나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경1505 [1] 부산광역시 강서구 강동동 1724 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원상감정 · 평가일 2025.05.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 강서구 강동동 소재 ""덕계마을"" 북동측 인근에 위치하며,
주위는 중소규모 공장, 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 시외곽지대로서 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 인접지와 평탄하게 조성한 부정형 토지로서, 공업용 건부지(기호 1) 및 도로(기호 2)로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북동측 및 기호(2) 토지를 포함한 남동측으로 노폭 약 3~4미터 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 비행안전제5구역(전술), 토지
거래계약에관한허가구역(2025.3.3 ~ 2030.3.2)임.

제시목록 외의 물건

본건 기호(1) 토지 지상에 제시외건물 기호(ㄱ)이 소재하나, 토지의 사용·수익·처분 등에
미치는 영향은 없을 것으로 판단됨.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 기타(판넬)지붕 단층 건물로서,
벽체 : 하단부 약 1.1미터 콘크리트 위 판넬잇기 등 마감,
바닥 : 하드너 및 타일깔기 등 마감,
H-beam : 350×175MM,
처마고 : 약 7M 내외,
창호 : 하이샷시창 구조임.

이용상태

제2종근린생활시설(제조업소)로 이용중임,

설비내역

위생설비, 전기설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 없 음.

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본건은 부산광역시 강서구 강동동 소재 ""덕계마을"" 북동측 인근에 위치하며,
주위는 중소뮤고 공장, 농경지 등으로 형성되어 있음.

토지의 상황

본건은 인접지와 평탄하게 조성한 부정형 토지임.

건물의 구조 및 현상

일반철골구조 기타(판넬)지붕 단층 건물로서, 관리상태는 보통임.

기계/기구의 현상

본건 기계기구는 공장 운영에 사용중인 수압대패, 자동대패, 톱테이블 등으로서,
현상 및 관리상태 등은 보통임.

공작물의 현상

없음.

기타참고사항

귀 원 의뢰목록 제2017-708호, 제2023-154호, 제2024-15호는 기계기구 목록이 동일함.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
공장 및 광업재단저당법 제6조 기계 및 기구 포함(감정평가서 참조)
공장 및 광업재단저당목록 제2017-708호, 제2023-154호, 제2024-15호는 기계기구 목록이 동일함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

본 물건은 부산광역시 강서구 강동동 1724번지(신주소: 부산광역시 강서구 상덕로119번길 88-23 (강동동))에 소재하고 있습니다.

건축물대장상 본 건물의 용도는 제2종근린생활시설이며, 공장으로 이용 중입니다.

구조는 일반철골구조 기타(판넬)지붕 단층 건물이며, 2011년 8월 3일에 사용 승인되었습니다.

건물 높이는 약 9.33미터입니다.

1.2. 면적 정보

토지 면적은 377.00㎡ (약 114.04평)이며, 건물 면적은 170.75㎡ (약 51.65평)입니다.

건물 제시외 면적이 60.00㎡ 존재합니다.

토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

1.3. 매각 대상 및 경매 구분

본 건은 부동산 임의경매로 진행됩니다.

매각 대상은 토지 및 건물 일괄 매각이며, 제시외 건물과 공장 및 광업재단저당법 제6조에 따른 기계 및 기구도 포함됩니다.

1.4. 감정가 및 기타 사항

감정가는 675,504,000원입니다.

본 물건은 유동화 물건이며, 공장 및 광업재단저당목록 제2017-708호, 제2023-154호, 제2024-15호는 동일한 기계기구 목록을 포함하고 있습니다.

2. 입지 조건

2.1. 주변 환경 및 위치

본건은 부산광역시 강서구 강동동 소재 "덕계마을" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 중소규모 공장, 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 접근이 가능하며, 시외곽지대로서 대중교통 사정은 보통입니다.

토지는 인접지와 평탄하게 조성된 부정형 토지로서, 건부지 및 도로로 이용 중입니다.

본건 북동측 및 남동측으로 노폭 약 3~4미터 내외의 도로와 각각 접하고 있습니다.

2.3. 토지 현황 및 이용 상태

토지는 인접지와 평탄하게 조성된 부정형 토지로서, 공업용 건부지(기호 1) 및 도로(기호 2)로 이용 중입니다.

본건 기호(1) 토지 지상에는 제시외 건물 기호(ㄱ)이 소재하나, 토지의 사용·수익·처분 등에 미치는 영향은 없을 것으로 판단됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.

2.4. 지역 지구 및 토지 이용 계획

본 건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 비행안전제5구역(전술)으로 지정되어 있습니다.

