나이스옥션 법원경매 영덕 2024타경571 [1] 경상북도 영덕군 영해면 831-35 괴시리 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2024.06.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 영덕군 영해면 괴시리 소재 "영해중학교" 남동측 인근에 위치하며
주위는 학교, 주택 및 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 소형차량접근 가능하며 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리형의 평지로서 단독주택부지로 이용중임.

인접 도로상태

폭 약 3m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역_200)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 상대보호구역(2013-07-02)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문
화재보호법>, 소하천구역(2021-07-01)(이십동천)<소하천정비법>

제시목록 외의 물건

"지적 및 건물개황도" 참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임.
2. 기타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(1) : 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층건으로서
-외벽 : 벽돌치장 마감 등
-내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등
-바닥 : 장판지 및 타일마감 등
-창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

주택, 화장실 및 창고로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방설비 등이 설비되어 있음.

부합물 및 종물

"지적 및 건물개황도"와 같이 제시외건물㉠이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임.
2. 기타 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 지분매각. 공유자의 우선매수권(민사집행법 제140호) 행사에 따른 매수신고가 매수보증금 미납으로 실효되는 경우, 그 공유자는 해당부동산의 다음매각기일에서는 우선매수권을 행사할 수 없음. 제시외 건물 매각에서 제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

본 물건은 영덕지원 2024타경571 (1) 사건으로, 경상북도 영덕군 영해면 831-35 괴시리에 소재한 단독주택입니다. 본 경매는 부동산강제경매로 진행되었습니다.

1.2. 물건 상세내역

본건은 토지와 건물의 지분 매각으로 진행됩니다.

토지 면적은 233.50㎡ (약 70.6평)이며, 이 중 본건의 지분 면적은 58.375㎡ (약 17.6평)입니다.

건물 면적은 88.81㎡ (약 26.8평)이며, 이 중 본건의 지분 면적은 22.2㎡ (약 6.7평)입니다.

건물 제시외 면적은 26.20㎡ (약 7.9평)입니다.

1.3. 감정가 대비 현황

감정가는 38,772,120원입니다. 이는 토지 및 건물 지분에 대한 감정가입니다.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변환경

본건은 경상북도 영덕군 영해면 괴시리 소재 "영해중학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 학교, 주택 및 농경지로 형성되어 있으며, 특히 유서 깊은 괴시리 전통마을이 인근에 위치하여 역사 문화적 가치가 있는 지역입니다. 괴시리 전통마을은 조선시대 전통 가옥들이 잘 보존되어 있으며, 고려 말 대학자 목은 이색의 탄생지로도 알려져 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

소형 차량의 접근이 가능하며, 본건은 폭 약 3m의 포장도로와 접하고 있습니다. 전반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 지역적 특성 및 제한사항

본 토지는 제1종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 소하천구역 등의 다양한 용도지역 및 제한사항이 적용됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리현황 및 말소기준

토지 등기부 상 말소기준권리는 2024년 6월 21일 접수된 주식회사한일에셋대부의 4번 이중한 지분강제경매(채권액 27,457,568원)입니다. 건물 등기부 상 말소기준권리 또한 동일한 권리입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황은 파악된 내용이 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 확인되어 해당 부분에 대한 추가적인 조사가 필요할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.4. 특이사항

본 물건은 지분매각으로 진행되며, 공유자우선매수신고, 법정지상권, 재매각 등의 특이사항이 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보를 분석한 결과, 인근 지역의 부동산 거래는 다음과 같습니다.

* 제일황실빌라(A,B동): 전용면적 78.02㎡, 2024년 2월 1억 2,000만원에 거래되었습니다.

* 혜광예주빌라: 전용면적 57.66㎡, 2026년 4월 6,500만원에 거래되었습니다.

* 성도빌라: 전용면적 93.98㎡, 2026년 2월 1억 3,000만원에 거래되었습니다.

