나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51414 [1] 전라남도 순천시 해룡면 상내리 471-3 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리치 · 평가일 2025.05.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1~16)은 전라남도 순천시 해룡면 상내리 소재 난민촌마을 남동측 인근에 위치하
며, 주위는 숙박시설, 점포, 전, 임야 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 일반적인 교통상황은
보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1~4)는 3필 일단의 부정형 완경사지로서, 상업용 건부지로 이용중임.
기호(6~8)은 4필 일단의 사다리형 완경사지로서, 상업용 건부지로 이용중임.
기호(10)은 부정형 경사지로서, 현황 잡종지[주차장 및 일부 인접 건물(474-17 외 4필지)
과 연결되어 발코니 등으로 이용]임.
기호(11)은 사다리형 평지로서, 현황 잡종지(주차장)임.
기호(12~16)은 사다리형 및 부정형 완경사지로서, 도로임.

인접 도로상태

본건 기호(1~8) 남측으로 도로에 접함.
본건 기호(10),(11) 남서측으로 도로에 접함.
본건 기호(12~16)은 본건 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(4),(7),(10),(11) : 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(녹지지역(전축
종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>

기호(2),(3),(6),(8) : 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(녹지지역(전축종제한
지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

기호(12),(14),(15) : 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(녹지지역(전축종제한
지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에
따른 도로(도로일부포함)

기호(13) : 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(녹지지역(전축종제한지역))<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, <추가기재> 건축법 제2조제1항
제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

기호(16) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(녹지지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따
른 도로(도로일부포함)

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

기호(10),(11)은 공부상 지목 임야이나 현황 잡종지임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(10) 토지 일부는 석축(옹벽)시설(현황 일부 석축시설은 인근 건물과 연결되어 이용중임
) 되어 있음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호5(가) 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 2층 건물로서,
외벽 : 시멘트몰탈페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지 및 타일 붙임, 인테리어 등 마감,
창호 : 샷시창호임.

기호5(나),5(다) 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층으로,
외벽 : 시멘트몰탈페인팅 등 마감,
내벽 : 시멘트몰탈페인팅 등 마감,
창호 : 샷시창호임.

기호5(라) 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 건물로서,
외벽 : 조립식판넬 등 마감,
창호 : 샷시창호임.

기호9(가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물로서,
외벽 : 시멘트몰탈페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지 및 타일 붙임, 인테리어 등 마감,
창호 : 샷시창호임.

기호9(나),9(다) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층으로,
외벽 : 시멘트몰탈페인팅 등 마감,
내벽 : 시멘트몰탈페인팅 등 마감,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호5(가) 1층 : 숙박시설(거실, 주방, 풀장, 욕실),
2층 : 숙박시설(방, 스파, 욕실)로 이용중임.

기호9(가) 1층 : 숙박시설(방, 거실, 주방, 풀장, 스파, 욕실),
2층 : 숙박시설(방, 거실, 주방, 풀장, 스파, 욕실)로 이용중임.

기호5(나), 9(나)는 주차장으로 이용중임.
기호5(다), 9(다)는 정보교류실로 이용중임.
기호5(라)는 창고 및 화장실로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 냉난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 온수풀설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경51414 (1)

소재지: 전라남도 순천시 해룡면 상내리 471-3

용도: 근린시설 (숙박시설로 이용 중)

감정가: 8,862,897,820원

토지면적: 5,589.00㎡ (약 1,689.80평)

토지 지분: 5,002.3838㎡ (약 1,513.15평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 2,443.86㎡ (약 739.37평)

건물 지분: 2,443.86㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (농협은행주식회사)

특이사항: 중복병합사건, 공동담보

주의사항: 일괄매각

특수물건정보: 중복병합사건, 공동담보

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 전라남도 순천시 해룡면 상내리 소재 난민촌마을 남동측 인근에 위치하며, 주위는 숙박시설, 점포, 전, 임야 등이 소재합니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 있어 일반적인 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

* 인접 도로상태: 본건 토지 기호(1~8)는 남측으로 도로에 접해 있으며, 기호(10),(11)은 남서측으로 도로에 접하고 있습니다. 기호(12~16)은 본건 자체 도로로 이용되고 있습니다.

* 주변 시설: 본 물건이 위치한 해룡면 상내리는 최근 농촌 취약지역 생활여건 개선 사업 대상지로 선정되어 정주 환경 개선이 예정되어 있습니다. 또한, 순천만국가정원과 인접한 연향들 일원에 대규모 숙박시설, 상가 등이 포함된 개발 사업이 2028년까지 예정되어 있어 지역 발전 가능성이 있습니다. 다만, '난민촌마을'이라는 명칭이 언급된 점은 주변 환경에 대한 추가적인 조사가 필요할 수 있습니다.

