나이스옥션 법원경매 인천 2024타경537497 [1] 인천광역시 남동구 만수동 702-3 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경537497 [1] 인천광역시 남동구 만수동 702-3 답 경매

• 사건번호: 2024타경537497
• 주소: 인천광역시 남동구 만수동 702-3
• 용도: 답

인천지방법원 경매7계 2024타경537497 | 소재지: 인천광역시 남동구 만수동 702-3 | 감정가: 4,842,220,000원 | 최저가: 1,660,880,000원 | 용도: 답

1. 인천지방법원 2024타경537497 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경537497 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 만수동 702-3

용도: 답 (감정평가서상 잡종지 및 전으로 이용 중)

감정가: 4,842,220,000원

토지면적: 3476.00㎡ (약 1051.5평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 권OO

특이사항: 중복병합사건, 법정지상권 성립 가능성 있음

주의사항:

- 일괄매각 결정되어 토지만 매각 대상으로 나옴.

- 본건 경매목적물 주위로 경계 펜스가 쳐져 있어 출입은 출입문을 통해야 가능하며, 목록3. 위에 별도의 펜스 및 출입문이 잠겨 있어 목록3. 일부 및 목록4.는 출입이 막혀 있음.

- 목록3,4는 맹지이나 인접필지를 통하여 출입이 가능하고 적치물 및 폐기물이 목격되며 일부 '밭작물' 경작 흔적이 보임.

- 본건 지상에 소재하는 수목, 울타리, 펜스 등은 관행에 따라 토지에 포함하여 평가 및 매각함.

- 목록1~3 지상의 소유자 미상 제시외 건물 [㉠ 철파이프조 천막덮개 창고 약 24㎡, ㉡ 철파이프조 천막덮개 창고 약 2.5㎡, ㉢ 철파이프조 천막덮개 창고 약 5㎡, ㉣ 판넬 및 목구조 그물망덮개 사무실 약 40㎡, ㉤ 판넬조 창고 약 40㎡]은 매각에서 제외함.

- 특별매각조건: 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

1.2. 입지조건

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 "남동중학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 소규모 공장, 창고, 잡종지, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역적 특성을 보입니다. 차량 접근은 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 지하철 인천2호선 남동구청역이 근거리에 있어 대중교통 이용이 용이한 편입니다. 토지 형태는 대부분 사다리형의 평지로 이용 중이며, 일부는 전으로도 이용되고 있습니다. 기호(1,2) 토지는 남동측의 세로를 통해 출입이 가능하며, 기호(3,4) 토지는 맹지이나 인접 필지를 통하여 출입이 가능합니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자 권OO의 신청으로 진행됩니다. 특이사항으로는 중복병합사건으로, 다수의 사건이 통합되어 진행될 수 있음을 의미합니다. 또한, 법정지상권 성립 가능성이 있다는 점은 향후 인수 또는 해결해야 할 중요한 권리 관계일 수 있으므로 면밀한 조사가 필요합니다. 주의사항에 명시된 일괄매각 결정 사항을 재확인해야 합니다. 지상에 소재하는 수목, 울타리, 펜스 등은 토지에 포함하여 평가 및 매각되나, 특정 제시외 건물들은 매각에서 제외되므로 경계 확인 및 구분이 중요합니다. 특별매각조건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 일반적인 10%보다 높게 책정되어 있습니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 만수동 702-3번지 일대는 대규모 상업 시설보다는 소규모 공장, 창고, 주택, 농경지 등이 혼재된 지역입니다. 따라서 특정 상권이라고 보기보다는 지역 주민 및 인근 산업 활동을 지원하는 국지적인 상업 기능이 주로 분포할 것으로 예상됩니다. 인근 지하철 2호선 남동구청역을 중심으로 일부 편의시설과 시장이 존재하나, 이는 본건 토지의 직접적인 상권 형성에 큰 영향을 주기보다는 주변의 전반적인 생활 편의와 연계되는 수준입니다. 향후 교통망 확충 계획(인천2호선 연장 등)에 따라 잠재적인 변화 가능성은 있으나, 현재로서는 개발 잠재력이 있는 지역 내의 개별 토지로 보는 것이 타당합니다.