또한, 2025년 3월 3일부터 2030년 3월 2일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 등기부 현황 및 말소 기준 권리

토지 등기부상 말소기준 권리는 2017년 9월 26일 접수된 부산은행 근저당권(을6, 450,000,000원)입니다.

건물 등기부상 말소기준 권리는 2017년 9월 26일 접수된 부산은행 근저당권(을4, 450,000,000원)입니다.

매각으로 인해 위 말소기준 권리보다 후순위 권리 및 압류, 가압류 등은 모두 말소될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리 분석

감정평가서 요약표 및 등기부 요약에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리(예: 유치권, 법정지상권 등)는 없는 것으로 파악됩니다.

총 등기부 채권액은 898,765,986원입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사기본곽동엽

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 사업일자: 2023-06-12

* 대항력: 없음

* 임차인: 티아이엑스이주식회사사공병일

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 2,500,000원

* 사업일자: 2023-12-27

* 대항력: 없음

상기 임차인들은 모두 대항력이 없으므로, 낙찰자가 인수할 임차인의 보증금은 없습니다.

3.4. 기타 권리 사항

채권자(경매 개시 결정권자)는 부산은행이며, 2025년 4월 25일 임의경매가 개시되었습니다.

4. 상권 및 사업 환경 분석

4.1. 주위 상권 특성

본건이 위치한 지역은 중소규모 공장과 농경지가 혼재된 지역으로, 공업 활동이 주를 이루고 있습니다.

제2종근린생활시설(제조업소)로 이용 중인 점을 고려할 때, 관련 업종의 사업장 운영에 적합한 환경으로 판단됩니다.

4.2. 건물 이용 현황

일반철골구조 기타(판넬)지붕 단층 건물로, 위생설비, 전기설비 등이 갖추어져 있습니다.

건물은 제조업소로 이용 중이며, 관리 상태는 보통으로 평가되었습니다.

5. 생활 및 환경 정보

5.1. 편의 시설 및 생활 환경

주변에 대규모 편의 시설보다는 지역적인 공장단지 및 농경지가 주를 이루고 있어, 생활 편의 시설 접근성은 보통 수준으로 예상됩니다.

차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

5.2. 잠재적 환경 영향 (비행안전구역 등)

본건은 비행안전제5구역에 포함되어 있어, 향후 건물 신축이나 증축 등 개발 시 항공기의 안전 운항에 지장을 주는 행위에 대한 제한이 있을 수 있습니다.

주변에 직접적인 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 초기 조사에서 확인되지 않았습니다. 다만, 산업 단지 및 공장 밀집 지역의 특성을 고려해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 거래 허가 구역

본 토지는 2025년 3월 3일부터 2030년 3월 2일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 거래 시 관할 관청의 허가를 받아야 합니다. 경매 절차 진행 시 관련 사항 확인이 필요합니다.

6.2. 기타 법적/물리적 제약

제시외 건물(기호 ㄱ)이 존재하며, 이는 매각에 포함되므로 현황을 정확히 파악해야 합니다.

공장 및 기계기구 일괄 매각되므로, 해당 물건들의 상태 및 가치 평가, 처분 계획 수립이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 강서구에 위치한 공장으로, 토지와 건물을 일괄 매각하며 공장 기계 설비까지 포함되어 있어 사업체 인수 형태로 접근이 용이합니다.

권리 관계가 비교적 명확하고 인수되는 보증금이 없어 권리 분석상 큰 문제는 없어 보입니다.

다만, 비행안전구역 및 토지거래허가구역이라는 점, 그리고 제시외 건물 및 기계 설비의 현황을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

지역 개발 가능성 및 공장 운영 목적에 부합하는지 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 일괄 매각으로 토지, 건물, 기계 설비까지 한 번에 취득 가능합니다.

* 말소기준 권리 이후의 모든 권리가 소멸되어 등기부상 권리 관계가 깨끗합니다.

* 임차인 인수 부담이 없어 초기 투자 비용 관리가 용이합니다.

* 향후 지역 개발 및 산업 동향에 따라 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가 고려 사항

본건의 감정평가는 675,504,000원입니다.

예상 입찰가 산정 시에는 상기 감정가를 기준으로 하되, 주변 시세, 물건의 현 상태, 잠재적 리스크 요인, 그리고 향후 예상되는 개발 가능성 및 시장 상황 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

특히, 토지거래허가구역 지정 기간, 제시외 건물 및 기계 설비의 활용 가치 등을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

인수해야 할 보증금은 없으므로, 이러한 요소들을 바탕으로 합리적인 입찰 가격을 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.