나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경1086 [1] 부산광역시 사하구 감천동 16-936 신한 2동 1층102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오상호 · 평가일 2025.05.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 감천동 소재 ""서천초등학교"" 북동측 인근에 위치하는 신한 2동
1층 102호로서 부근은 아파트단지 및 단독주택, 중소규모 공동주택, 근린생활시설 등으로
형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 마을버스정류장이 위치하는 바 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 및 벽돌조 슬래브지붕 6층건 내 1층 102호로서,
외벽: 몰탈위페인팅 등,
창호: 샷시 및 목재 이중창호 구조임.
내부마감재 등은 이해관계인의 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

공동주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 완경사지대 내의 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2024-05-22)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기타: 본건의 경우 다소 고도차가 있어서, 동측 즉, 주차장및 출입구 기준으로는 반지하로
보이나, 서측기준으로는 지상1층이니, 경매 응찰 및 낙찰시 유의하시기 바람.

물건 비고

본건의 경우 다소 고도차가 있어서, 동측, 주차장 및 출입구 기준으로는 반지하로 보이나 서측기준으로는 지상1층이니, 경매 응찰 및 낙찰시 유의 요망

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경1086 (1)

소재지: 부산광역시 사하구 감천동 16-936 신한 2동 1층102호 (신주소: 부산광역시 사하구 감내1로 34 (감천동))

용도: 아파트 (공동주택)

감정가: 112,000,000원

토지면적: 68.60㎡ (약 20.75평)

건물면적: 84.22㎡ (약 25.47평) (전용면적)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

주의사항: 동측(주차장, 출입구) 기준 반지하, 서측 기준 지상 1층, 고도차 유의.

1.1. 입지조건

위치: 부산광역시 사하구 감천동 소재 "서천초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주위환경: 본건 주변은 아파트단지, 단독주택, 중소규모 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

토지: 완경사지대 내 부정형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

인접도로: 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획: 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

1.1. 1.교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 마을버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 건물 상세 정보

구조: 철근콘크리트조 및 벽돌조 슬래브지붕 6층 건물 내 1층 102호입니다.

외벽: 몰탈위 페인팅 등으로 마감되었습니다.

창호: 샷시 및 목재 이중창호 구조입니다.

내부 마감재: 이해관계인의 부재로 조사가 이루어지지 못했습니다.

설비: 위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

준공일: 1990년 9월 20일

1.3. 권리분석

채권자: 주OOOOOOOO

말소기준권리: 부산은행 근저당권 (접수일자: 2002-05-28, 채권금액: 78,000,000원). 본 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다.

기타 권리 현황:

* 소유권이전 (상속): 2024-03-15, 주성윤외 3명.

* 소유권경정 (상속포기): 2025-03-21, 주영미, 주병윤.

* 임의경매개시결정: 2025-05-02, 부산은행 (말소 예정).

* 압류 (국민건강보험공단): 2025-07-08 (말소).

* 압류 (동래구): 2025-07-23 (말소).

등기부채권 총액: 78,000,000원 (말소기준권리 기준)

임차인 현황:

* 임차인: 주

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2015-04-06

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원 (낙찰자가 인수할 임차보증금은 없습니다.)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '지상권'에 대한 언급이 있으나, 상세 내용이 누락되어 있습니다. 잠재적인 인수 권리가 있을 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

본건 인근에는 서천초등학교가 위치하고 있으며, 소규모 점포 및 근린생활시설이 분포되어 있어 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다.

주요 편의시설로는 인근 마트, 약국, 음식점 등이 있으며, 대중교통 이용이 편리하여 생활권역 내 다양한 시설 이용이 가능합니다.

주변 지역 조사 결과, 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

교육: 도보 거리에 서천초등학교가 있어 자녀 교육에 편리합니다.

편의: 인근 근린생활시설 내 마트, 약국, 병원 등이 입점해 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

교통: (1.1.1. 교통상황 참조)

1.6. 잠재적 리스크

건물 외 지형적 특성: 동측(주차장 및 출입구)에서는 반지하로, 서측에서는 지상 1층으로 보일 수 있는 고도차이가 있어, 실제 층수 인식 및 활용에 있어 주의가 요구됩니다.

내부 마감 상태 미확인: 이해관계인의 부재로 내부 마감재 및 상태에 대한 정확한 조사가 이루어지지 못했습니다. 따라서 입찰 전 현장 방문을 통해 내부 상태를 반드시 확인해야 하며, 수리 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

미확인 임대 관계: 현재 파악된 임차인(주 )은 대항력이 없으나, 추가적인 임대차 관계가 존재하는지 여부는 불확실합니다.

미상 권리 존재 가능성: 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나, 상세 내용이 기재되지 않아 해당 권리의 내용, 효력, 인수 여부 등을 철저히 파악해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 사하구 감천동에 소재한 신한아파트 1층으로, 일반적인 주거 지역 내에 위치하고 있습니다.

감정가는 112,000,000원이며, 토지 및 건물 면적은 각각 68.60㎡(약 20.75평), 84.22㎡(약 25.47평)입니다.

권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확한 편이며, 인수할 임차보증금이 없어 투자 부담이 적다는 장점이 있습니다.

그러나 건물 외 지형으로 인한 층수 인식 차이, 내부 마감 상태 미확인, 미상 권리 존재 가능성 등은 잠재적 리스크 요소로, 입찰 전 철저한 현장 조사가 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

인수되는 임차보증금이 없어 초기 자금 부담이 적고, 권리 관계가 비교적 명확합니다.

감정가 대비 주변 시세 비교를 통해 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

주거 지역 내 위치하여 일반적인 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 도모할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 건은 임차인으로부터 인수해야 할 보증금이 0원이므로, 해당 비용은 고려하지 않아도 됩니다.

감정가는 112,000,000원입니다. 예상 입찰가는 본 건의 투자 가치, 주변 시세, 향후 예상되는 수리 및 명도 비용, 그리고 현장 답사를 통해 파악된 건물 상태 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다. (별도의 시세 조사 및 현장 확인 권장)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.