나이스옥션 법원경매 군산 2024타경26641 [1] 전북특별자치도 군산시 나운동 45-7 군산나운주공5단지아파트 504동 6층 605호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2024.10.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 군산시 나운동 소재 "진포초등학교" 븍동측 인근에
위치하며, 인근은 중소규모의 아파트단지가 주를 이루는 아파트지대로서, 주변
으로 근린생활시설 등이 혼재하여 소재하는 바 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스승강장이 소재하는 바 제반
교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 15층 중 제6층 제605호로서,
외벽 : 모르타르위 페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지붙임, 타일붙임 등 마감,
바닥 : 장판깔기, 타일붙임 등 마감,
창호 : 하이새시, 알루미늄새시창 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비(옥내소화전 등) 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 단지는 인접지와 등고 평탄한 부정형의 토지로서 아파트 건물부지로 이용
중임.

인접 도로상태등

3면이 도로와 접하며, 북측 및 서측 인접한 도로릍 통하여 주출입함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로2류(폭 30m-35m)(접합), 소로1류
(폭 10m-12m)(78)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한
법률>.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

--.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 군산지원 2024타경26641 (1)

감정가: 67,600,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건물구조: 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 15층 중 6층 605호

용도: 아파트

1.2. 면적 정보

토지 면적: 34.68㎡ (약 10.5평)

건물 면적 (전용 면적): 58.14㎡ (약 17.6평)

분양 면적 정보는 제공되지 않았습니다.

1.3. 소재지 정보

소재지: 전북특별자치도 군산시 나운동 45-7, 군산나운주공5단지아파트 504동 6층 605호

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 전북 군산시 나운동 소재 "진포초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 중소규모 아파트 단지가 주를 이루며, 근린생활시설 등이 혼재된 아파트 지대입니다.

제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 이 (전입일자 2017-04-28, 확정일자 2017-04-28)

보증금: 65,000,000원

차임: 0원

주의: 임차인 이승헌은 대항력 있는 주택임차권 등기를 경료하였으나, 신청채권자 겸 양수인인 주택도시보증공사(HUG)의 확약서 제출로 인해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하였으며, 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하였습니다. 따라서 낙찰 시 임차인의 권리는 소멸될 것으로 보입니다. HUG가 보증금을 인수할 것으로 예상됩니다.

3.2. 등기부 현황

말소기준권리: 2024년 10월 14일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (2024타경26641) 입니다.

매각으로 인하여 말소될 권리:

* 을17: 주택임차권 (이승헌) - 보증금 65,000,000원 (등기상 말소 예정이나, HUG 인수 조건으로 인해 낙찰 후 실제 인수 여부는 달라질 수 있으나, 상기 권리분석에 따라 소멸 예상)

* 갑9: 강제경매 (주택도시보증공사) - 권리금액 59,643,000원 (말소기준권리)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

3.3. 권리분석 요약

인수 보증금 합계: 0원 (HUG의 보증금 인수 및 임차인의 권리 포기 확약으로 인해 인수할 보증금이 없는 것으로 판단됩니다.)

4. 상권분석

본 물건은 아파트 단지 내에 위치하며, 주변으로 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

주변 상권은 해당 아파트 단지 입주민 및 인근 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상업 시설 위주로 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 및 인근에 마트, 병원, 은행 등 각종 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. (세부 정보 미제공)

5.2. 교육시설

인근에 진포초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능합니다. (기타 중학교, 고등학교 등은 추가 확인 필요)

5.3. 단지 정보

아파트명: 군산나운주공5단지

준공년월: 1995년 7월 22일

총 세대수: 1,541세대

최고층: 15층

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 관련 사항: 비록 HUG의 인수 조건 변경 및 임차인의 권리 포기 확약으로 인해 낙찰 시 권리가 소멸될 것으로 예상되나, 법률적 해석이나 절차상 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. (주의 깊은 검토 필요)

건축 연한: 1995년 준공으로 30년 가까이 되어 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

지역 경제 상황: 군산시 지역의 전반적인 부동산 시장 상황 및 경제 지표 변동에 따른 가치 변동 가능성이 있습니다.

혐오시설 여부: 현재 제공된 정보 및 지도 검색을 통해 주변에 혐오시설(화장장, 쓰레기 소각장, 납골당 등)이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 그러나 도시 계획 및 개발에 따라 향후 시설이 들어설 가능성 또한 고려해야 합니다. (추가적인 현장 조사 권장)

7. 종합 의견

본 물건은 군산시 나운동에 위치한 아파트로, 감정가 67,600,000원 대비 최근 실거래가가 50,000,000원 ~ 52,000,000원 수준임을 감안할 때, 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

대항력 있는 임차인이 존재하였으나, HUG의 보증금 인수 및 임차인의 권리 포기 확약으로 인해 권리관계가 명확히 정리될 가능성이 높습니다. 이로 인해 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없어 부담이 적을 것으로 보입니다.

다만, 1995년 준공된 아파트로 노후화로 인한 수리 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

8. 투자 포인트

최근 실거래가 대비 낮은 감정가 및 예상 낙찰가: 최근 거래 사례를 바탕으로 시세보다 저렴하게 취득할 가능성이 높습니다.

권리관계 명확화: HUG 보증금 인수 및 임차인 권리 포기로 인해 낙찰 후 명도 및 소유권 이전 절차에 큰 장애가 없을 것으로 예상됩니다.

초등학교 인접: 자녀가 있는 가구의 경우 교육 환경이 우수하여 주거 선호도가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 67,600,000원

최근 실거래가 (2026년 6월): 50,000,000원 ~ 52,000,000원

토지/건물 일괄매각, 대항력 있는 임차인 관련 사항 정리, HUG 인수 조건 고려 시, 권리 인수 부담 없음.

투자 목적 및 현장 조사 결과에 따라 변동 가능성이 있으나, 최근 실거래가 수준 및 감정가를 고려했을 때, 45,000,000원 ~ 55,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

입찰가는 보증금 인수 금액(0원)을 제외하고 산정하였습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.