나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경1543 [1] 부산광역시 북구 만덕동 774 럭키만덕아파트 상가동 지하층비1호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 겨레감정 · 평가일 2025.05.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 만덕동 소재 '덕양초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 부근은 대단위 공동주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장 및 부산도시철도 3호선 '남산정역' 등이 소재하여 전반적인 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층, 지상5층건 내 제지하층 제비1호로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
내 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
바 닥 : 타일 등 마감임.

이용상태

현황 창고로 이용중임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북하향 완경사 지대 내 자체지반 평탄하게 조성된 2필 일단위 부정형 토지로서 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 가로망 및 주차시설 정비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

(1) 774번지 : 제2종일반주거지역(2024-05-01)
(2) 774-2번지 : 제2종일반주거지역(2024-05-01), 도로(접함), 상대보호구역(그린코아유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(덕양초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

물건 비고

현황은 창고로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

부산서부지원 2025타경1543 (1)

1.2. 소재지

부산광역시 북구 만덕동 774 럭키만덕아파트 상가동 지하층비1호

1.3. 용도

근린상가

1.4. 감정가

125,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 84.26㎡ (약 25.5평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 240.00㎡ (약 72.6평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산임의경매

1.8. 채권자

농협은행주식회사 (등기부 요약 참조)

1.9. 특이사항

유동화물건

1.10. 주의사항

현황 창고로 이용 중

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 만덕동 소재 '덕양초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 부근은 대단위 공동주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재함. 또한 부산도시철도 3호선 '남산정역'이 소재하여 전반적인 대중교통 상황은 보통임.

2.3. 토지 이용 및 지형

북하향 완경사 지대 내 자체지반 평탄하게 조성된 2필 일단위 부정형 토지로서 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

2.4. 도로 및 접근성

단지 내 가로망 및 주차시설이 정비되어 있음.

2.5. 토지이용계획 및 규제

* 774번지: 제2종일반주거지역 (2024-05-01)

* 774-2번지: 제2종일반주거지역 (2024-05-01), 도로(접함), 상대보호구역(그린코아유치원), 상대보호구역(덕양초등학교)

2.6. 주변 시설

* 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을5 (2020-11-18) 농협은행주식회사 근저당권 72,000,000원

3.2. 등기부 요약

* 소유권 이전: 국민은행(1999-10-27), 정철희(2001-03-12), 김동래(2004-08-20)

* 근저당권: 농협은행주식회사(2020-11-18, 72,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류: 부산신용보증재단(2024-09-24, 25,000,000원) - 말소

* 압류: 북구(부산광역시)(2024-12-12) - 말소

* 임의경매: 농협은행주식회사(2025-05-02, 63,120,329원) - 말소

3.3. 인수/소멸 권리

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 선순위인 권리를 제외한 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정임. 말소기준권리보다 후순위인 가압류, 압류, 본건 임의경매 개시 결정 등은 소멸됨.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 특이사항: 현재 임대 관계는 미상임.

3.5. 특이사항

유동화물건으로 분류됨.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

본건은 대단위 공동주택 단지 내에 위치하여 주변으로 다양한 근린생활시설이 형성되어 있음.

4.2. 지역 특성

대규모 아파트 단지를 배후로 두고 있어 안정적인 수요를 기대할 수 있는 지역임.

4.3. 현황 이용 및 잠재적 활용

현재 창고로 이용 중이나, 근린상가 용도에 맞춰 리모델링 또는 용도 변경 시 다양한 업종으로의 활용이 가능할 것으로 보임.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 편의시설

주변 대단위 아파트 단지 및 근린생활시설 이용이 편리함.

5.2. 대중교통 접근성

부산도시철도 3호선 남산정역이 인근에 위치하여 시내 접근성이 양호함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물건 자체의 물리적/법적 문제

건축물대장 및 등기부상 공부와의 차이는 없는 것으로 확인됨.

6.2. 이용 현황과 용도 불일치

현황 창고로 이용 중이라는 점은 향후 상가로서의 정상적인 영업을 위한 추가적인 설비 개선 또는 용도 변경 절차가 필요할 수 있음을 시사함.

6.3. 건물 노후도

등기부상 소유권 이전 및 근저당 설정 기록을 바탕으로 추정컨대, 건물 준공 연도는 2004년 이전으로 파악되며, 이에 따른 노후도 및 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 함.

6.4. 특수물건

유동화 물건의 경우, 일반 물건과 달리 취급 절차나 관리가 복잡할 수 있으나, 본건은 임의경매로 진행되어 일반 경매 절차를 따름.

7. 종합 의견

본건은 부산 북구 만덕동의 대단위 주거 단지 내 위치한 근린상가로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편임. 모든 등기상 권리는 매각으로 소멸되어 권리 관계는 매우 깨끗하며, 인수할 보증금 또한 없는 것으로 확인됨. 현재 창고로 이용 중이라는 점은 향후 활용 방안에 따라 투자 가치가 달라질 수 있으며, 상가 본래의 용도에 맞게 활용할 경우 배후 주거 단지의 수요를 흡수할 수 있는 잠재력을 지님.

8. 투자 포인트

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸로 낙찰자는 깨끗한 등기부 취득 가능.

* 입지적 장점: 대규모 아파트 단지 인근에 위치하여 고정 수요 확보 용이.

* 대중교통 편리: 지하철역 인근에 위치하여 유동인구 확보에 유리.

* 현황 이용 전환 가능성: 창고에서 상가 본래 용도로 전환 시 임대 수익률 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 125,000,000원임. 예상 입찰가는 현재 시세, 주변 상권 활성화 정도, 향후 건물 활용 가능성, 수익률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 함. 인수 보증금이 없는 점은 긍정적 요인이므로, 감정가 이상에서의 경쟁이 예상될 수 있음. 투자 목적에 따른 적정 마진율을 설정하여 신중하게 입찰가를 결정할 것을 권장함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.