나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21898 [1] 부산광역시 금정구 구서동 268-4 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원 · 평가일 2025.05.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 구서동 소재 '두실초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 중소규모의 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 '두실역'이 소재하는 등 제반교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

인접지와 대체로 평탄한 사다리형에 유사한 토지로서, 주상용 건부지 및 일부 현황 도로로 이용중임.

인접 도로상태

본건은 북서측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 접하나, 본건 접면 부근에서 도로폭이 일시적으로 확대된 후, 남서측으로 폭 약 3미터 내외로 협소해지는 도로에 접함.
또한 정원으로 이용중인 인접 국유지(#936-8번지)를 통하여 폭 약 2미터 내외의 온천천로로 출입가능하나, 점용허가여부는 별도확인을 요함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 없 음.

나. 기 타 : 별지 ‘사진용지’와 같이 본건의 정원으로 이용중인 부분은 인접한 국유지[구서동 #936-8번지, 하천]의 일부인 바, 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) - 블록조 슬래브지붕 2층 건물로서,
(사용승인일:1979.10.31)

외 벽 : 외장타일붙임 및 몰탈위페인팅 마감 등,
내 벽 : 벽지마감 및 일부 타일붙임 등,
바 닥 : 테코타일 마감 및 일부 타일붙임 등,
창 호 : 샷시창임.

이용상태

1층 - 근린생활시설 및 주택이나, 현재 공실상태임.
2층 - 주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비(주택부분) 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별지‘지적 및 건물개황도’ 및 ‘사진용지’와 같이 건물의 부합물 및 종물로 판단되는 소유자 미상의 제시외건물(기호㉠~㉤)이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 2층 부분을 임대중인 것으로 탐문되나, 자세한 내역은 미상임.

나. 기 타 : 기호(2) 건물 1층은 건물등기사항전부증명서상 '주택'이나, 일반건축물대장상 및 현황 '주택 및 근린생활시설'임.

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물 포함
2.토지 북서측 일부가 현황 '도로'이며, 본건의 정원으로 이용중인 부분은 인접한 국유지(하천)의 일부인 바, 하천법에 따른 허가 또는 승인으로 발생한 권리·의무를 양도한 때에는 권리·의무를 양수한 자가 그 지위를 승계하므로 경매로 매수하는 경우에도 하천점용 허가에 대한 권리·의무는 승계되며, 권리·의무를 승계한 자는 하천관리청에 신고하여야 하고, 점용료 납부 의무는 하천법상 허가 또는 승인으로 발생한 것으로써 신고에 따라 권리·의무를 승계한 자에게 승계된다는 금정구청의 회신이 있으나, 본건 목적물에 대한 하천법상 허가 또는 승인 여부 등에 대하여는 금정구청에 재확인이 필요함.
3.지적경계구분이 다소 불명확하므로 정확한 현황 및 지적경계는 측량이 필요할 것으로 판단됨.
4.건물 1층은 등기사항증명서상 '주택'이나, 건축물대장 및 현황상 '주택 및 근린생활시설'임. 건물 옥상에 소재하는 물탱크 등은 건물에 포함평가함(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경21898 (1)

소재지: 부산광역시 금정구 구서동 268-4

용도: 근린주택

감정가: 443,387,670원

토지면적: 119.00㎡ (약 36.00평)

건물면적: 96.83㎡ (약 29.30평)

건물 제시외면적: 13.60㎡ (약 4.11평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 최OO

1.1. 입지조건

위치: 부산광역시 금정구 구서동 소재 '두실초등학교' 동측 인근에 위치합니다.

주위환경: 본건 주위는 단독주택, 중소규모의 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 1호선 '두실역'이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

토지형태: 인접지와 대체로 평탄한 사다리형에 유사한 토지로서, 주상용 건부지 및 일부 현황 도로로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 본건은 북서측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 접하며, 남서측으로는 폭 약 3미터 내외로 좁아지는 도로에 접해 있습니다. 또한, 정원으로 이용 중인 인접 국유지를 통해 폭 약 2미터 내외의 온천천로로 출입이 가능하나, 이에 대한 점용 허가 여부는 별도 확인이 필요합니다.

토지이용계획: 본건은 제2종일반주거지역에 속하며, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역입니다.

