나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경624 [1] 서울특별시 금천구 가산동 219-6 에이스하이엔드타워클래식지식산업센터 제7층 제712호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: L.H · 평가일 2024.01.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "가산동주민센터" 남서측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는 지식산업센터 및 아파트형공장, 근린생활시설, 다세대주택, 아파트, 오피스텔 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건은 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 "가산디지털단지역" 이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

대상물건은 철근크리트구조 평지붕 지하2층/지상14층 중 제7층 제712호로서
("집합건축물대장"상의 사용승인일은 2018.12.14.임)

외벽 : 알류미늄 복합판넬 및 로이복층유리 마감 등.
내벽 : 내부인테리어 및 몰타르 위 수성 페인팅 마감 등.
창호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

대상물건은 기준시점 현재 지식산업센터로 이용중임.

설비내역

대상물건은 위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비,옥내소화전설비, 승강기설비, 지하주차장시설 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건의 토지는 사다리형으로서, 지식산업센터 및 지원시설 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상건물의 남동측 등으로 ?떤？？4길의 아스팔트 포장도로 등에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대상물건은 "토지이용계획확인서"상에 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 소로1류(폭 10m-12m)(2021-10-28)(접합), 일단의공업용지조성사업지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대상물건의 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경624 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 219-6 에이스하이엔드타워클래식 지식산업센터 제7층 제712호

용도: 지식산업센터

감정가: 919,000,000원

토지 면적: 36.60㎡ (약 11.07평)

토지 지분: 36.60㎡ (약 11.07평)

건물 면적: 124.74㎡ (약 37.73평)

건물 지분: 124.74㎡ (약 37.73평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 별도등기, 유동화물건, 재매각

주의사항: 특별매각조건 (매수신청보증금 최저매각가격의 20%)

건축물 정보:

* 건물명: 에이스 하이엔드타워 클래식 지식산업센터

* 사용승인일: 2018년 12월 14일

* 구조: 철근콘크리트구조, 평지붕

* 건축물 총 층수: 지하 2층 / 지상 14층

* 해당 물건 층수: 7층

* 해당 물건 호실: 712호

2. 입지조건

위치 및 주위환경

* 본 물건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "가산동주민센터" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변 지역은 지식산업센터, 아파트형공장, 근린생활시설, 다세대주택, 아파트, 오피스텔 등이 혼재하는 복합적인 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황

* 차량을 이용한 접근이 용이하며, 도로망이 잘 갖추어져 있습니다.

* 인근에 다수의 노선버스 정류장이 있으며, 지하철 1호선 및 7호선 환승역인 "가산디지털단지역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 종합적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

토지 및 도로 상태

* 본 물건이 속한 토지는 사다리형의 형상을 하고 있으며, 지식산업센터 및 지원시설 등의 건부지로 이용 중에 있습니다.

* 건물 남동측으로는 도로(4차선)가 접해 있어 차량 통행 및 건물 접근성이 원활합니다.

토지이용계획 및 제한상태

* 본 물건은 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역 (2021-10-28)으로 지정되어 있습니다.

* 또한, 소로1류 (폭 10m-12m) (2021-10-28)에 접하고 있으며, 일단의 공업용지 조성사업지역으로 분류됩니다.

* 그 외 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 국가산업단지, 산업시설구역, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획법규 및 관련 법률의 적용을 받고 있습니다.

3. 권리분석

인수되는 권리

* 토지에 별도등기(을구 13번 지상권설정등기)가 존재하며, 이는 매각 이후에도 소멸되지 않고 매수인이 부담하고 인수해야 하는 권리입니다. 해당 지상권의 구체적인 내용 및 범위 확인이 필수적입니다.

말소되는 권리

* 본 경매 물건의 말소기준권리는 을6 (근저당권, 중소기업은행, 2022년 2월 18일 접수, 채권금액 840,000,000원)입니다.

* 상기 말소기준권리보다 후순위에 설정된 모든 권리(근저당권, 가압류, 임의경매개시결정 등)는 본 매각 절차를 통해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황

* 본 물건에 대한 임차인 현황 조사 결과, 인수할 보증금 합계는 0원으로 파악되었습니다.

* 다만, 현재 해당 호실의 임대차 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

4. 상권분석

주변 환경

* 해당 물건은 가산디지털단지 내에 위치하며, 주변에는 다수의 지식산업센터와 오피스텔, 근린생활시설이 밀집해 있어 활발한 산업 활동이 이루어지는 지역입니다.

교통

* 가산디지털단지역을 중심으로 발달한 교통망을 통해 서울 시내 및 수도권 각지로의 이동이 편리합니다.