1.5. 생활정보

인천광역시 남동구 만수동 702-3번지 인근 지역은 생활 편의시설과 교육 시설이 비교적 잘 갖추어져 있습니다. 남동구청, 남동구보건소, 인천광역시동부교육지원청 등 관공서가 근거리에 있으며, 장승백이 전통시장(구 창대시장)이 있어 전통적인 생활 물품 구매가 가능합니다. 교육 시설로는 만성중학교가 인근에 있으며, 남동중학교와의 접근성도 양호합니다. 또한, 만수주공 7단지, 삼환아파트, 이삭아파트 등 다수의 아파트 단지가 소재하여 주거 지역의 배후 기능을 하고 있습니다. 지하철 2호선 남동구청역을 이용하면 인천 시내 및 다른 지역으로의 이동이 편리합니다. 주변 시설 검색 결과, 특정 혐오시설은 확인되지 않았으나, 지역 특성상 소규모 공장 및 창고 등이 혼재되어 있어 이로 인한 환경적 요소는 고려될 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

본건은 여러 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 첫째, 접근성 문제입니다. 목록 3, 4번지는 맹지이며, 일부 구간의 출입이 펜스와 잠긴 출입문으로 인해 제한되어 있습니다. 이는 향후 토지 이용 및 개발에 있어 큰 걸림돌이 될 수 있습니다. 둘째, 현황상의 문제입니다. 토지 위에 적치물 및 폐기물이 목격되며, 밭작물 경작 흔적이 있어 이에 대한 처리 비용이나 인근과의 분쟁 발생 가능성을 배제할 수 없습니다. 셋째, 법률적 문제입니다. '법정지상권' 성립 가능성은 권리 관계를 복잡하게 만들고, 추후 건물 소유자와의 협상 또는 법적 분쟁을 야기할 수 있는 주요 리스크입니다. 넷째, '중복병합사건'의 경우, 사건 처리 과정이 복잡하거나 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 마지막으로, '가축사육제한구역' 및 '과밀억제권역'으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 개발 시 관련 법규의 제한을 받을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건 인천지방법원 2024타경537497 (1) 물건은 넓은 면적의 토지라는 장점이 있으나, 여러 복합적인 이슈를 안고 있습니다. 주위 환경은 주거, 상업, 공업, 농업 기능이 혼합된 지역이며, 지하철 2호선 남동구청역과의 근접성은 교통 편의성을 제공합니다. 그러나 맹지로서의 접근 문제, 현황 상의 폐기물 및 경작 흔적, 그리고 무엇보다 '법정지상권'이라는 중대한 법적 리스크가 존재합니다. 또한, 특별매각조건에 따른 높은 보증금 부담도 고려해야 합니다. 따라서 본건에 대한 투자는 철저한 현장 조사와 함께 법률 전문가(변호사, 법무사) 및 경매 컨설턴트와의 심층적인 상담을 통해 권리 관계, 특히 법정지상권 성립 여부와 그 영향, 그리고 인접 필지를 통한 합법적인 접근 방안 등을 명확히 파악한 후에 신중하게 접근해야 할 것입니다.

1.8. 투자 포인트

본건의 주요 투자 포인트는 다음과 같습니다. 첫째, 3476.00㎡ (약 1051.5평)에 달하는 넓은 토지 면적은 향후 개발 시 재산 가치를 크게 증대시킬 수 있는 잠재력을 지닙니다. 둘째, 인천 지하철 2호선 남동구청역이 근거리에 위치하며, 광로(폭 40-50m)에 접합되는 등 교통 및 물류 접근성이 양호합니다. 셋째, 지역 개발 계획(인천2호선 연장 등)과 맞물릴 경우, 토지의 가치가 상승할 수 있는 미래 전망을 기대해 볼 수 있습니다. 넷째, '제1종일반주거지역'으로 지정되어 있어 향후 주거 용도 개발 가능성을 타진해 볼 수 있습니다. 다만, 이러한 투자 포인트들은 앞서 언급된 접근성, 법정지상권 등의 리스크를 해소하거나 관리할 수 있다는 전제 하에서 유효합니다. 철저한 권리 분석 및 현황 조사를 통해 리스크를 최소화하고 잠재 가치를 극대화할 수 있는 전략 수립이 필요합니다.

법원 정보

인천지방법원 경매7계