나이스옥션 법원경매 전주 2024타경36010 [1] 전북특별자치도 김제시 금구면 171-22 하신리 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지우 · 평가일 2024.07.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상토지는 전라북도 김제시 금구면 하신리 소재"상송마을" 북동측 인근에 위치하며,
부근은 소규모 공장지대로 소규모의 공장·농촌취락·농경지 및 임야 등이 혼재합니다.

위치 및 주위환경

대상토지는 전북특별자치도 김제시 금구면 하신리 소재 "상송마을" 북동측 인근에 위치
하며, 부근은 소규모 공장지대로 소규모의 공장·농촌취락·농경지 및 임야 등이 혼재
합니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 근거리 간선도로나 마을입구에 버스승강장 등이 소재하는
등 제반 교통상황 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 근거리 간선도로나 마을입구에 버스승강장 등이 소재하는
등 제반 교통상황 보통입니다.

형태 및 이용상태

일련번호 1): 공장용지,
일련번호 3): 공장의 부속토지 및 일부 도로로 이용중입니다.

형태 및 이용상태

일련번호 1): 공장용지,
일련번호 3): 공장의 부속토지 및 일부 도로로 이용중입니다.

인접 도로상태

남측으로 노폭 약 4m내외의 포장도로와 접하고 이를 통하여 출입하고 있습니다.

인접 도로상태

남측으로 노폭 약 4m내외의 포장도로와 접하고 이를 통하여 출입하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1): 계획관리지역, 가축사육제한구역(2023-12-21)(일부제한지역 모든축종 제
한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

일련번호 3):계획관리지역, 가축사육제한구역(2023-12-21)(일부제한지역 모든축종 제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>입니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1): 계획관리지역, 가축사육제한구역(2023-12-21)(일부제한지역 모든축종
제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

일련번호 3):계획관리지역, 가축사육제한구역(2023-12-21)(일부제한지역 모든축종
제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>입니다.

제시목록 외의 물건

지적 및 건물개황도를 참조바랍니다.

제시목록 외의 물건

지적 및 건물개황도를 참조바랍니다.

공부와의 차이

일련번호 3)토지는 공부상 임야이나 실제는 공장부속토지 및 도로로 이용중입니다.

공부와의 차이

일련번호 3)토지는 공부상 임야이나 실제는 공장부속토지 및 도로로 이용중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기 타: 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2-가): 철골조 샌드위치 판넬지붕 단층으로,
내외벽: 하단부 몰탈위페인트, 상단부 샌드위치 판넬마감,
바닥: 콘크리트 등 마감,
창호: 새시창호입니다.

일련번호 2-나): 시멘트벽돌조 평스라브지붕 2층으로,
외벽: 몰탈위페인트 등 마감,
내벽: 벽지, 타일 등 마감,
바닥: 장판지, 타일 등 마감,
창호: 새시창호입니다.

일련번호 2-라): 철골조 샌드위치 판넬지붕 단층으로,
내외벽: 판넬 등 마감,
바닥: 콘크리트 등 마감입니다.

제시외건물은‘토지·건물 감정평가명세표’및‘지적 및 건물개황도’를 참조하시기
바랍니다.

건물의 구조

일련번호 2-가): 철골조 샌드위치 판넬지붕 단층으로,
내외벽: 하단부 몰탈위페인트, 상단부 샌드위치 판넬마감,
바닥: 콘크리트 등 마감,
창호: 새시창호입니다.

일련번호 2-나): 시멘트벽돌조 평스라브지붕 2층으로,
외벽: 몰탈위페인트 등 마감,
내벽: 벽지, 타일 등 마감,
바닥: 장판지, 타일 등 마감,
창호: 새시창호입니다.

일련번호 2-라): 철골조 샌드위치 판넬지붕 단층으로,
내외벽: 판넬 등 마감,
바닥: 콘크리트 등 마감입니다.

제시외건물은‘토지·건물 감정평가명세표’및‘지적 및 건물개황도’를 참조하시기
바랍니다.

이용상태

일련번호 2-가): 공장으로 이용중입니다.
일련번호 2-나): 사무실 및 기숙사로 이용중입니다.
일련번호 2-라): 창고로 이용중입니다.

이용상태

일련번호 2-가): 공장으로 이용중입니다.
일련번호 2-나): 사무실 및 기숙사로 이용중입니다.
일련번호 2-라): 창고로 이용중입니다.

설비내역

일련번호 2-가): 소화전설비 되어 있습니다.
일련번호 2-나): 기본적인 급배수 및 위생설비, 난방설비 등 되어 있습니다.

