나이스옥션 법원경매 진주 2023타경3437 [1] 경상남도 산청군 단성면 남사리 산30-31 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2023타경3437 [1] 경상남도 산청군 단성면 남사리 산30-31 임야 경매

• 사건번호: 2023타경3437
• 주소: 경상남도 산청군 단성면 남사리 산30-31
• 감정가: 1,131,788,000원
• 최저가: 370,864,000원
• 유찰 횟수: 5회
• 용도: 임야

진주지원 경매3계 2023타경3437 | 소재지: 경상남도 산청군 단성면 남사리 산30-31 | 감정가: 1,131,788,000원 | 최저가: 370,864,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호는 진주지원 2023타경3437 (1)이며, 소재지는 경상남도 산청군 단성면 남사리 산30-31 일원입니다.

용도는 임야이며, 총 토지면적은 10,020.00 제곱미터 (약 3,031.05 평)입니다.

감정가는 1,131,788,000원으로 책정되었습니다.

1.2. 경매 진행 정보

본 경매는 부동산임의경매이며, 매각 대상은 토지매각(일괄매각)입니다.

소유자 및 채무자는 심OO이고, 채권자는 남OOOOOOO입니다.

건물은 없으며, 토지만 매각하는 조건입니다.

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상남도 산청군 단성면 남사리 소재 '국립산청호국원' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 순수 야산지대로서, 농촌마을, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

지역 내 일반적인 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

일부 필지(기호(1), (2), (4), (5), (6))는 지적도상 맹지이나, 현황 약 7미터폭 내외 또는 10미터폭 내외의 포장도로가 개설되어 있거나 접하고 있습니다.

2.3. 토지 현황 및 이용 상태

총 6개 목록으로 구성된 완경사지의 토지입니다.

기호(1)은 지목이 임야이나 현황은 '토목공사 중 방치된 부지' 상태이며, 숙박시설(여관) 건축허가 이력이 있습니다. 기호(2,4)는 현황 '도로' 상태이고, 기호(3)은 토지임야, 기호(5)는 잡종지 및 자연림(석축 조성), 기호(6)은 자연림 상태입니다.

2.4. 혐오시설 및 특이 입지 조건 체크

인근에 '국립산청호국원'이 소재하고 있습니다. 이는 매입자나 개발 용도에 따라 혐오시설로 인식될 수 있습니다.

목록[4] 및 [5]는 일부 접도구역에 저촉되며, 목록[5]는 도시계획도로(소로1류)에도 저촉됩니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 대상 및 경매 유형

매각 대상은 토지 전체(일괄매각)이며, 콘크리트 옹벽 등의 부합물은 토지에 포함하여 평가되었습니다.

다만, 목록[1, 5] 지상에 소재하는 야적된 자재 및 철거, 이설 용이한 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.

3.2. 특수 권리 및 제한 사항

분묘기지권: 목록[3] 일부 지상에 분묘 1기 소재를 감안하여 평가되었으며, 목록[5, 6]에도 육안으로 확인하지 못한 분묘가 소재할 수 있습니다. 이는 낙찰 후 분묘기지권 협의 또는 법적 조치(이장)가 필요한 중대한 리스크입니다.

3.3. 법적 제한 사항 (공법 분석)

토지이용계획상 대부분 필지가 '계획관리지역' 및 '준보전산지'에 해당하며, '가축사육제한구역(전부제한)' 및 '배출시설설치제한지역' 등의 규제를 받습니다.

특히, 목록[1]은 지목이 '임야'이나 현황은 '토목공사 중 부지' 상태로, 숙박시설(여관) 건축(신축)허가를 득하였으나, 경매 입찰 시 건축허가 여부 및 승계 여부는 관할 관청에 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권 분석

본건은 순수 야산지대 인근의 임야로, 상업적 상권은 형성되어 있지 않습니다. 다만, 인근에 '국립산청호국원'이 소재하고 있으며, 숙박시설 건축허가 이력이 있는 점으로 미루어 추후 개발 시 추모객 등을 대상으로 한 숙박/휴양 관련 수요를 기대할 수 있습니다.

4.2. 생활 정보

주변은 농촌마을과 농경지 등이 주를 이루는 한적한 환경입니다. 교통사정은 보통이며, 생활 편의시설 접근성은 다소 낮을 것으로 예상됩니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 분묘기지권

가장 큰 리스크는 분묘기지권의 성립 가능성입니다. 분묘 1기가 평가에 감안되었고 미확인 분묘의 존재 가능성까지 고지되어 있으므로, 이장 비용 및 협의 기간 등에 대한 철저한 계획이 필요합니다.

5.2. 건축 허가 및 승계 문제

기호(1)의 숙박시설 건축허가 승계가 불가능할 경우, 토목공사 비용을 투입했음에도 불구하고 기존의 개발 계획을 활용하지 못하고 용도 변경 절차를 다시 밟아야 하는 추가 비용 및 시간적 리스크가 발생합니다. 관할 관청 확인이 필수입니다.

5.3. 맹지 및 현황 도로 문제

목록[1, 2, 3, 6]은 지적도상 맹지입니다. 현황 도로가 개설되어 있으나, 해당 도로의 사유지 여부, 건축 시 도로 사용 동의 여부, 기부채납 여부 등을 반드시 확인해야 합니다. 목록[2, 4]는 현황이 아예 도로로 사용되고 있어, 개발 시 이 부분에 대한 권리 관계를 명확히 할 필요가 있습니다.

5.4. 매각 제외 물건 처리

매각 제외 물건인 야적된 자재 및 컨테이너를 낙찰자가 처리해야 하는 비용 및 번거로움이 있습니다.

6. 투자 포인트 및 종합 의견

6.1. 투자 포인트

최고의 입지: 계획관리지역 내 대규모 토지 (10,020.00 ㎡, 약 3,031.05 평)로 개발 활용도가 높습니다.

개발 비용 절감 가능성: 이미 토목공사가 일부 진행된 부지가 포함되어 있어, 향후 개발 시 초기 토목 비용을 일부 절감할 수 있는 잠재력이 있습니다.

도로 접근성: 지적도상 맹지인 필지가 많으나, 현황 약 7~10미터 폭의 포장도로에 접해 있어 차량 접근성은 양호합니다.

6.2. 종합 의견

본건은 10000 제곱미터 이상의 넓은 면적과 이미 토목공사 및 건축 허가 이력이 있는 '계획관리지역 임야'라는 점에서 높은 잠재적 가치를 지닙니다. 그러나 분묘기지권, 건축 허가 승계 여부, 현황 도로의 사법상 관계 등 해결해야 할 중대한 리스크가 명확히 고지된 '고위험-고수익' 물건입니다. 따라서, 입찰 전 관할 관청 및 법률 전문가를 통한 철저한 사전 조사(특히 건축 허가 승계 및 분묘기지권)를 통해 리스크를 확정한 후, 개발을 목적으로 하는 실수요자 또는 개발업자가 적정 가격을 산정하여 접근하는 것이 바람직합니다.

법원 정보

진주지원 경매3계