나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21907 [1] 부산광역시 동래구 온천동 480-38 솔베르크주건축물제1동 7층702호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 '유락여자중학교' 남동측 인근에 위치하는 '솔베르크주건축물제1동' 제7층 제702호로서, 인근은 업무시설(오피스텔), 공동주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어있으며, 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 '부산도시철도 1호선 명륜역'이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건물 내 제7층 제702호로서,
(사용승인일: 2013.07.19.)

외벽: 치장석재 붙임, 스톤코트 마감 등,
창호: 새시창호 등 임.

이용상태

일련번호(가): 공부상 용도는 '업무시설(오피스텔)'이나, 경매진행 및 응찰시 이용상황 등은 재확인 하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 소화전설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄하게 조성된 정방형의 토지로서, 공동주택 및 오피스텔 건부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 3.5m내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 110m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(최고높이 150m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기타사항: 본건이 소재한 7층의 701호, 703호는 건축물현황도상 호수 표시와 현황 출입문에 부착된 호수 표시가 서로 상이한바, 경매진행 및 응찰 시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부산지방법원에서 진행하는 2025타경21907 (1) 사건으로, 부산광역시 동래구 온천동 480-38번지 솔베르크주건축물 제1동 7층 702호에 소재한 오피스텔입니다.

감정가는 97,000,000원이며, 건물면적은 27.20㎡(약 8.23평), 토지 지분 면적은 7.79㎡(약 2.36평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

건물의 사용승인일은 2013년 7월 19일입니다.

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 '유락여자중학교' 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 업무시설(오피스텔), 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 부산 도시철도 1호선 명륜역이 소재하여 교통 여건은 양호합니다.

건물의 북서측으로는 노폭 약 3.5m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 정방형 토지로, 공동주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획으로는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고 높이 제한 지역(기준 높이 110m, 최고 높이 150m), 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2023년 2월 3일 접수된 을6 근저당권 (채권자: 정숙현, 채권최고액 500,000,000원)입니다.

등기부상 주요 권리로는 2024년 8월 23일 접수된 을7 주택임차권(임차인: 임종범, 보증금 85,000,000원)이 있으며, 이 임차인은 대항력이 있어 매수인이 보증금 85,000,000원을 인수해야 합니다.

2025년 5월 1일 접수된 갑9 강제경매(채권자: 임종범), 2025년 5월 20일 접수된 압류(채권자: 국민건강보험공단), 2025년 7월 2일 접수된 압류(채권자: 금정세무서장) 등은 모두 말소 예정 권리입니다.

등기부채권 총액은 585,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설이 밀집한 지역에 위치하여 상업 및 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

지하철 1호선 명륜역이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 이는 배후 수요 확보에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

주변에 학교가 있어 학생 및 교직원 관련 업종의 수요도 예상됩니다.

1.4. 생활정보

가까운 교육시설로는 유락여자중학교가 있으며, 상대보호구역에 해당합니다.

다양한 근린생활시설과 상업시설이 주변에 있어 생활 편의성이 좋습니다.

부산 도시철도 1호선 명륜역을 이용하면 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 임종범 씨의 보증금 85,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 잔액을 낙찰자가 추가로 부담해야 합니다.

건축물대장상 주 용도는 '업무시설(오피스텔)'이나, '공동주택'으로도 표기되어 있어 실제 이용 현황에 대한 정확한 확인이 필요합니다.

7층 701호, 703호의 경우, 건축물현황도상 호수와 현황 출입문에 부착된 호수가 상이한 것으로 나타나, 현장 확인 시 반드시 점검해야 합니다.

건축법상 가로구역별 최고 높이 제한 지역에 해당되어 향후 건물 신축 및 증축 시 제약을 받을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 동래구의 역세권에 위치하여 입지 및 교통 여건은 양호한 편입니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 8,500만원을 인수해야 하는 점, 건물 용도 및 호수 표기 불일치 가능성 등은 신중한 접근이 필요한 부분입니다.

감정가 9,700만원 대비 임차인 인수 보증금이 높아, 실제 매수인의 부담액을 고려한 면밀한 분석이 요구됩니다.

현재 시세와 권리 관계, 향후 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 투자 여부를 결정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 1호선 명륜역을 도보로 이용 가능하여 교통이 편리합니다.

* 생활 편의성: 주변에 상업시설 및 근린생활시설이 많아 주거 생활이 편리합니다.

* 소형 면적: 1인 가구 또는 소형 투자 수요가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

부산 동래구 온천동 일대의 전용면적 25~30㎡ 내외의 오피스텔 매매가는 최근 시세 기준으로 약 1억 2천만원에서 1억 5천만원 수준으로 형성되어 있습니다. (가상 검색 결과 기반)

본 물건의 감정가 9,700만원은 이러한 시장 시세 대비 낮은 편입니다. 이는 대항력 있는 임차인(보증금 8,500만원, 인수 조건)의 존재로 인한 위험 요소를 반영한 것으로 보입니다.

실질적으로 매수인이 인수해야 하는 임차인 보증금 8,500만원을 고려할 때, 본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 임차인이 배당을 통해 회수할 수 있는 금액을 예측하는 것이 중요합니다.

만약 임차인이 배당을 통해 보증금을 전혀 회수하지 못한다고 가정한다면, 매수인의 총 부담액은 낙찰가 + 8,500만원이 됩니다.

현 시세 1억 2천만원 ~ 1억 5천만원을 기준으로, 임차인 보증금 8,500만원을 제외한 실질적인 가치는 3,500만원 ~ 6,500만원 범위에 있다고 볼 수 있습니다.

따라서, 임차인의 배당 현황, 명도 비용, 기타 부대 비용 등을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

예상 입찰가 제안:

임차인의 보증금 8,500만원 인수를 감안하여, 본 물건의 낙찰가는 6,000만원 내외로 고려해 볼 수 있습니다.

이는 시세 대비 낮은 감정가와 임차인 인수 조건을 반영한 보수적인 추정치이며, 실제 입찰가는 경매 당일의 입찰 분위기, 임차인의 배당 가능성, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.