3. 권리분석

* 임차인 현황:

* (주)라움리조트: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 조트 (3회 기재): 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

모든 임차인은 보증금과 차임이 없으며 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

* 등기부 요약 (토지 및 건물):

* 말소기준권리: 2023년 4월 20일 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (을6/을2)

* 등기부채권 총액: 1,500,400,000원

* 주요 권리 내역:

* 근저당권 (농업협동조합자산관리회사): 1,400,400,000원

* 임의경매개시결정 (농협은행주식회사): 2,674,876,697원 (순천지원 2025타경51414)

* 가압류 (전남신용보증재단): 100,000,000원

* 압류 (순천세무서장/순천시): 금액 미기재

경매로 인해 말소기준권리보다 선순위 권리는 인수되지 않으며, 후순위 권리 및 임차인은 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

* 업종: 본건은 용도상 근린시설이며, 주요 건물(기호 5(가), 9(가))은 현재 '숙박시설'로 이용 중입니다.

* 주변 환경: 인근에 숙박시설, 점포 등이 혼재되어 있어 관광객 또는 비즈니스 방문객을 대상으로 한 상권 형성이 가능합니다. 특히, 순천시는 대규모 숙박시설 부족이 지적되어 왔으나, 향후 개발 계획과 연계하여 숙박 시설 관련 상권의 잠재력이 기대됩니다.

* 산업단지 연계: 인근 해룡산업단지 및 율촌·해룡산단협의회 활동은 지역 경제 활성화 및 관련 종사자들의 숙박 수요 증가로 이어질 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근성은 양호하며, 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

* 편의시설: 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 편의시설(마트, 병원 등) 현황 파악이 제한적입니다. 인근 지역 개발 계획에 따라 향후 편의시설 확충 가능성이 있습니다.

* 주거 환경: '난민촌마을' 인근이라는 언급과 함께, 정부의 '농어촌 취약지역 생활여건 개조사업' 대상지로 선정된 점은 지역의 생활 환경 개선 노력이 진행 중임을 시사합니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지 지목과 현황 불일치: 일부 토지(기호 10, 11)는 공부상 지목이 '임야'이나 현황은 '잡종지'이며, 또한 물건명세서상 일부 토지는 공부상 '임야'이나 현황은 '도로'로 기재되어 있어, 이에 대한 확인 및 정리가 필요합니다.

* 토지 형태 및 이용: 일부 토지가 부정형 및 경사지로 이용 중이며, 현황상 잡종지(주차장, 발코니 등) 및 도로로 이용되는 부분이 있어 면적 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 토지 이용 규제: 본건 토지는 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 준보전산지 등으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 제한이 따릅니다.

* 건축물 공부와의 차이: 상세 내용은 감정평가서 및 현황조사보고서를 참조해야 하나, 건물 외부 표시와 공부상 내용이 상이할 가능성이 언급되었습니다.

* 중복 병합 사건: 중복 병합 사건 및 공동 담보 물건으로, 경매 절차 및 관련 이해관계자를 면밀히 파악해야 합니다.

* 경계 측량 필요: 인접 토지와의 경계 등은 측량이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 순천시 해룡면 상내리에 위치한 근린시설로, 현재 주요 건물은 숙박시설로 이용 중입니다. 광대한 토지 면적과 건물이 일괄 매각 대상이며, 감정가는 약 88.6억 원에 달합니다. 인근 지역의 개발 계획 및 관광 자원과의 연계성, 산업단지 조성 등은 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다. 그러나 일부 토지의 지목과 현황 불일치, 토지 이용 규제, 경사지 이용 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 또한, 중복 병합 사건이라는 점 또한 주의 깊게 분석할 필요가 있습니다. 모든 임차인이 대항력이 없고 인수할 보증금이 없다는 점은 투자자에게 유리한 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 대규모 토지 면적: 약 1,690평에 달하는 넓은 토지는 향후 개발 또는 재건축 시 높은 활용 가치를 지닙니다.

* 숙박시설 운영 경험: 현재 숙박시설로 운영 중이라는 점은 기존 운영 노하우를 활용하거나, 리모델링을 통한 경쟁력 강화의 기반이 될 수 있습니다.

* 지역 개발 호재: 순천시의 농촌 생활 여건 개선 사업 및 대규모 복합용지 개발 계획은 해당 지역의 가치 상승 잠재력을 시사합니다.

* 권리 분석 용이: 모든 임차인의 대항력이 없고 인수할 보증금이 없어 권리 분석이 비교적 명확합니다.

9. 예상 입찰가

본건은 경매 물건으로, 정확한 예상 입찰가는 법원 감정가, 현장 조사 결과, 현 시세, 경매 참여자들의 경쟁 정도, 낙찰률 등 다양한 요인을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 제공된 정보에 따르면, 법원 감정가는 8,862,897,820원이며, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 통상적으로 법원 감정가는 시장 가치에 대한 기준점을 제시하며, 실제 낙찰가는 이를 하회하는 경우가 많습니다. 본건의 경우, 토지의 복잡한 이용 현황, 개발 제한, 중복 병합 사건 등의 요소를 감안할 때, 면밀한 시장 분석과 현장 조사를 통해 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.