상권 특징

* 첨단 산업 및 IT 관련 기업들이 밀집한 지역으로, 비즈니스 수요가 풍부하며 관련 종사자 유입이 많습니다.

* 상업, 업무, 주거 기능이 복합적으로 발달하여 배후 수요 또한 안정적입니다.

5. 생활정보

편의시설

* 인근에 가산동주민센터가 위치하여 행정 서비스 이용이 편리합니다.

* 주변 상업지역에는 다양한 식당, 카페, 은행, 병원 등 편의시설이 잘 갖추어져 있어 기본적인 생활 영위가 편리합니다.

주거 및 업무 환경

* 지식산업센터와 오피스텔이 혼재하는 지역으로, 최신 설비를 갖춘 업무 환경을 제공합니다.

* 쾌적한 업무 환경 조성에 기여할 수 있는 시설들이 주변에 분포하고 있습니다.

교육 및 의료

* 본 물건이 위치한 지역은 교육환경보호구역으로 지정되어 있어, 교육 시설과의 연관성을 고려할 수 있습니다. (구체적인 학교 위치 및 학군 정보는 별도 확인 필요)

* 종합병원 및 기타 의료 시설 이용을 위해서는 인근 다른 지역으로 이동해야 할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

인수되는 별도등기 (지상권)

* 본 물건은 토지에 지상권설정등기가 있으며, 이는 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 직접 부담하고 인수해야 합니다. 해당 지상권의 존재 및 내용은 향후 부동산 이용 및 거래에 상당한 영향을 미칠 수 있으므로, 계약 전 반드시 면밀히 검토해야 합니다.

재매각 물건

* 본 물건은 과거 경매에서 유찰되어 재매각으로 진행되는 건입니다. 이는 최초 감정가 대비 가격이 조정될 가능성이 있지만, 동시에 이전 경매에서 매수자가 나타나지 않았던 이유(예: 권리관계 복잡성, 시장성 문제, 현황상의 특이사항 등)에 대한 심층적인 분석이 필요함을 시사합니다.

유동화 물건

* 본 건은 자산유동화전문회사(SPC)를 통해 진행되는 경매 물건입니다. 일반적인 경매와는 다른 특수한 절차나 조건이 있을 수 있으며, 관련 정보를 사전에 철저히 확인해야 합니다.

임대차 관계 불확실성

* 해당 호실의 현재 임대차 관계, 임대료 및 보증금 등 상세 정보가 미상입니다. 만약 명도가 필요한 임차인이 존재할 경우, 협상 과정에서 예상치 못한 시간적, 비용적 부담이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 가산동 디지털단지 내에서도 탁월한 입지 조건을 갖춘 지식산업센터입니다. 지하철 가산디지털단지역의 편리한 교통망과 주변의 풍부한 비즈니스 인프라를 활용할 수 있다는 점에서 높은 잠재력을 지니고 있습니다. 최근에 사용승인된 건물이라는 점도 긍정적입니다.

그러나 매수인이 직접 인수해야 하는 지상권 설정 등기, 재매각 및 유동화 물건이라는 특수성, 그리고 현재 파악되지 않은 임대차 관계는 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 이러한 리스크들을 철저히 분석하고, 합리적인 가격으로 인수한다면 안정적인 임대 수익 확보 및 향후 가치 상승을 기대할 수 있는 투자 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 가산디지털단지의 핵심 입지: 풍부한 배후 수요와 활발한 비즈니스 환경을 누릴 수 있습니다.

* 우수한 교통 접근성: 가산디지털단지역 역세권으로 직장인 수요 확보에 유리합니다.

* 최근 준공 건물: 2018년 사용승인으로 시설 노후화에 대한 부담이 적습니다.

* 재매각 통한 가격 메리트 기대: 유찰 가능성을 고려하여 감정가 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득 기회를 모색할 수 있습니다.

* 지식산업센터 시장 전망: 첨단 산업 발달과 함께 지식산업센터의 수요는 꾸준히 증가하는 추세입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 임차인으로부터 인수할 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다 (인수 보증금 합계 0원). 이에 따라 입찰 시 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%로 산정됩니다.

제시된 감정가는 919,000,000원이지만, 본 건은 재매각으로 진행되는 점을 감안할 때 최저매각가격이 조정될 가능성이 높습니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 해당 물건의 최근 실거래가, 주변 유사 물건의 시세, 그리고 인수해야 하는 지상권, 재매각 이력, 임대차 관계 불확실성 등 모든 리스크 요인을 종합적으로 고려한 심층적인 시장 분석이 필수적으로 선행되어야 합니다.

상기 언급된 리스크 요인들을 충분히 인지하고, 이에 대한 충분한 할인율을 적용한 가격으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.