나이스옥션 법원경매 진주 2023타경4829 [2] 경상남도 하동군 화개면 정금리 1296-3 답 경매
매각기일: 2025-12-08
물건 개요
나이스옥션 법원경매 진주 2023타경4829 [2] 경상남도 하동군 화개면 정금리 1296-3 답 경매
- 사건번호: 2023타경4829
- 주소: 경상남도 하동군 화개면 정금리 1296-3
- 감정가: 40,750,000원
- 최저가: 13,353,000원
- 유찰 횟수: 5회
- 용도: 답
진주지원 경매3계 2023타경4829 | 소재지: 경상남도 하동군 화개면 정금리 1296-3 | 감정가: 40,750,000원 | 최저가: 13,353,000원 | 용도: 답
1. 진주지원 2023타경4829 (2) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 진주지원 2023타경4829 (2)
소재지: 경상남도 하동군 화개면 정금리 1296-3
용도: 답 (논)
감정가: 40,750,000원
토지면적: 250.00㎡ (약 75.6평)
토지 지분율: 25000 (1/1 지분으로 추정)
토지 제시외면적: 0.00㎡
건물면적: 0.00㎡
건물 지분율: 0
건물 제시외면적: 250.00㎡ (소유자 미상의 녹차나무 등 수목)
매각대상: 토지매각
경매구분: 부동산임의경매
소유자/채무자: 권OO
채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO
1.2. 주요 특이사항 및 주의사항
특이사항: 본 물건은 농지이므로 농지취득자격증명 필요, 재매각 물건입니다.
주의사항:
- 제시외 수목(감정서상 'ㄴ' 표기)은 매각에 포함됩니다.
- 본 물건은 농지가 아니거나, 농지 취득 자격 증명원 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있습니다. 농지취득자격증명 발급 요건을 반드시 확인하셔야 합니다.
1.3. 감정평가서 요약
토지감정요항표
위치 및 주위환경: 본 건은 경상남도 하동군 화개면 정금리 소재 정금마을 북측에 위치하며, 주위는 주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있습니다.
교통상황: 본 건 및 인근까지 차량 접근 가능하며, 대중교통 사정은 보통입니다.
형태 및 이용상태: 본 건은 완경사의 부정형 토지로 현재 농경지(답)로 이용 중입니다.
인접 도로상태: 지적도상 맹지이며, 인접 필지를 통한 접근이 가능합니다. (1번 토지 기준)
토지이용계획 및 제한상태: 본 건은 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한), 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)에 해당합니다.
제시목록 외의 물건: 기호 1 및 2 지상에 소유자 미상의 제시외 수목(녹차나무)이 식재되어 있으며, 이는 매각에 포함됩니다.
공부와의 차이: 없음.
기타참고사항: 임대관계는 미상임.
2. 입지조건
경상남도 하동군 화개면 정금리는 지리산 자락에 위치하여 맑은 공기와 자연환경을 자랑하는 지역입니다. 특히 화개천 주변과 아름다운 차밭들이 있어 경관이 뛰어납니다. 본 건은 정금마을 북측에 자리하고 있으며, 주택, 농경지, 임야가 혼재된 지역입니다. 인근에 '도심다원', '쌍계야생다원', '정금차밭' 등 차 관련 시설이 위치하고 있어 농업 및 관광 자원과의 연관성을 기대할 수 있습니다. 다만, 토지가 지적도상 맹지이며, 인접 필지를 통한 접근만 가능하다는 점은 주지해야 합니다.
3. 권리분석
본 물건은 농협의 근저당권에 의한 부동산임의경매 사건입니다. 소유자와 채무자가 동일인(권OO)으로 확인되며, 현재 소유자는 권OO 씨입니다. 채권자는 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.
본건은 '재매각' 물건으로, 이는 이전에 낙찰자가 잔금을 납부하지 못했거나 기타 사유로 인해 다시 경매 절차를 진행하는 경우입니다. 재매각 물건은 일반적으로 유찰된 횟수가 많아 상대적으로 낮은 가격에 낙찰될 가능성이 있지만, 이전 낙찰자의 잔금 미납 사유 등을 파악하는 것이 중요합니다.
가장 중요한 권리사항은 '농지취득자격증명' 발급 여부입니다. 본건은 '답'(논)으로 이용되는 농지이므로, 낙찰 후 해당 시·구·읍·면장의 농지취득자격증명 발급이 필수적입니다. 증명 미제출 시 보증금 몰수는 물론, 낙찰 허가가 취소될 수 있으므로 사전에 반드시 발급 가능 여부를 확인하고 준비해야 합니다.