설비내역

일련번호 2-가): 소화전설비 되어 있습니다.
일련번호 2-나): 기본적인 급배수 및 위생설비, 난방설비 등 되어 있습니다.

부합물 및 종물

지적 및 건물개황도 및 사진과 같이 부합물 및 종물로 판단되는 제시외건물 ㉠-㉪)이
소재합니다.

부합물 및 종물

지적 및 건물개황도 및 사진과 같이 부합물 및 종물로 판단되는 제시외건물 ㉠-㉪)이
소재합니다.

공부와의 차이

일련번호 2-다): 공부상 철골조 샌드위치판넬지붕 단층 창고이나 조사시점현재 멸실
입니다.

공부와의 차이

일련번호 2-다): 공부상 철골조 샌드위치판넬지붕 단층 창고이나 조사시점현재 멸실
입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기 타: 없습니다.

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

-

토지의 상황

-

건물의 구조 및 현상

-

기계/기구의 현상

-

공작물의 현상

-

기타참고사항

-

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각, 제시외 건물(감정평가서상 ㉠~㉪), 제시외 기계기구(2025. 1. 17.자 감정평가서상 ⓐ~ⓒ, 2026. 2. 26.자 감정평가서상 a~c) 각 매각 포함
2. 목록3.은 공부상 임야이나 현황은 공장의 부속토지 및 일부 도로로 이용중
3. 목록2. 중 일부(감정평가서상 2-다)는 공부상 철골조 샌드위치판넬지붕 단층 창고이나 현재는 멸실되었음
4. 유한회사 베스트스틸중공업으로부터 2024. 7. 23.자로 공사대금 33,000,000원의 유치권신고가 제출되었으나 성립여부는 불분명함(신청채권자로부터 2026. 3. 3.자 유치권배제의견서가 제출됨)
5. 기계기구 다수(감정평가서상 일련번호 4~12)가 전주지방법원 유체동산 압류사건(2020본1449)을 통해 2020. 10. 13. 압류 후 매각(2021. 6. 29. 및 2021. 10. 19.)되어 매각에서 제외

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 기본개요

사건번호: 전주지방법원 2024타경36010 (1)

소재지: 전북특별자치도 김제시 금구면 171-22 하신리

용도: 공장

1.2. 감정가및면적

감정가: 1,484,920,860원

토지면적: 7942.00㎡ (약 2399.6평)

건물면적: 2352.46㎡ (약 711.6평)

제시외 건물면적: 774.00㎡ (약 234.1평)

1.3. 매각조건

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행 (추정, 등기부 권리자 기반)

2. 입지조건

2.1. 소재지및주변환경

본 물건은 전라북도 김제시 금구면 하신리 소재 "상송마을" 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 소규모 공장 지대이며, 소규모 공장, 농촌 취락, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통및접근성

차량 접근이 용이하며, 근거리 간선도로 및 마을 입구에 버스 승강장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

남측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 진출입이 가능합니다.

2.3. 토지이용계획및현황

일련번호 1) 토지는 공장 용지로 이용 중이며, 계획관리지역, 가축사육제한구역에 해당합니다.

일련번호 3) 토지는 공부상 임야이나 현황 공장의 부속 토지 및 일부 도로로 이용 중입니다. 해당 토지 역시 계획관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계요약

말소기준권리: 2016년 1월 29일자 중소기업은행 근저당권 (을14)

총 등기부 채권액: 2,059,060,833원

본 건은 임의경매로 진행되었으며, 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

3.2. 임차인현황

* 임차인: 배인철

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2015년 10월 13일

대항력: 있음

비고: 인수 보증금 0원. 대항력 있는 임차인으로, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나 주의가 필요합니다.

* 임차인: (유)베스트스틸중공업임

보증금: 0원

차임: 4,400,000원

사업일자: 2024년 04월 30일

대항력: 없음

비고: 대항력 없는 임차인이므로 원칙적으로 인수 대상이 아닙니다.

3.3. 권리분석의견

배인철 임차인은 2015년에 전입하여 대항력을 갖추고 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 표기되어 있습니다. 이는 일반적인 임대차 계약 형태와는 달라 인수 보증금이 없더라도 실질적인 부담이 발생할 수 있는지 추가적인 확인이 필요합니다.

(유)베스트스틸중공업임 은 대항력이 없어 매수인이 인수할 의무가 없을 것으로 판단됩니다.

