나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21927 [1] 부산광역시 연제구 거제동 491-23 현대아파트 103동 1층103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유앤에이 · 평가일 2025.05.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 거제동 소재 부산도시철도 3호선 '거제역' 남측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 단독주택, 업무시설, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장, 부산도시철도 3호선 '거제역' 및 동해선 '거제역' 등이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층건 제103동 내 제1층 제103호로서,
(사용승인일: 1986-05-28)
- 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
- 창 호 : 새시창 구조임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 2필 일단의 사다리형 토지로서, 공동주택(아파트) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 50미터 내외의 도로(거제대로)에 접하고, 남서측으로 노폭 약 15미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

거제동 840 : 제3종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합)
거제동 491-23 : 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타 : 본건은 현장조사 당시 소유자 및 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 내부확인이 불가능하여 관련공부 · 외부관찰 · 탐문조사 및 인근 유사물건 등을 기초로 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 경매 진행 및 응찰 시 내부구조 및 이용상황 등에 대해 재확인하시기 바랍니다.

물건 비고

2026.03.19.기준으로 해당전유부분 관련 공용관리비 1,674,940원(연체료 포함)이 연체되어 있다는 배당요구신청서가 접수되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부산지방법원 2025타경21927 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 다대동새마을금고

1.2. 물건 현황

1.2. 1.소재지 및 건물 정보

소재지: 부산광역시 연제구 거제동 491-23 현대아파트 103동 1층 103호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 1층 103호

사용승인일: 1986년 5월 28일 (준공 40년차)

1.2. 2.면적 정보 (㎡ 및 평)

토지 면적: 51.76㎡ (약 15.66평)

토지 지분: 51.761㎡ (약 15.66평)

건물 면적 (전용면적): 84.96㎡ (약 25.70평)

건물 면적 (공급면적): 103.95㎡ (약 31.46평)

1.2. 3.감정가

455,000,000원

1.3. 경매 정보

1.3. 1.경매 구분

부동산 임의경매

1.3. 2.채권자

한OOOOOOOOOO (본 사건의 신청 채권자는 다대동새마을금고입니다.)

1.3. 3.매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 연제구 거제동에 위치하며, 부산 도시철도 3호선 '거제역' 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 공동주택, 단독주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼합된 지역입니다. 연제구는 부산광역시청, 법원, 검찰청 등 주요 행정 및 법조 타운이 밀집한 부산의 행정 중심지입니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 있습니다. 부산 도시철도 3호선 '거제역' 및 동해선 '거제역'이 도보 가능한 거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 일부는 중로2류(폭 15m~20m) 및 소로1류(폭 10m~12m)에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

한국자산관리공사 근저당권 (을14, 접수일자: 2022-04-20)

3.2. 인수되는 권리

3.2. 1.임차인 현황

임차인: 박성구

보증금: 300,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 7월 15일

확정일자: 2021년 6월 28일

배당신고일자: 2024년 9월 30일

대항력: 있음

비고: 인수 보증금 합계 0원

주의사항: 임차인 박성구는 대항력 있는 임차인으로 조사되었습니다. 다만, 등기부등본 요약 상 '주택임차권(을15)'은 '말소: 인수'로 기재되어 있으나, '인수 보증금 합계'는 0원으로 명시되어 있습니다. 이는 임차인의 보증금이 낙찰자에게 인수되지 않을 가능성을 시사하나, 대항력 보유로 인해 명도 진행 시 주의가 필요합니다.

3.3. 기타 권리사항

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설 현황

본건이 소재한 거제동 및 연제구 일대는 부산시의 행정 및 법조 타운이 밀집해 있어 관련 업종의 상업 시설이 발달해 있습니다. 또한, 홈플러스, 메가마트와 같은 대형 마트가 인근에 위치하고 있어 생활 편의성이 높습니다.

4.2. 지역 상권 특성

연제구는 부산의 중심부에 위치하며, 교통, 학군, 행정 및 상업 인프라가 잘 갖추어진 지역입니다. 특히 연산동 지역의 먹자골목 상권은 부산 내에서도 손꼽히는 상권 중 하나입니다. 거제동은 정비구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 가능성도 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

홈플러스, 메가마트 등 대형 쇼핑 시설이 인근에 있으며, 거제시장의 식료품 및 생활용품 구매가 용이합니다.

5.2. 교육시설

거학초등학교, 이사벨중학교, 지구촌고등학교 등 교육 시설이 인접해 있습니다. 연제구는 부산 내에서도 학업 성취도가 높은 학교들이 다수 분포하고 있는 것으로 알려져 있습니다.

5.3. 의료시설

대동병원을 비롯한 종합병원 및 다양한 진료과의 병원이 밀집해 있어 의료 인프라가 우수합니다. 부산광역시의료원이 거제동에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 관리비 연체

2026년 3월 19일 기준으로 해당 전유 부분 관련 공용 관리비 1,674,940원(연체료 포함)이 연체되어 있다는 배당요구 신청서가 접수되어 있습니다. 이는 낙찰자가 인수해야 할 금액이거나, 명도 시 해결해야 할 문제일 수 있습니다.

6.2. 중복사건 및 정비구역

본건은 중복사건으로, 동일한 물건에 대한 여러 경매 절차가 진행 중일 가능성이 있습니다. 또한, 정비구역에 속해 있어 향후 재개발/재건축 등 도시 정비 사업 진행 시 관련 절차 및 변동 사항을 면밀히 확인해야 합니다.

6.3. 선순위 임차권 및 대항력

앞서 언급된 바와 같이, 임차인 박성구는 대항력을 보유하고 있습니다. '인수 보증금 합계 0원'으로 명시되어 있음에도 대항력이 있다는 점은 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 지연을 야기할 수 있는 주요 리스크 요인입니다.

6.4. 내부 확인 불가

감정평가서에 따르면, 현장 조사 당시 소유자 및 이해관계인의 부재, 폐문 등으로 인해 내부 확인이 불가능했습니다. 이에 따라 실제 내부 구조, 이용 상황, 하자 여부 등에 대한 재확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시의 중심 행정 및 법조 타운에 위치하며, 지하철 3호선 및 동해선 거제역 역세권으로 교통이 매우 편리한 아파트입니다. 또한, 주변 학군 및 생활 인프라가 잘 갖추어져 있어 주거 환경이 양호합니다. 정비구역에 포함되어 있어 향후 개발 가능성도 잠재하고 있습니다. 그러나 40년이 경과된 건축 연령, 연체 관리비, 중복사건 등의 복합적인 요인과 더불어, 대항력 있는 임차인의 존재는 본건의 명도 과정 및 투자 수익률에 상당한 영향을 미칠 수 있는 핵심적인 리스크 요인으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 부산의 핵심 행정 및 법조 중심지라는 우수한 입지 조건.

* 편리한 대중교통 이용 환경 (3개 노선 지하철 인접).

* 잘 갖추어진 교육 및 생활 편의 시설.

* 정비구역 지정으로 인한 잠재적 미래 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 455,000,000원입니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있으므로, 임차인 보증금 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 연체 관리비, 건물 노후도, 내부 확인 불가 등의 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. 권리 분석 및 현장 확인을 통해 예상되는 명도 비용 및 소요 시간 등을 면밀히 검토한 후, 시장 상황 및 본인의 투자 성향에 맞는 합리적인 수준에서 입찰가를 결정해야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.