4. 상권분석
하동군 화개면은 우리나라 대표적인 녹차 생산지로 유명하며, 화개장터와 십리벚꽃길 등 관광 명소로 인해 연간 많은 관광객이 찾는 지역입니다. 정금리 역시 이러한 지역적 특성을 공유하며, 주변에 다원(차밭)들이 다수 분포하고 있어 차 산업과 연계된 잠재력을 가지고 있습니다. 그러나 본 물건의 경우, 소재지가 농경지로 이용 중인 토지이므로, 일반적인 상업 시설이나 주거 지역 상권과는 거리가 있습니다. 주변 지역은 주로 농업 및 자연환경을 기반으로 하는 소규모의 생활 기반을 갖추고 있을 것으로 판단됩니다.
5. 생활정보
본 건은 경상남도 하동군 화개면 정금리에 위치하며, 대중교통 사정은 보통 수준입니다. 차량 접근은 가능하나, 토지가 지적도상 맹지이며 직접적인 진입이 다소 곤란할 수 있다는 점은 생활 편의 측면에서 고려해야 할 부분입니다. 인근 지역의 편의시설, 의료시설, 교육시설 등에 대한 구체적인 정보는 추가적인 현장 조사가 필요합니다. 다만, 화개면 소재지 중심부까지의 거리에 따라 생활 편의 수준이 달라질 수 있습니다.
6. 잠재적 리스크
농지취득자격증명 발급 불가: 본 건은 농지이므로, 농업인 또는 농업 경영 계획 등 농지법에서 정한 요건을 충족하지 못하면 농지취득자격증명을 발급받지 못할 수 있습니다. 이는 낙찰 불허가 또는 보증금 몰수로 이어질 수 있는 가장 큰 리스크입니다.
맹지 및 도로 접근성: 지적도상 맹지이며, 인접 필지를 통한 접근만 가능하다는 점은 토지의 활용도 및 추후 개발 가능성에 제약을 줄 수 있습니다.
재매각 사유 확인 필요: 이전 낙찰자가 잔금을 납부하지 못한 구체적인 사유를 파악해야 합니다. 자금 조달 실패, 권리관계 문제 등 숨겨진 위험 요인이 있을 수 있습니다.
제시외 수목 포함: 매각 대상에 녹차나무 등의 제시외 수목이 포함되어 있어, 이에 대한 처리 방안을 고려해야 합니다.
7. 종합 의견
본건은 경상남도 하동군 화개면 정금리에 위치한 답(논)으로, 아름다운 자연경관과 차 재배 지역이라는 특수성을 가지고 있습니다. 감정가는 40,750,000원이며, 토지 면적은 250.00㎡ (약 75.6평)입니다. 본 물건의 가장 큰 특징은 '재매각' 물건이라는 점과 '농지취득자격증명' 발급이 필수적이라는 점입니다. 지적도상 맹지라는 점과 제시외 수목이 매각에 포함된다는 점도 고려해야 합니다. 투자를 고려하신다면, 농지법 관련 규정을 철저히 확인하고, 해당 지역의 농지 취득 요건 및 실질적인 활용 방안을 다각적으로 검토해야 합니다.
8. 투자 포인트
농지 취득 자격 요건 확인: 농업인 자격, 주말 체험 영농 등 관련 법규를 면밀히 검토하여 농지취득자격증명 발급이 가능한지 최우선적으로 확인해야 합니다.
지역적 특성 활용: 화개면의 우수한 자연환경과 녹차 특산지라는 점을 고려하여, 차밭 조성, 체험 농장, 주말 농장 등 농업 관련 투자 관점에서 접근할 수 있습니다.
재매각으로 인한 가격 메리트: 재매각 물건은 일반 경매보다 가격적인 메리트가 있을 수 있으므로, 시세 조사를 통해 합리적인 가격으로 낙찰받을 기회가 될 수 있습니다.
현장 답사 필수: 맹지 여부, 실제 도로 접근성, 토지의 현황(경사도, 이용 상태 등), 주변 환경 등을 직접 확인하는 것이 매우 중요합니다.
*본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 투자 결정 전에는 반드시 전문가와 상담하시고, 등기부등본, 건축물대장 등 관련 서류를 상세히 확인하시기 바랍니다.*
법원 정보
진주지원 경매3계