유치권 신고(33,000,000원)는 성립 여부가 불분명하나, 신청 채권자로부터 유치권 배제 의견서가 제출되어 실제 부담으로 이어질 가능성은 낮아 보입니다.

4. 상권분석

본 물건은 김제시 금구면의 소규모 공장 지대에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 농촌 취락과 농경지가 혼재되어 있어, 대규모 상업 시설이나 산업단지보다는 지역 기반의 소규모 생산 활동이 이루어지는 곳으로 파악됩니다. 주요 고객층이나 공급망은 지역 내 사업체 및 농업 관련 시설들과 연계될 수 있습니다.

5. 생활정보

해당 물건은 공장 용도로, 주거 편의 시설이나 문화, 복지 시설 등은 인접한 농촌 취락 지역 또는 김제 시내로 이동하여 이용해야 할 것으로 보입니다. 기본적인 생활 편의는 가능하나, 도시 지역에 비해 편의성이 낮을 수 있습니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 권리상리스크

* 배인철 임차인의 대항력: 보증금 0원 상태에서의 대항력 존재로 인한 인수 가능성 (금전적 인수 부담은 없으나, 점유 관계 등에 대한 확인 필요).

6.2. 물건상태리스크

* 토지 공부상 불일치: 일련번호 3) 토지가 공부상 임야이나 현황 공장 부속 토지 및 도로로 이용 중.

* 일부 건물 멸실: 목록 2-다 (창고)는 공부상 존재하나 현재 멸실 상태.

* 제시외 물건: 제시외 건물(㉠~㉪) 및 일부 기계기구(ⓐ~ⓒ, a~c)가 매각에 포함되나, 다수 기계기구(일련번호 4~12)는 제외되어 현황 파악이 필요합니다.

6.3. 기타리스크

* 유치권 신고: 33,000,000원의 유치권 신고가 있었으나 성립 여부 불분명 (배제 의견서 제출됨).

* 임대 관계 미상: 현장 조사 시 임차 현황 및 관계 명확히 파악 필요.

* 토지 이용 제한: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등 지역별 규제 사항 확인 필요.

7. 종합의견

전북 김제시 금구면에 위치한 공장 용지로서, 토지 및 건물의 규모가 상당하여 산업 활동의 거점으로 활용될 잠재력이 있습니다. 소규모 공장 지대에 속하며 주변 환경은 농촌 지역과 혼재되어 있습니다. 권리 관계는 말소 기준권리 이후 모두 소멸될 것으로 예상되나, 대항력 있는 임차인의 존재 및 보증금 0원이라는 특이사항, 공부상 토지 불일치, 일부 건물 멸실 등 복합적인 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 이러한 제반 사항을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자포인트

* 상당한 규모의 공장 부지 및 건물 확보: 넓은 면적의 토지와 공장, 사무실, 창고 등으로 활용 가능한 건물 일괄 취득.

* 일괄 매각의 이점: 토지와 건물을 별도로 취득할 필요 없이 한 번에 매수 가능.

* 개발 잠재력: 계획관리지역으로 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성 고려.

* 제시외 물건 포함: 별도 비용 없이 활용 가능한 제시외 건물 및 일부 기계기구 포함.

9. 예상입찰가

감정가: 1,484,920,860원

인수 보증금 합계: 0원

본 건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 산정되나, 대항력 있는 임차인의 존재(보증금 0원), 유치권 신고, 토지 공부상 불일치, 일부 건물 멸실 등의 리스크 요인을 면밀히 검토하여 결정해야 합니다.

현재 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산출에 한계가 있습니다. 잠재적 인수 보증금(0원) 외에 추가적인 부담 발생 가능성을 염두에 두고, 현장 조사 및 권리 분석을 통해 실제 가치와 위험 요소를 종합적으로 평가한 후 입찰가를 결정해야 합니다.

일반적으로 이러한 특수 물건의 경우, 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 시작하여 시장 상황 및 분석 결과에 따라 가감될 수 있으나, 본 건의 복합적인 상황을 고려할 때 더욱 보수적인 접근이 필요합니다.

*참고 (구체적인 입찰가 산정은 추가 조사가 필수적입니다.)*

* 감정가 대비 70% 수준: 약 1,039,444,600원

* 감정가 대비 80% 수준: 약 1,187,936,700원

외부 지도 서비스 및 검색 결과에 따르면, 해당 물건 주변에 특정 혐오 시설(예: 폐기물 처리 시설, 대규모 공해 유발 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 공장지대의 특성상 관련 법규 및 환경 규제 준수 여부는 중요하게 고려되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.