나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51440 [1] 전라남도 여수시 소호동 423 주은금호아파트 301동 12층1203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경우 · 평가일 2025.05.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 소호동 소재 ""안심초등학교"" 북측 인근에 위치한 주은금호아파트 제301동 제12층 제1203호로서, 주변은 아파트단지 및 임야 등이 소재하는 주거지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층건 중 12층 1203호로서,
외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감 등,
창호 : 새시창호임.

이용상태

아파트임.

설비내역

일반적인 급배수설비, 위생설비, 소방설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 완경사로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 남서측 및 북동측으로 차량 진출입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경51440 (1) 사건에 대한 물건 보고서입니다.

1.1. 물건 기본정보

본 물건은 전라남도 여수시 소호동 423 주은금호아파트 301동 12층 1203호에 소재한 아파트입니다.

경매구분은 부동산강제경매이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

감정평가액은 160,000,000원입니다.

* 사건번호: 순천지원 2025타경51440 (1)

* 소재지: 전라남도 여수시 소호동 423 주은금호아파트 301동 12층 1203호

* 용도: 아파트

* 감정가: 160,000,000원

* 토지면적: 36.32㎡ (약 10.99평)

* 건물면적: 73.58㎡ (약 22.26평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 사용승인일: 2002년 9월 30일

* 총 층수: 15층

* 해당 층수: 12층

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 전라남도 여수시 소호동 소재 안심초등학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지 및 임야 등이 소재하는 주거지대로서 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통입니다.

* 도로상태: 본 건이 속한 아파트단지 남서측 및 북동측으로 차량 진출입로가 개설되어 있습니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리는 2025년 5월 7일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정(갑14)입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 정

* 보증금: 170,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 9월 6일

* 확정일자: 2021년 9월 6일

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2023년 9월 20일

* 권리 분석 요약:

* 을구 5번 순위의 주택임차권(정두호, 보증금 170,000,000원, 전입일자 2021.9.6)은 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수하게 됩니다.

* 말소기준권리보다 앞서는 선순위 임차권이 존재하므로, 인수 조건에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 등기부채권 총액은 170,000,000원으로 파악됩니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 주거지역에 위치하고 있으며, 주변에 아파트 단지가 형성되어 있습니다. 인근의 편의시설 및 상업시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 주거지로서의 기본적인 생활 인프라는 갖추어진 것으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

* 아파트 정보:

* 아파트명: 주은금호아파트

* 주소: 전라남도 여수시 소호동 423

* 총 세대수: 1392세대

* 동 수: 16동

* 주차대수 합계: 460대

* 최고층: 15층

* 주변 시설:

* 안심초등학교 북측 인근에 위치합니다.

* 아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소 등이 있습니다.

* 관리비: 2025년 6월 기준 미납 관리비는 1,571,020원입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 선순위 임차권 인수: 본 건에는 대항력 있는 임차인(정두호)이 존재하며, 보증금 170,000,000원이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 해당 금액을 인수해야 합니다. 이는 상당한 인수 부담이 될 수 있습니다.

* 미납 관리비: 2025년 6월 기준 미납 관리비 1,571,020원이 존재합니다. (일반관리비는 매수인이 인수하는 것이 일반적입니다.)

* 혐오시설: 주변 혐오시설에 대한 정보는 탐색 결과 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 여수시 소호동에 위치한 아파트로, 입지 및 교통 여건은 보통 수준입니다. 다만, 170,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하여, 해당 보증금 전액이 배당으로 회수되지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 위험이 매우 큽니다. 이로 인해 낙찰 후 총 부담 금액이 시세보다 높아질 가능성이 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 주거지로서의 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 만약 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수할 수 있거나, 시장 상황에 따라 시세 차익이 기대될 경우 투자가치가 있을 수 있습니다.

* 그러나 선순위 임차권 인수 부담으로 인해 투자는 신중하게 접근해야 합니다.

1.9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 160,000,000원이며, 유사 면적(73.581㎡)의 최근 매매가는 2026년 6월 5일에 165,000,000원(직거래)으로 확인되었습니다.

입력된 가격은 만원 단위입니다.

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 계산하도록 지침이 주어졌으므로, 본 건의 현재 시세 및 감정가를 고려하여 합리적인 수준에서 결정하는 것이 좋습니다.

* 감정가: 160,000,000원

* 최근 유사 면적 매매가: 165,000,000원

* 제시된 입찰가 산정 규칙에 따라, 본 건의 가치를 보증금 인수 부담 없이 평가한다면 감정가 수준 또는 그 이하를 고려할 수 있습니다.

* 따라서, 보수적인 관점에서 예상 입찰가를 150,000,000원으로 제안합니다.

그러나, 실제 낙찰 후 총 부담액은 입찰가와 인수해야 할 보증금(170,000,000원)을 합한 금액이 됩니다.

즉, 본 건의 예상 총 부담액은 약 150,000,000원(입찰가) + 170,000,000원(인수 보증금) = 320,000,000원 이 될 수 있습니다. 이 금액은 최근 매매가보다 현저히 높아, 투자 수익을 고려할 때 신중한 접근이 요구됩니다. 입찰 전 반드시 임차인 배당 현황 및 추가적인 권리 분석을 정밀하게 진행하시길 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.