나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51090 [1] 전라남도 무안군 무안읍 용월리 494-1 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가승 · 평가일 2025.05.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 무안군 무안읍 용월리에 소재하는 ""용암저수지"" 남서측 인근에 연접하여
위치하며, 주위는 경지정리된 농경지, 자연림, 자연마을 등이 혼재하는 순수농촌지대로서
주위환경은 보통시됨.

교통상황

공히 본건 및 본건 인근까지 차량 접근이 가능하여, 일반적인 교통상황은 무난시됨.

형태 및 이용상태

기호 1), 11) : 잡종지 및 도로
기호 2): 전
기호 3) : 축사(우사)
기호 6) ~ 10) : 잡종지

인접 도로상태

기호 1), 8) : 본건 북측으로 폭 약 2~3M 내외의 콘크리트 포장 농로에 접함.
기호 2), 6) : 맹지임.
기호 3), 9), 10) : 본건 남측으로 폭 약 2~3M 내외의 콘크리트 포장 농로에 접함.
기호 7): 본건 북서측으로 비포장 농로에 접함.
기호 11) : 본건 남서측으로 폭 약 2~3M 내외의 콘크리트 포장 농로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) :
농림지역, 가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양)<가축분뇨의 관리 및 이
용에 관한 법률>,농업진흥구역<농지법>

기호 2) :
농림지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,농업진흥
구역<농지법>

기호 3) :
농림지역, 가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양)<가축분뇨의 관리 및 이
용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>

기호 6) :
농림지역, 가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양)<가축분뇨의 관리 및 이
용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
농업진흥구역<농지법>

기호 7) :
계획관리지역, 가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>

기호 8) :
계획관리지역, 가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>

기호 9) :
농림지역, 가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양)<가축분뇨의 관리 및 이
용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>

기호 10) :
농림지역, 가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양)<가축분뇨의 관리 및 이
용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>

기호 11) :
농림지역, 가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양)<가축분뇨의 관리 및 이
용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>

제시목록 외의 물건

본건 지상에는 별첨 '건물배치도' 및 '사진용지'에 도시한 바와 같이 다음의 제시외 물건이
소재하고 있음.

- 기호 1) : 컨테이너박스 1개동(임차인이 소유권 주장)
- 기호 1), 8), 9) : 비닐하우스 1개동(임차인이 소유권 주장)

- 기호 3) 지상
기호 ㉠ : 철골조 강판지붕 단층, 축사, 120.0㎡
기호 ㉡ : 철골조 강판 및 렉산지붕 단층, 축사, 120.0㎡
기호 ㉢ : 철골조 강판지붕 단층, 축사, 36.0㎡
기호 ㉣ : 철골조 강판지붕 단층, 축사, 36.0㎡

- 기호 6), 7), 10) 지상 :
지상물 3개동 및 비닐하우스 2개동(임차인이 소유권 주장)

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

--

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 4(가) - 철골조 강판지붕 단층 축사로서
(사용승인일 : 2006-12-08)

벽체 : 윈치커튼, 무벽체
바닥 : 콘크리트

기호 4(다) - 철골조 강판지붕 단층 퇴비사로서
(사용승인일 : 2006-12-08)

벽체 : 콘크리트(하단), 강판(상단), 무벽체
바닥 : 콘크리트

기호 5(나) - 철골조 강판지붕 단층 축사로서
(사용승인일 : 2006-12-08)

벽체 : 윈치커튼, 무벽체
바닥 : 콘크리트

이용상태

기호 4(가) - 축사
기호 4(나) - 퇴비사
기호 5(다) - 축사

설비내역

4(가), 5(나) : 윈치커튼, 환기설비 등

부합물 및 종물

토지 감정평가 요항표 참조.

공부와의 차이

본건 건물은 등기사항전부증명서상 '강파이프조'이나 현황 '철골조'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

--

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각
현황 목록1 잡종지 및 일부 도로, 목록8,9 잡종지
토지만 매각
매각에서 제외된 컨테이너 1동(목록1), 비닐하우스 1동(목록1,8,9) 소재
농지취득자격증명 필요(미제출시 매수보증금 미반환, 원상회복명령 가능성 있음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호 및 소재지

사건번호: 목포지원 2025타경51090 (1)

소재지: 전라남도 무안군 무안읍 용월리 494-1

1.2. 토지 면적 및 용도

토지 면적: 2563.00㎡ (약 775.35평)

토지 용도 (주 용도): 답

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 0.00㎡ (건축물대장상 면적이며, 실제 매각 대상은 토지임)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 감정가

감정가: 98,817,100원

1.4. 경매 구분

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 농업협동조합중앙회 (농OOOOOOOO)

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본 물건은 전라남도 무안군 무안읍 용월리에 위치하며, 용암저수지 남서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주위는 경지정리된 농경지, 자연림, 자연마을 등이 혼재하는 전형적인 농촌 지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 본건 및 인근 지역까지의 통행은 원활한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 무난하다고 볼 수 있습니다.

2.3. 인접 도로 상태

본건 토지 중 일부 필지는 북측 또는 남측으로 폭 약 2~3미터 내외의 콘크리트 포장 농로에 접하고 있어 차량 접근에 용이합니다. 다만, 기호 2번 및 6번 필지는 맹지인 것으로 확인되어 접근성에 제약이 있습니다. 기호 7번 필지는 북서측 비포장 농로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 및 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2015년 10월 30일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권 (을11)입니다.

