나이스옥션 법원경매 밀양 2023타경13270 [1] 경상남도 밀양시 단장면 무릉리 764-2 전 경매

매각기일: 2025-12-22

물건 개요

나이스옥션 법원경매 밀양 2023타경13270 [1] 경상남도 밀양시 단장면 무릉리 764-2 전 경매

물건 대표 이미지

밀양지원 경매3계 2023타경13270 | 소재지: 경상남도 밀양시 단장면 무릉리 764-2 | 감정가: 31,239,540원 | 최저가: 5,242,000원 | 용도: 전

1. 밀양지원 2023타경13270 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 밀양지원 2023타경13270 (1)

소재지: 경상남도 밀양시 단장면 무릉리 764-2

용도: 전

감정가: 31,239,540원

토지면적: 1618.00㎡ (약 489.4 평)

토지 지분율: 24901.020000000004 (감정평가 시 채무자 지분비율에 근거하여 면적 사정)

건물면적: 0.00㎡ (0 평)

건물 제시외면적: 228.00㎡ (약 69.0 평)

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 강제경매

소유자: 이OO

채무자: 이OO

채권자: 부OOOOOOO

2. 입지조건

본건은 경상남도 밀양시 단장면 무릉리에 위치하며, "무릉마을" 남동측 인근의 농경지대에 자리하고 있습니다.

주위 환경은 대체로 농경지대 및 소규모 주택지로 이루어져 있어 조용하고 한적한 시골 마을의 분위기를 느낄 수 있습니다.

본건 토지의 남측으로 노폭 약 4m 내외의 도로와 접하고 있어 차량을 통한 접근성은 양호합니다.

3. 권리분석

본 물건은 부동산 강제경매 절차를 통해 매각이 진행됩니다.

소유자 겸 채무자는 이OO이며, 채권자는 부OOOOOOO입니다.

매각 대상은 해당 토지의 일부 지분으로, 전체 토지가 아닌 소유자의 지분만을 취득하게 됩니다.

본건과 관련된 주요 특이사항으로는 농지취득자격증명 필요, 지분매각, 공유자우선매수 신고, 법정지상권 성립 가능성, 재매각 등이 명시되어 있습니다.

이에 따라, 지분매각 건이므로 공유자 우선매수 신고는 1회에 한정하여 행사될 수 있습니다.

또한, 본건은 농지이므로 농지취득자격증명이 필수적으로 요구되며, 이를 제출하지 않을 경우 입찰 보증금 전액이 몰수될 수 있음에 유의해야 합니다.

감정평가서에 따르면, 제시외 건물(1-1, 1-2, 1-3, 1-4, 1-5)은 매각에서 제외되므로 낙찰자가 취득할 수 없습니다.

본건 토지는 공유지분 토지로서, 정확한 지분의 위치 및 경계를 파악하기 어려운 바, 전체 면적을 기준으로 채무자의 지분비율에 의거하여 면적을 사정하고 감정평가되었습니다.

더불어, 본건 토지와 인접지와의 경계가 불분명한 상태이므로, 정확한 위치 및 경계 확인을 위해서는 별도의 측량 작업이 반드시 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 경상남도 밀양시 단장면 무릉리 764-2는 주로 농경지대로 이루어진 지역입니다.

따라서, 일반적인 상업지구와 같은 활발한 상권 형성보다는 농업 관련 활동이 주를 이루는 지역적 특성을 보입니다.

주변에 대규모 상업 시설이나 편의 시설이 밀집해 있지 않아, 상업적 가치보다는 농업 생산 활동이나 전원생활을 위한 용도로 적합할 것으로 판단됩니다.

토지이용계획상 계획관리지역으로 지정되어 있어, 농업 관련 시설이나 소규모 건축이 가능할 수 있습니다.

5. 생활정보

차량 접근은 가능한 편이나, 본건 소재지가 농촌 지역에 위치함에 따라 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

가장 가까운 편의시설은 마을 내 소규모 상점이나 마트 수준일 가능성이 높으며, 병원, 대형 마트, 관공서 등 주요 생활 편의시설은 차량으로 밀양 시내까지 이동해야 이용 가능합니다.

본 지역은 가축사육제한구역(소, 젖소, 말, 양, 염소, 사슴, 메추리, 닭, 오리, 돼지, 개)으로 지정되어 있어, 관련 축산업 운영에 제한이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

지분매각: 본건은 전체 토지가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 향후 토지 이용 및 관리에 있어 다른 공유자와의 협력이 필수적입니다. 지분의 정확한 위치 파악 및 활용에 제약이 발생할 수 있으며, 공유물 분할 등의 절차가 필요할 수 있습니다.

농지취득자격증명: 본건은 농지이므로, 관련 법규에 따라 농지취득자격증명을 반드시 취득하여 제출해야 합니다. 미제출 시 입찰 보증금 전액이 몰수될 수 있는 중대한 리스크가 있습니다.

경계 불분명 및 측량 필요: 인접 토지와의 경계가 불분명하여 정확한 토지 활용 및 권리 행사를 위해서는 별도의 측량 비용과 시간이 소요됩니다. 이는 토지 이용 계획 수립에 있어 추가적인 부담이 될 수 있습니다.

제시외 건물 매각 제외: 제시외 건물은 낙찰자가 소유권을 취득할 수 없으며, 이를 철거해야 할 경우 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

혐오시설 가능성: 본건은 농경지대 내에 위치하며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있으나, 인근에 악취를 유발할 수 있는 소규모 축사 등이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. (현장 답사를 통해 구체적인 확인 필요)

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 밀양시의 한적한 농촌 지역에 위치한 농지로서, 토지의 일부 지분만 매각되는 특성을 가지고 있습니다.

입지 자체는 조용하고 자연 친화적인 환경을 제공하지만, 주요 편의시설과의 접근성은 다소 떨어집니다.

권리 관계는 비교적 명확하게 파악되나, 농지법 관련 규정 및 공유 지분 매각으로 인한 절차적 복잡성을 충분히 이해하고 접근해야 합니다.

향후 토지 활용 계획을 수립하기 위해서는 정확한 측량과 더불어 다른 공유자들과의 원만한 협의가 필수적으로 선행되어야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

농업 종사자 또는 귀농/귀촌 희망자: 직접 영농에 종사하거나 농업 관련 사업을 계획하는 분들에게는 저렴한 비용으로 토지를 확보할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

토지 가치 상승 잠재력: 본건 토지가 계획관리지역으로 지정되어 있다는 점을 고려할 때, 향후 지역 개발 계획이나 농업 관련 시설의 입주 가능성 등에 따라 토지 가치의 상승을 기대해 볼 수 있습니다. (다만, 이는 장기적인 관점에서 신중하게 검토해야 할 부분입니다.)

저가 매수 기회: 지분 매각이라는 특성과 농지라는 점으로 인해 일반적인 토지 매물보다 낮은 가격에 매수할 수 있는 잠재력이 있습니다. 하지만, 지분 매각으로 인한 제약과 농지 취득 관련 절차 및 리스크를 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

법원 정보

밀양지원 경매3계