나이스옥션 법원경매 부산 2023타경5129 [1] 부산광역시 금정구 장전동 650-11 금정라움 오피스텔 3층303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 거림 · 평가일 2023.10.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 일련번호(1)-(9)는 부산광역시 금정구 온천동 소재 부산도시철도 1호선 "온천장역" 북서측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량통행 용이하며 노선버스정류소 및 도시철도 1호선 "온천장역"에서 근거리로 제반 교통상황 편리함.

건물의 구조

2018년 08월 16일 준공되었으며
철근콘크리트구조 (철골)콘크리트구지붕건 19층 내 제3층 제302호에서 제18층 제1804호로
외벽 : 복합판낼 및 몰탈위페인트 마감임.
창호 등 : 샷시 창호이며 내부는 이해관계인의 부재로 조사하지 못했음.

이용상태

본건 일련번호(1)-(9)는 주변 탐문결과 주거용 오피스텔로 이용중인 것으로 조사되었으나 이해관계인의 부재로 내부 이용상태를 확인하지 못하였음.

설비내역

난방설비, 급배수위생설비, 승강기설비, 각종 소화설비(소화전 등), 기계식주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 2필지 일단의 가장형토지로 업무시설 및 제1종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측 폭 약 6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

○장전동 650-11번지
일반상업지역 , 방화지구 , 소로2류(폭 8m-10m)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(가로구역별 최고높이 108m이하)<건축법>임.

○장전동 650-22번지
일반상업지역 , 방화지구 , 소로2류(폭 8m-10m)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(가로구역별 최고높이 108m이하)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타참고사항 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 부산지방법원 2023타경5129 (1)

소재지: 부산광역시 금정구 장전동 650-11 금정라움 오피스텔 3층303호

용도: 오피스텔

매각구분: 부동산 임의경매

건물준공일: 2018년 08월 16일

건물총층수: 19층

해당층: 3층

1.2. 면적 및 가격 정보

감정가: 124,000,000원 (1억 2천 4백만원)

토지면적: 4.26㎡ (약 1.29평)

건물면적 (전용면적): 29.92㎡ (약 9.05평)

토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 금정구 장전동에 위치하며, 주위는 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 여건

부산도시철도 1호선 "온천장역" 북서측 인근에 위치하며, 차량 통행이 용이합니다. 인근에 버스정류소 및 지하철역이 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 토지이용계획

본건 소재지는 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m-10m)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역 및 가로구역별 최고높이 제한지역(108m 이하)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

등기부등본에 기재된 권리사항을 분석한 결과, 말소기준권리는 2019년 10월 31일 접수된 우암동새마을금고 및 용주새마을금고의 근저당권입니다.

3.2. 인수되는 권리

말소기준권리보다 후순위 권리인 주택임차권(정진민), 가압류(신용보증기금, 주택도시보증공사), 압류(국민건강보험공단), 임의경매(용주새마을금고) 등은 모두 매각으로 인해 말소될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 정진민 씨가 거주 중인 것으로 조사되었습니다.

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 02월 11일

* 확정일자: 2022년 01월 26일

* 배당신고일자: 2023년 12월 21일

* 대항력: 없음

정진민 씨는 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 그러나 배당받지 못한 금액이 있다면 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

3.4. 권리분석 요약

낙찰 후 인수되는 권리는 없으며, 임차인의 보증금 중 배당받지 못한 금액이 있을 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 개요

금정라움 오피스텔은 2018년 8월 16일에 준공된 비교적 신축 건물로, 총 19층 규모입니다. 본건은 3층에 위치한 전용면적 29.92㎡ (약 9.05평)의 소형 오피스텔입니다.

4.2. 지역 상권 특성

본건이 위치한 장전동 일대는 부산대학교가 인접하여 젊고 활기찬 분위기를 가지며, 다양한 상업시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본건은 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역에 위치하고 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

건물 인근에 다양한 근린생활시설이 있어 생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다. 부산대학교와도 가까워 관련 편의시설 접근성 또한 좋습니다.

5.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 인근에 혐오시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* 공동담보 물건: 본건은 공동담보 물건으로, 채무자의 다른 담보물건의 경매 진행 상황 및 결과에 따라 본건의 경매 절차에 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

* 임차인 명도: 대항력 없는 임차인이 존재하나, 배당받지 못한 보증금이 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있습니다.

6.2. 물건 자체 리스크

* 내부 이용 상태 미확인: 이해관계인의 부재로 인해 내부 이용 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 이는 실제 현황과 공부상 내용이 다를 가능성을 내포합니다.

6.3. 시장 관련 리스크

* 금리 변동 및 부동산 시장 침체: 금리 인상 또는 부동산 시장의 전반적인 침체는 향후 매매가 또는 임대 수익률에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

본건은 부산 금정구 장전동에 위치한 준신축 오피스텔로, 온천장역 역세권이라는 우수한 입지를 갖추고 있습니다. 전용면적 29.92㎡ (약 9.05평)으로 1인 가구 수요에 적합하며, 주변 상권 및 편의시설 이용이 편리합니다. 권리 분석상 인수 부담이 없고, 감정가 대비 최근 실거래가 분석 시 투자 가치를 고려해 볼 만한 물건입니다. 다만, 공동담보 물건이라는 점과 내부 확인 불가 사항은 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 매력적인 요소

* 역세권 입지: 부산도시철도 1호선 온천장역과 가까워 교통이 편리합니다.

* 준신축 건물: 2018년 준공으로 비교적 연식이 짧아 관리가 용이합니다.

* 소형 평형: 1인 가구 및 소형 투자 수요에 적합한 전용 29.92㎡ (약 9.05평)입니다.

* 권리 인수 부담 없음: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

* 풍부한 생활 인프라: 상업시설 및 편의시설 이용이 편리한 지역입니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 건물인 금정라움 오피스텔의 실거래가는 2025년 6월 22일 기준으로 7층 117,000,000원, 12층 118,500,000원, 17층 119,000,000원 수준입니다. 본건은 3층에 위치해 있어, 해당 실거래가들을 참고하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 현재 감정가는 124,000,000원입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

상기 시세 분석 결과를 토대로, 본 건의 예상 입찰가는 115,000,000원 ~ 120,000,000원 사이를 고려해볼 수 있습니다. 이는 최근 실거래가 수준에서 약간의 경쟁 가능성을 반영한 금액이며, 수익률 목표 및 개인의 투자 판단에 따라 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.