4.2. 시세 분석 및 비교

상기 거래 사례들은 주로 연립 및 다세대 주택으로, 본건과 같은 단독주택 지분과는 직접적인 비교가 어렵습니다. 그러나 인근 지역의 주거용 부동산 거래 가격대를 파악하는 데 참고할 수 있습니다. 본건의 감정가는 38,772,120원으로, 주변 시세 대비 다소 낮게 책정된 것으로 보일 수 있으나, 이는 지분 매각 및 다수의 권리관계, 법정지상권 등 잠재적 리스크를 반영한 결과로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 인근에는 영해중학교가 위치하고 있으며, 영해만세시장 등 전통시장 이용이 가능합니다. 또한, 괴시리 전통마을이 인접하여 지역의 역사 문화를 접할 수 있는 기회가 있습니다. 주거 지역으로서 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있으나, 대도시 대비 편의시설의 접근성은 다소 제한적일 수 있습니다.

5.2. 학군

본건은 영해중학교와 인접하여 해당 학교로의 접근성이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분매각 리스크

본건은 토지와 건물의 지분으로 매각되므로, 전체 소유자들과의 협의 및 관리에 어려움이 발생할 수 있습니다. 또한, 공유자로부터 우선매수권 행사가 있을 수 있습니다.

6.2. 법정지상권 리스크

법정지상권이 성립될 경우, 토지 소유자는 건물 소유자에 대해 지료 지급 의무를 부담하거나, 토지 사용에 제약을 받을 수 있어 부동산 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 공유자 우선매수권 관련 리스크

공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으며, 매수 보증금 미납 시 다음 매각기일에는 해당 공유자가 우선매수권을 행사할 수 없다는 주의사항이 있습니다.

6.4. 재매각 관련 리스크

재매각 사건의 경우, 이전 차수에서 유찰되었거나 인수 조건 변경 등 특별한 사정이 있을 수 있으므로, 입찰 전 관련 사유를 면밀히 파악해야 합니다.

6.5. 제시외 건물 관련 리스크

제시외 건물은 매각에서 제외되지만, 해당 건물의 철거 및 사용에 있어 기존 소유자 또는 점유자와의 분쟁 가능성이 상존합니다.

6.6. 기타 리스크

임대 관계가 미상으로, 실제 점유자 및 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다. 다만, 본건의 경우 인수 보증금은 없는 것으로 명시되어 있습니다. 현재까지 조사된 바에 따르면, 주변 지역에 특정 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 영덕군 영해면 괴시리에 위치한 단독주택 지분 경매 물건입니다. 지분 매각, 법정지상권, 공유자 우선매수권, 재매각 등 다수의 권리 및 특이사항이 복합적으로 얽혀 있어 일반 물건에 비해 취득 및 관리에 상당한 주의와 전문적인 분석이 요구됩니다. 이러한 복잡성으로 인해 일반 투자자에게는 부담이 될 수 있으나, 해당 리스크들을 충분히 인지하고 관리할 수 있다면 잠재적인 가치 상승을 기대해 볼 수도 있습니다.

8. 투자 포인트

* 유서 깊은 전통마을 인근에 위치하여 지역적 특성을 가집니다.

* 다수의 권리관계 및 특이사항으로 인해 경쟁이 비교적 적을 수 있습니다.

* 감정가 대비 잠재적 가치 상승 가능성을 고려할 수 있습니다 (리스크 관리 전제).

9. 예상 입찰가

본건은 지분 매각이며, 법정지상권, 공유자 우선매수권, 재매각 등 복잡한 권리관계와 특이사항이 다수 존재합니다. 임차인 관련 인수 보증금은 0원이므로, 낙찰가의 산정 시 이를 고려할 필요는 없습니다. 이러한 점들을 감안하여, 감정가(38,772,120원)를 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다. 리스크 요인을 고려했을 때, 감정가의 70% ~ 90% 수준인 약 28,000,000원 ~ 35,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 이는 단순히 참고용이며, 실제 입찰 시에는 권리 분석 및 현장 조사를 더욱 철저히 진행한 후 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.