나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101385 [1] 부산광역시 강서구 강동동 3533 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101385 [1] 부산광역시 강서구 강동동 3533 답 경매

• 사건번호: 2025타경101385
• 주소: 부산광역시 강서구 강동동 3533
• 용도: 답

부산서부지원 경매1계 2025타경101385 | 소재지: 부산광역시 강서구 강동동 3533 | 감정가: 899,904,000원 | 최저가: 440,953,000원 | 용도: 답

1. 부산서부지원 2025타경101385 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경101385 (1)

소재지: 부산광역시 강서구 강동동 3533

용도: 답 (농지)

감정가: 899,904,000원

토지면적: 3488.00㎡ (약 1055평)

매각대상: 토지 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 북OOOOOOOO

1.2. 물건 현황 및 특이사항

토지 이용 현황: 본건은 인접지대와 대체로 등고 평탄한 세장형의 답(논)으로서, 현재 농업용 비닐하우스 용도로 이용 중에 있습니다.

건물 현황: 건물 면적은 0.00㎡이며, 본 매각 대상에 포함되지 않습니다.

제시외 물건: 본 토지상에 철파이프조 비닐지붕 형태의 비닐하우스 5개동이 소재하는 것으로 추정되나, 구조, 규모, 용도, 이동 가능성 등을 고려할 때 본 토지에 미치는 영향은 미미하여 감정평가에서 제외되었습니다.

특이사항: 본 물건은 농지이므로, 취득 시 농지취득자격증명 제출이 필수입니다.

주의사항: 매각결정기일까지 농지취득자격증명 미제출 시 입찰 보증금은 반환되지 않으니 반드시 확인 및 준비하셔야 합니다. 또한, 묵전으로 보여지며 경계는 육안으로 구분하기 어려워 정확한 이용 및 향후 개발을 위해서는 측량 및 감정이 필요할 것으로 사료됩니다.

1.3. 입지조건

주변 환경: 본 건은 부산광역시 강서구 봉림동 소재 남해고속도로 '가락IC교차로' 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 시가지와 인접한 경지 정리된 농경지, 농업용 하우스, 인근 주택, 중소규모 공장 등이 혼재된 지역입니다.

교통 상황: 소형 차량의 접근이 가능하며, 시외곽 지역에 위치하여 전반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 남해고속도로 가락IC가 가까워 부산 시내 및 타 지역으로의 광역 교통망 이용이 매우 용이합니다.

도로 상태: 본 건은 북동측으로 폭 3미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행에 지장이 없습니다.

1.4. 토지이용계획 및 제한사항

본 토지는 다음과 같은 토지이용계획 및 제한사항의 적용을 받습니다.

도시지역, 자연녹지지역: 녹지 보전 및 개발 관리가 이루어지는 지역입니다.

개발제한구역: 도시의 무질서한 확산을 방지하고 자연환경을 보전하기 위해 개발 행위가 엄격히 제한되는 구역입니다.

비행안전제5구역(전술): 군사기지 및 군사시설 보호법에 따라 항공기 안전을 위한 고도 제한 등 특정 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

역사문화환경보존지역: 부산광역시 지정문화재보호조례에 따라 역사적, 문화적 가치가 있는 지역으로서 관련 법규의 적용을 받습니다.

토지거래계약에 관한 허가구역: 2024년 5월 31일부터 2026년 5월 30일까지 해당 구역 내 토지 거래 시, 관할 시군구청장의 허가를 받아야 합니다.

1.5. 권리분석

경매 구분: 본 건은 채권자의 담보권 실행에 의한 부동산 임의경매 절차로 진행됩니다.

채권자: 북OOOOOOOO (확인됨)

임대 관계: 본 건 토지에 대한 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

1.6. 상권 및 생활정보

주변 상권 특징: 대상지는 농경지, 소규모 공장, 주택 등이 혼재된 지역 특성을 보입니다. 직접적인 대규모 상업 시설보다는 인근 공장 및 주거 지역의 수요를 충족하는 소규모 근린 생활 시설이 분포할 가능성이 있습니다.

편의시설: 지도 검색 결과, 본 건지에서 가장 가까운 대형 마트, 병원 등 종합적인 편의시설은 명지동 또는 김해 시내 방면으로 차량 이동이 필요합니다. 다만, 생활에 필요한 최소한의 편의점 등은 주변 마을이나 도로변에 위치할 수 있습니다.

교육시설: 주변 학군으로는 강서구 내 초등학교 및 중학교가 분포하고 있으나, 본 물건지와의 정확한 거리는 추가 확인이 필요합니다. 일반적으로 농지나 공업지 인근 지역은 주거 지역과 분리되어 있어, 학교까지는 통학로를 고려해야 할 수 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 필수: 농지법에 따라 소유권 취득 시 필수 서류이므로, 미제출 시 보증금 미반환 등 심각한 불이익이 발생합니다.

다중 규제 지역: 개발제한구역, 비행안전구역, 역사문화환경보존지역, 토지거래허가구역 등에 겹쳐 있어, 토지 이용 및 개발에 상당한 제약이 따릅니다. 향후 재산권 행사 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

경계 불분명 및 묵전 가능성: 현황 지상 경계 구분이 어렵고 묵전 상태일 가능성이 있어, 정확한 면적 및 이용 현황 파악을 위한 측량 비용이 추가로 발생할 수 있습니다.

제시외 비닐하우스: 법적으로는 매각 대상이 아니나, 현황 점유 관계 등에 대한 확인 및 잠재적 마찰 소지를 염두에 두어야 합니다.

1.8. 종합 의견

본 부산 강서구 강동동 3533 소재 토지는 총 3488.00㎡(약 1055평) 면적의 답(농지)으로, 남해고속도로 가락IC 인근에 위치하여 물류 및 교통 접근성이 뛰어난 입지입니다. 그러나 도시지역 내 자연녹지, 개발제한구역, 비행안전구역, 토지거래허가구역 등 다수의 토지이용 제한 사항을 가지고 있어 토지 활용에 제약이 많습니다. 현재 농업용 비닐하우스로 이용 중이며, 농지취득자격증명 제출이 필수적이고 경계 불분명 및 묵전 상태일 가능성이 있어 추가적인 확인 및 비용 부담이 예상됩니다. 제시외 비닐하우스 5개동의 존재도 고려해야 할 사항입니다.

1.9. 투자 포인트

부산 강서구 지역 개발 잠재력: 김해신공항 건설, 경제자유구역 확대 등 강서구는 부산의 미래 성장 동력으로 주목받는 지역입니다. 장기적인 안목으로 지역 개발에 따른 토지 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

뛰어난 물류/교통 접근성: 가락IC와 인접한 위치는 물류, 유통, 운송 관련 사업을 구상하는 투자자에게 매력적인 요소가 될 수 있습니다.

농업 관련 시설 투자 가능성: 현재 농업용 비닐하우스로 이용 중인 점을 감안하여, 스마트팜 등 고부가가치 농업 시설 투자 또는 관련 사업을 고려해볼 수 있습니다. 다만, 각종 규제 사항을 사전에 철저히 확인해야 합니다.

향후 규제 완화 기대: 장기적으로 개발제한구역 해제 등 도시계획의 변화 가능성을 염두에 두고 투자한다면, 잠재 가치를 높일 수 있습니다.

법원 정보

부산서부지원 경매1계