으로 재탄생하는 개선 사업이 진행되었으므로, 현재는 큰 혐오시설 리스크는 줄어든 것으로 판단됩니다.

4. 투자 분석

4.1. 상권분석 및 생활정보

상권 특성: 신도림역 상권은 서울 서남부의 주요 환승 거점이며, 유동인구가 매우 풍부하고(하루 유동인구 40만 명 추정) 20~30대 직장인 유동인구가 가장 높은 특징을 보입니다.

주변 시설: 이마트, 시네Q, 예식장 등 다양한 판매 및 문화 시설이 건물 내에 입점해 있어 여전히 유동인구를 유인하는 요소를 갖추고 있습니다.

업종 트렌드: 테크노마트 전체적으로는 공실 문제가 있지만, 9층의 경우 휴대전화 등 특정 전문 매장들이 위치하는 층이므로, 해당 업종이나 관련 트렌드를 고려한 전략적 접근이 필요합니다.

4.2. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견: 본 물건은 서울 서남부의 핵심 교통 요지에 위치한 대형 복합 쇼핑몰 내 구분상가로, 입지적인 강점은 매우 우수합니다. 그러나 오픈상가, 구분상가의 구조적 한계와 상권 침체로 인한 공실 위험이라는 명확한 리스크를 동시에 가지고 있습니다. 임대차 관계가 미상이므로, 보수적인 관점에서 공실 기간을 예상하고 입찰가를 산정해야 합니다.

투자 포인트:

1. **초역세권 입지:** 1, 2호선 신도림역과 연결된 입지는 시간이 지나도 변하지 않는 최고의 강점입니다.

2. **낮은 감정가:** 소형 면적에 대한 9,500만원 감정가로, 유찰 시 초기 투자 비용을 최소화할 수 있습니다.

3. **특화 업종 전략:** 9층의 주력 업종(휴대전화 등)을 파악하여, 해당 업종에 특화된 임차인을 유치하거나 새로운 콘셉트의 서비스 공간으로 활용할 전략이 필요합니다.

4. **장기적 상권 변화 기대:** 상권이 침체된 만큼, 장기적인 관점에서 건물 전체의 리모델링이나 테마 변경 등의 변화가 일어날 경우 큰 시세차익을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매9계