나이스옥션 법원경매 울산 2024타경49 [1] 울산광역시 중구 학성동 432-12 동남하이빌6차 8층801호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 양산 · 평가일 2024.01.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 중구 학성동 소재 "구역전시장" 동측 인근에 위치하는 동남하이빌
6차 8층 801호로서 주변은 근린생활시설 및 상가, 다세대주택, 공동주택 등으로 형성된
지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 시내버스 정류장이 소재하는 바 대중교통사정은
보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 20층건중 8층 801호로서
외 벽 : 몰탈위 페인트, 판넬붙임등
내 벽 : 벽지바름, 일부 타일
창 호 : 샷시창임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

위생급배수시설, 옥내소화전, 승강기, 도시가스 등이 설비되어 있으며 난방시설 되어
있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 주변 가로망 상태 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역(2019-07-04) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한
구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>,
상대보호구역(울산유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(함월초등학교)
<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 울산지방법원 2024타경49 (1)

* 소재지: 울산광역시 중구 학성동 432-12 동남하이빌6차 8층801호

* 용도: 아파트

* 감정가: 321,000,000원

* 토지면적: 18.84㎡ (약 5.70평)

* 토지지분: 18.8385㎡ (약 5.70평)

* 건물면적: 84.24㎡ (약 25.49평) (전용면적 기준)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 울OOOOOOOO (관련 채권자로 보임)

* 준공연도: 2019년 12월 24일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 울산광역시 중구 학성동 소재 "구역전시장" 동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 상가, 다세대주택, 공동주택 등으로 형성된 지역입니다.

* 교통상황: 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로상태: 단지 주변 가로망 상태가 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만) 접합, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역(울산유치원, 함월초등학교) 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을5 (2023.02.02. 접수, 엠씨아이대부주식회사 근저당권)

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 을5: 근저당권 (엠씨아이대부주식회사) - 말소기준권리

* 을6: 근저당권 (엠씨아이대부주식회사)

* 갑4: 가압류 (롯데카드주식회사)

* 갑5: 임의경매개시결정 (울산중앙새마을금고)

* 갑6: 압류 (국민건강보험공단)

* 을5-3: 5번 근저당권부채권근질권설정 (느티나무제삼차유한회사)

* 을6-3: 6번 근저당권부채권근질권설정 (느티나무제삼차유한회사)

* 등기부채권 총액: 246,797,091원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (명시적으로 기재되어 있으나, 현황상 해당 권리의 존재 여부 확인 필요)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함합니다. 본건의 경우, 임차인의 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 실질적인 임차인 관련 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 그러나 임대 관계가 미상인 점은 유의해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 근린생활시설, 상가, 다세대주택, 공동주택 등이 혼재된 지역으로, 지역 내 상업 활동 및 주거 기능이 복합적으로 이루어지고 있습니다.

* 혐오시설 조사: 주변 지역에 특별히 언급된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 20층 건물 중 8층에 위치하며, 외벽은 몰탈 위 페인트, 판넬 붙임 등, 내벽은 벽지바름, 일부 타일, 창호는 샷시창으로 마감되었습니다.

* 설비 내역: 위생급배수시설, 옥내소화전, 승강기, 도시가스 난방시설 등이 완비되어 있습니다.

* 편의시설: 인근에 시내버스 정류장이 소재하며, 주거 밀집 지역에 따른 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. (인근 학교 정보: 함월초등학교, 울산유치원)

1.5. 잠재적 리스크

* 권리관계: 다수의 근저당, 가압류, 압류 등이 존재하나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 다만, 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리 여부는 현장 확인 및 추가 조사가 필요합니다.

* 임대차 관계: 임차인이 없거나, 임대 관계가 미상인 점은 잠재적 명도 리스크가 낮음을 시사하나, 정확한 상황 파악이 요구됩니다.

* 기타: 토지이용계획상 상업지역에 속하나, 일반적인 아파트 건부지로 이용 중입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 울산광역시 중구 학성동에 위치한 아파트로, 주변에 상가 및 주거 시설이 혼재된 지역에 속합니다. 교통이 편리하고 준공된 지 얼마 되지 않아 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 다수의 채권이 설정되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 다만, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성 및 임대 관계 미상 부분에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 아파트: 2019년 준공으로 비교적 신축에 속하여 내부 상태 및 관리 수준이 양호할 것으로 기대됩니다.

* 편리한 교통: 시내버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

* 일괄매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리 관계가 명확합니다.

* 낮은 임차인 부담: 임차 보증금 합계가 0원으로, 임차인 관련 인수 부담이 없어 명도 절차가 비교적 수월할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 321,000,000원이며, 해당 물건의 경우 인수할 보증금이 없으므로 감정가 및 주변 시세를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 최근 실거래가 정보(아파트랭킹에 따르면, 전용 84㎡가 3.6억원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 참고하여 280,000,000원 ~ 310,000,000원 범위에서 신중하게 접근하는 것을 고려해볼 수 있습니다. (최종 입찰가는 법원 현황, 경쟁률, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.