나이스옥션 법원경매 서울남부 2023타경4858 [1] 서울특별시 양천구 신월동 135-29 토브하우스 제3층 제302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이에스플러스 · 평가일 2023.09.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "월정로재래시장" 남서측 인근에 위치하며, 주위환경은 다세대주택, 근린상가, 재래시장 등이 소재하는 지역이며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층건 내
제3층 제302호로서,
외벽 : 석재 붙임 마감 등임.
내벽 : -.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 엘리베이터 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서 공동주택(다세대주택)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 도로(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(2017-06-30)(다지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상임.
2. 본건의 내부구조도는 현장조사 당시 이해관계인의 폐문부재로 인하여 건축물대장상 건축물현황도와 외부관찰, 탐문조사 등을 통하여 표기하였으니 경매참여시 재확인하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

특별매각조건: 매수신청보증금 최저매각가격의 20%임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 물건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2023타경4858 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 135-29 토브하우스 제3층 제302호

용도: 다세대주택

감정가: 246,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OO

1.2. 토지 및 건물 면적

토지면적: 22.72㎡ (약 6.87평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물면적: 29.06㎡ (약 8.79평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 매각 상세 정보

주의사항: 특별매각조건: 매수신청보증금 최저매각가격의 20%임

2. 입지조건

2.1. 주위 환경 및 건물 상태

본 건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "월정로재래시장" 남서측 인근에 위치하며, 주위 환경은 다세대주택, 근린상가, 재래시장 등이 소재하는 지역으로 보통 수준임. 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제3층 제302호이며, 외벽은 석재 붙임 마감, 내벽은 특정 재질 정보 없음, 창호는 샷시 창호로 되어 있음. 건물은 현재 다세대주택으로 이용 중임.

2.2. 교통 및 도로 접근성

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됨. 본 건 남동측으로 포장된 도로에 접해 있음.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

토지는 장방형의 토지로 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중임.

토지 이용계획 상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 해당 필지는 도로에 접합되어 있음.

제한상태로는 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 제3종 구역(2017-06-30)(다지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 분석

본 건의 집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 보존 등기(갑1)는 2020년 6월 8일에 황윤정 외 1인 명의로 이루어졌음. 이후 공유자 전원 지분 이전(갑2)으로 권명숙이 소유권을 이전 받았음. 말소기준권리는 주택도시보증공사의 가압류(갑3, 2023-06-12)이며, 아산세무서장의 압류(갑4, 2023-06-28)도 말소되었음. 주희진 명의의 강제경매(갑5, 2023-09-14)도 말소되었으며, 이는 서울남부지방법원 2023타경4858 사건과 동일함.

3.2. 임차인 현황 및 인수 권리

권리분석 상 대항력 있는 임차인으로 주희진이 확인됨.

임차인 주희진은 2021년 1월 22일 전입, 2021년 1월 11일 확정일자를 받았으며, 보증금은 245,000,000원, 차임은 0원임. 배당신고일자는 2023년 9월 21일임.

등기부상 을구 3번의 주택임차권(권리자: 주희진, 권리금액: 245,000,000원)은 '인수'로 기재되어 있으며, 전입일자 2021-1-22, 확정일자 2021-1-11 정보가 일치함.

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 을구 순위 3번 임차권등기가 명시되어 있으며, "배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"이라는 조건이 있음.

권리분석 상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있으나, 이는 배당에서 전액 변제될 경우를 가정한 것으로 보이며, 보증금 전액 변제가 이루어지지 않을 경우 매수인에게 인수될 위험이 있음.

4. 상권 및 시세 분석

4.1. 주변 부동산 거래 현황

최근 매매 정보에 따르면, 2026년 5월 2일에 신월동 460-5번지 대경4차(가,나) 연립주택(1981년식, 전용면적 55.27㎡)이 210,000,000원에 직거래되었음.

같은 해 5월 2일에 신월동 523-26번지 효성쉐르빌 다세대주택(2017년식, 전용면적 52.41㎡)이 302,000,000원에 중개거래되었음.

또한, 2026년 5월 1일에 신월동 9-3번지 수명산시그니처 다세대주택(2019년식, 전용면적 55.56㎡)이 329,000,000원에 중개거래되었음.

4.2. 시세 추정

본 건은 전용면적 29.06㎡(약 8.79평)의 다세대주택임. 제공된 최근 거래 사례 중 가장 유사한 형태인 다세대주택(2017년식, 2019년식)의 경우, 전용면적 기준 약 302,000,000원 ~ 329,000,000원에 거래되었으며, 평당 약 190,000원 ~ 195,000원 수준의 시세를 형성하고 있음.

감정가 246,000,000원은 이러한 시장가와 비교했을 때, 건물의 연식, 면적, 상태 등을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단되나, 대항력 있는 임차인의 보증금(245,000,000원)이 감정가와 유사한 수준임을 감안하여 신중한 접근이 필요함.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 주거 환경

본 건은 "월정로재래시장" 인근에 위치하여 재래시장 이용이 편리하며, 주변에 다세대주택, 근린상가 등이 혼재된 일반적인 주거 지역임. 차량 접근성이 양호하고 대중교통 이용도 가능한 환경임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련 위험

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인 주희진의 존재임. 보증금 245,000,000원이 배당을 통해 전액 변제되지 못할 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 함. 이는 곧 추가적인 금전적 부담으로 이어질 수 있음. 임차인의 전입일자(2021-01-22)가 말소기준권리(2023-06-12)보다 앞서므로 대항력이 인정되나, 배당요구 여부와 실제 배당받는 금액을 철저히 확인해야 함.

6.2. 기타 특이사항

감정평가서 요약에 따르면, 현장 조사 당시 이해관계인의 폐문부재로 내부구조도가 외부 관찰 및 탐문 조사로 작성되었으므로, 입찰 참여 전 반드시 내부 구조 및 상태를 재확인할 필요가 있음. 임대 관계는 미상으로 확인됨.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 양천구 신월동에 위치한 다세대주택으로, 재래시장 및 주거 편의시설 접근성이 양호하고 교통 여건도 보통 수준임. 그러나 대항력 있는 임차인이 보증금 245,000,000원을 인수할 가능성이 있어, 입찰 시 해당 위험을 면밀히 고려해야 함. 건물 및 토지 면적 대비 감정가와 임차인 보증금이 높은 편이므로, 철저한 권리 분석과 시세 조사를 통해 잠재적 인수 금액까지 고려한 신중한 입찰이 요구됨.

8. 투자 포인트

* 서울 양천구 신월동의 다세대주택으로, 지역 내 주거 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

* 재래시장, 근린상가 등 생활 편의시설 접근성이 좋음.

* 최근 인근의 신축 다세대주택들이 상승 거래가를 보이고 있어, 향후 자산 가치 상승 가능성 존재.

9. 예상 입찰가

제공된 정보를 바탕으로, 해당 물건의 현 시세 및 감정가를 고려할 때, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성을 제외한 순수 부동산 가치를 기준으로 예상 입찰가를 산정할 수 있음.

주변 시세를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 감정가는 246,000,000원으로 최저매각가격이며, 최근 신축 다세대주택의 거래 사례들을 볼 때, 본 건의 면적과 상태를 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있음.

다만, '인수 보증금 합계: 0원'이라는 명시가 있음을 감안하여, 입찰 가격은 감정가 수준에서 결정될 수 있다고 판단됨.

따라서, 예상 입찰가는 246,000,000원으로 제시하나, 임차인 보증금 인수 부담 가능성에 대한 면밀한 검토가 필수적임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.