1.2. 권리분석

채권자: 최OO

경매개시결정: 부산지방법원 2025타경21898 (채권액: 140,000,000원)

말소기준권리:

토지 등기부상: 압류 (금정구) 2024-11-20

건물 등기부상: 강제경매 (최인순) 2025-05-07 (이것이 말소기준권리입니다)

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-06-07

* 대항력: 있음

* 비고: 배당신고일자 2025-07-17

인수되는 권리:

권리분석상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, '대항력 있음'으로 명시된 임차인 김 의 보증금 140,000,000원에 대한 인수 부담 여부는 반드시 확인해야 할 중요 사항입니다.

1.3. 상권분석

건물 용도: 본건은 근린주택으로, 1층은 근린생활시설 및 주택으로 이용 가능하며 2층은 주택으로 이용 중입니다.

건물 구조: 본건 건물은 1979년 10월 31일 사용승인을 받은 블록조 슬래브지붕 2층 건물입니다.

건물 상태: 1층은 현재 공실 상태이며, 2층은 주택으로 이용 중입니다.

주위 상권: 본건이 위치한 구서동 지역은 단독주택과 소규모 공동주택, 그리고 근린생활시설이 혼합된 지역입니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설:

교육시설: 두실초등학교가 동측 인근에 위치합니다.

교통시설: 지하철 1호선 두실역이 인접해 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

생활환경: 주거 밀집 지역과 근린생활시설이 공존하여 일상생활에 필요한 편의 시설 접근이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 김 임차인이 보증금 140,000,000원을 가지고 대항력을 갖추고 있어, 낙찰 후 보증금 인수 여부에 대한 법률적 검토가 반드시 필요합니다. (권리분석상 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 이 부분은 명확한 확인이 요구됩니다.)

하천 점용 관련 불확실성: 토지의 일부가 인접 국유지(하천)의 일부로 추정되며, 하천법상 허가 또는 승인으로 인한 권리·의무가 승계될 수 있습니다. 이에 대한 금정구청의 재확인이 필요합니다.

지적 경계 불명확: 정확한 현황 파악 및 지적 경계 확인을 위해 측량이 필요할 것으로 판단됩니다.

건물 노후: 1979년 준공된 건물로, 건물의 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

공부상 내용과 현황 차이: 건물 1층의 경우, 등기사항증명서상에는 '주택'으로 기재되어 있으나 건축물대장 및 현황상 '주택 및 근린생활시설'로 이용 중입니다. 이는 추후 건물 활용 및 관리에 있어 차이를 발생시킬 수 있습니다.

제시외 건물 포함: 건물 옥상 물탱크 등 제시외 건물 13.60㎡(약 4.11평)이 감정평가에 포함되어 일괄 매각 대상입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 지하철역 인근의 역세권 입지를 갖추고 있으며, 1층 근린생활시설 활용 가능성 등 투자 가치가 있는 부분도 존재합니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 토지 일부의 하천 점용 문제, 지적 경계 불명확, 건물 노후화 등 다수의 위험 요소를 내포하고 있습니다. 따라서 잠재적 리스크를 충분히 인지하고, 철저한 권리 분석과 현장 조사를 바탕으로 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 지하철 1호선 두실역이 가까워 교통이 편리하며, 향후 가치 상승이 기대됩니다.

활용도 높은 근린생활시설: 1층 근린생활시설 용도 활용 시 추가 임대 수익 창출이 가능합니다.

입지 조건: 부산 금정구 구서동은 꾸준한 수요가 있는 지역으로, 안정적인 부동산 가치를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 정보는 '다세대' 주택의 개별 단위 거래가로, 본건과 같이 '근린주택' 전체 건물의 가치를 직접 비교 분석하는 데에는 한계가 있습니다. 따라서 본건의 감정평가액을 기준으로 시세 및 위험 요인을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

본건의 감정평가액은 443,387,670원입니다.

주요 리스크 요인으로는 대항력 있는 임차인(보증금 140,000,000원), 하천 점용 관련 불확실성, 지적 경계 불명확, 건물 노후화 등이 있습니다. 이러한 위험 요인들을 감안할 때, 감정평가액 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가는 감정평가액의 75% ~ 85% 수준에서 고려하는 것이 바람직합니다.

구체적인 예상 입찰가 범위: 약 332,500,000원 ~ 376,800,000원

정확한 시세 파악 및 보증금 인수 부담 여부에 대한 법률적 검토를 선행한 후, 최종 입찰가를 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.