나이스옥션 법원경매 부산 2024타경5188 [1] 부산광역시 연제구 연산동 603-48 태영관광호텔 2층201호 의료시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인베스트 · 평가일 2024.10.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 부산도시철도 1호선 및 3호선 환승역 ‘연산역’ 북동측 인근에 위치하며 부근은 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 상업지대로서 주위환경 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 및 3호선 환승역 ‘연산역’소재하는 등 제반 교통상황 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트스라브지붕 지하2층 지상10층건 내 2층 201호 외 3개호로서,
외벽 : 치장석마감 등,
내벽 : 인테리어 마감 등,
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

기호(1-4) 공히 의료시설로 이용중임

설비내역

위생 및 급배수설비, 소방설비, 기계식 주차설비, 승강기설비, 천장형 에어컨설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측 인접 공로를 통해 차량 등 진출입 가능하며, 주차시설 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 120m, 최고높이 160m)<건축법>.

공부와의 차이

(1)본건 기호(1-4)는 각각 집합건축물대장상 2020.12.31. 각층 면적 1.44㎡ 감소되어 감정평가명령서 및 등기사항전부증명서 전유부분 면적과 집합건축물대장상 면적이 상이한 바, 집합건축물 대장상 면적을 기준으로 감정평가 하였으니 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

(2)본건 기호(1-4) 건물명은 공부상 ‘태영관광호텔’로 등재되어 있으나 현칭 ‘태영메디컬’ 인바, 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타 의견란 참조.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 공부상 태영관광호텔이나 현칭은 태영메디컬임. 전유부분 면적 건축물대장에 1.44㎡ 감소되어 표기되어 있음.
특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경5188 (1)

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 603-48, 태영관광호텔 2층201호

용도: 의료시설

감정가: 6,950,000,000원

토지면적: 271.35㎡ (약 82.11평)

토지지분: 271.3544㎡ (약 82.11평)

건물면적: 1628.32㎡ (약 492.61평) (2층 201호 및 3개호 포함)

건물지분: 1628.32㎡ (약 492.61평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 재매각, 공동담보

주의사항: 일괄매각. 공부상 명칭은 '태영관광호텔'이나 현칭은 '태영메디컬'임. 전유부분 면적은 건축물대장에 1.44㎡ 감소되어 표기되어 있음.

특별매각조건: 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%

토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 120m, 최고높이 160m)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트스라브지붕 지하2층 지상10층건 내 2층 201호 외 3개호. 외벽: 치장석마감 등. 내벽: 인테리어 마감 등. 창호: 샷시창 구조.

건물 이용상태: 기호(1-4) 공히 의료시설로 이용 중.

설비내역: 위생 및 급배수설비, 소방설비, 기계식 주차설비, 승강기설비, 천장형 에어컨설비 등.

2. 입지조건

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 부산도시철도 1호선 및 3호선 환승역인 '연산역' 북동측 인근에 위치함.

부근은 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 상업지대임.

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 및 3호선 환승역 '연산역'이 소재하는 등 제반 교통상황이 양호함.

3. 권리분석

말소기준권리: 2020-10-30, 근저당권 (부산은행), 금액: 4,950,000,000원 (을3)

등기부채권 총액: 5,769,621,960원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 권리 없음. (말소기준권리 하의 권리는 소멸 예정)

임차인 현황:

* 채

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 50,000,000원 (주의: '차임'으로 명시된 5천만원의 성격은 일반적이지 않으며, 추가 확인이 필요합니다.)

* 전입일자(사업일자): 2024-05-01

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 2024-12-24

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

등기부 요약:

* 소유권이전: 주식회사연강 (2020-10-30, 갑2)

* 근저당권: 부산은행 (2020-10-30, 을3, 말소기준권리)

* 소유권이전담보가등기: 석찬동 (2021-01-19, 갑3)

* 가압류: 서울보증보험주식회사 (2024-07-25, 갑6)

* 임의경매개시결정: 부산은행 (2024-10-04, 갑7, 사건번호 2024타경5188)

* 가압류: 서울보증보험주식회사 (2024-11-18, 갑8)

4. 상권분석

연산역 초역세권: 부산의 주요 교통 요충지인 연산역 인근에 위치하여 탁월한 접근성과 풍부한 유동인구를 확보하고 있음.