본 경매 절차 진행으로 말소기준권리보다 선순위 권리가 없는 한, 등기부상의 대부분 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 채권 총액

등기부상 확인된 채권 총액은 360,000,000원입니다.

3.3. 임차인 분석

본 건에는 다음과 같은 임차인이 등재되어 있으나, 별도의 보증금 및 차임 정보가 확인되지 않거나, 대항력이 없는 것으로 분석되었습니다.

* 임차인: 고 (보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음)

* 임차인: 김 (보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음)

* 임차인: 박 (보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음)

금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

위 임차인들은 보증금 및 차임이 미상인 상태로, 실제 점유 및 사용 관계에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 대항력이 없는 것으로 분석되었으나, 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수는 없습니다.

3.4. 매각 후 인수되는 권리

등기부상 "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 지상권이 개재되어 있으나, 구체적인 내용이 명시되지 않아 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 무안군 무안읍 용월리는 농경지와 산림, 자연마을이 어우러진 전형적인 농촌 지역입니다. 따라서 상업 활동이나 유동 인구보다는 농업 활동이 주를 이루는 지역 특성을 보입니다.

4.2. 잠재적 상업 활동

주변에 대규모 상업 시설이나 편의 시설이 밀집해 있지 않아, 상업적 가치를 중심으로 한 분석보다는 농업적 활용이나 전원생활 공간으로서의 잠재력을 평가하는 것이 적합합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

가장 가까운 읍 소재지인 무안읍에 마트, 병원, 학교, 금융 기관 등 기본적인 생활 편의시설이 위치하고 있어 이용이 가능합니다. 지역 내에는 농협 및 농업 관련 지원 시설 등이 있습니다.

5.2. 기타 생활 정보

전형적인 농촌 지역의 특성상 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있으며, 전원생활이나 농업 활동을 고려하는 분들에게 적합한 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 자격 증명

본건은 농지로서, 낙찰자는 반드시 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 합니다. 농지취득자격증명을 미제출할 경우, 매수보증금이 반환되지 않거나 원상회복 명령 등의 불이익을 받을 수 있습니다.

6.2. 토지 매각 조건

본 경매는 "토지만 매각"으로 진행됩니다. 토지 위에 소재하는 컨테이너 1동 및 일부 비닐하우스(목록1, 8, 9)는 매각에서 제외되었습니다. 또한, 건물감정평가요항표에 기재된 축사 등 건물 역시 매각 대상에 포함되지 않을 가능성이 높으므로, 낙찰 후 건물 처리에 대한 별도의 확인 및 협의가 필요합니다.

6.3. 맹지 및 접근성

토지 중 일부 필지(기호 2, 6)가 맹지에 해당하므로, 해당 필지에 대한 접근성 확보를 위해 별도의 통행로 확보 방안을 강구해야 할 수 있습니다.

6.4. 토지 이용 제한

본건 토지는 대부분 농림지역, 농업진흥구역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역(200m 제한구역, 일부 전부제한구역)에 속해 있습니다. 이에 따라 건축, 토지 개발 및 영농 활동 시 관련 법규에 따른 제약이 따르므로, 토지 이용 계획 시 이를 반드시 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 요약

본 물건은 전라남도 무안군 무안읍 용월리에 위치한 농림지역 내 답 및 잡종지, 일부 도로로 구성된 토지입니다. 총 면적은 2563.00㎡이며, 감정가는 98,817,100원입니다. 경매 구분은 부동산 임의경매이며, 토지만 매각 대상입니다.

7.2. 총평

농촌 지역의 토지로서, 농업적 활용 잠재력과 전원생활 공간으로서의 가치를 지니고 있습니다. 그러나 농지취득자격증명 필수, 토지만 매각 조건, 일부 맹지 포함, 엄격한 토지 이용 제한 등 여러 고려사항과 리스크를 내포하고 있어, 철저한 사전 조사와 함께 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 농업 잠재력

농업진흥구역 내의 농지라는 점을 활용하여, 실제 영농 계획이 있거나 농지 관련 사업을 구상하는 투자자에게는 직접적인 투자 기회가 될 수 있습니다.

8.2. 장기적 관점

지역 개발 계획이나 토지 이용 규제 완화 가능성 등을 염두에 둔 장기적인 관점에서의 투자 가치를 평가해볼 수 있습니다. 다만, 이는 상당한 시일이 소요될 수 있으며 불확실성이 존재합니다.

9. 예상 입찰가 산정 기준

9.1. 고려사항

예상 입찰가는 제시된 감정가, 물건의 특성, 잠재적 리스크, 유사 물건의 시세 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 본 물건의 경우, 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 직접적인 부담은 없습니다. 그러나 농지 취득 자격 증명 필요성, 토지 매각 조건, 맹지 포함, 개발 제한 등 리스크 요인을 감안하여 감정가 대비 할인율을 적용하는 것이 일반적입니다.

9.2. 권고 사항

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사, 주변 시세 조사, 토지 이용 계획에 대한 상세 검토가 선행되어야 합니다. 또한, 관련 법규 및 행정 절차(농지취득자격증명 발급 가능 여부 등)를 명확히 확인한 후, 본인의 투자 목적과 위험 감수 능력에 맞춰 합리적인 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.