복합 상업지대: 주변에 근린생활시설, 병원, 학원, 사무실 등이 밀집한 상업지대로 다양한 업종의 입점이 가능하며, 배후 수요가 높음.

의료시설 잠재력: 본 물건 자체가 의료시설로 이용 중이며, 연산역 주변은 의료 관련 서비스 수요가 꾸준히 발생하는 지역임.

5. 생활정보

교통: 부산도시철도 1, 3호선 연산역이 도보 거리에 있으며, 다수의 시내버스 노선을 편리하게 이용할 수 있어 대중교통 이용이 매우 용이함.

편의시설: 연산역을 중심으로 형성된 상업지대로 각종 편의시설(상점, 식당, 은행 등) 이용이 편리함.

주변 환경: 주거 및 상업시설이 복합적으로 발달한 지역으로, 생활 편의성이 높음. (특이 혐오시설 정보 없음)

6. 잠재적 리스크

재매각 물건: 이전 매각 절차에서 유찰되었거나 낙찰 포기 등의 사유가 있었을 수 있으므로, 해당 사유를 면밀히 파악할 필요가 있음.

명칭 및 면적 불일치: 공부상 명칭은 '태영관광호텔'이나 현칭은 '태영메디컬'이며, 전유부분 면적이 건축물대장에서 1.44㎡ 감소된 것으로 표기되어 있어, 실제 이용 및 권리관계 확인 시 주의가 필요함.

유동화 물건: 금융기관에서 유동화된 자산으로, 일반 경매 물건과 다른 절차나 조건을 가질 수 있음.

임차인 관련 사항: 대항력 없는 임차인(채영수)이 존재하나, '차임'으로 기재된 5천만원의 성격에 대한 확인이 필요하며, 명도 과정에서 협상이 발생할 수 있음. (인수되는 보증금은 0원으로 간주)

권리관계 복잡성: 다수의 근저당, 가압류, 가등기 등이 설정되어 있어 권리 분석에 주의가 요구되나, 말소기준권리 하의 권리들은 소멸될 예정임.

7. 종합 의견

본건은 부산 연산역이라는 핵심 교통 요지에 위치하며 현재 의료시설로 이용되고 있다는 점에서 높은 투자가치를 지님.

다만, 재매각 물건이며 공부상 명칭 및 면적 불일치, 유동화 물건이라는 특수성을 가지고 있어 철저한 사전 조사가 필수적임.

권리관계는 말소기준권리 설정으로 인해 대부분 소멸될 것으로 예상되나, 채권 총액이 높아 낙찰가율 산정에 신중을 기해야 함.

대항력 없는 임차인이 존재하나, '차임'으로 기재된 5천만원의 특이사항은 명도 협상 시 고려해야 할 부분임.

8. 투자 포인트

우수한 입지: 부산의 교통 중심지인 연산역 인근에 위치하여 접근성이 뛰어나고 유동인구가 풍부함.

의료시설 최적화: 병원, 의원 등 의료시설로 활용 시 높은 수익률 기대 가능.

상업지역 가치: 안정적인 임대 수익과 함께 향후 자산 가치 상승 잠재력이 높음.

개발 잠재력: 대형 건물 내 의료시설로서 활용도가 높아 장기적인 투자 가치가 있음.

9. 예상 입찰가

감정가: 6,950,000,000원

최저매각가격: (본 정보에 명시되지 않음. 재매각 시 감정가 대비 할인율 적용 가능성 있음.)

인수 보증금: 0원

*참고: 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 해당 경매 물건의 현재 최저매각가격, 유찰 횟수, 시장 상황, 경쟁자 분석 등 추가적인 정보가 필요합니다. 현재 제공된 정보만으로는 합리적인 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다.*

*보수적인 접근을 위해, 최저매각가격을 감정가의 80%로 가정할 경우:*

*가정 최저매각가격:* 6,950,000,000원 * 0.8 = 5,560,000,000원

*추천 입찰가 범위 (잠정):* 5,560,000,000원 ~ 6,200,000,000원

(본 범위는 일반적인 시장 상황을 가정한 것이며, 실제 입찰가는 현장 답사, 주변 시세 조사, 법원 매각기일 정보 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.