나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21922 [1] 부산광역시 부산진구 범천동 849-2 대동레미안센트럴시티5 12층1207호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동원감정 · 평가일 2025.05.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 지하철도 1호선 '범내골역' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 오피스텔, 숙박시설, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철도 1호선 '범내골역'이 소재하는 바, 제반교통 사정은 보통시됨.

건물의 구조

1) 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층 지상20층건 내 제12층 제1207호로서,

외 벽: 하부 인조석 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등.
내 벽: 벽지 및 타일 마감 등.
창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 1) : 공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관기설비, 주차타워설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 16m 내외, 남동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 125m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 150m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2025타경21922 (1)

* 소재지: 부산광역시 부산진구 범천동 849-2 대동레미안센트럴시티5 12층1207호

* 용도: 아파트

* 감정가: 98,000,000 원

* 토지면적: 3.33㎡ (약 1.01평)

* 건물면적: 21.29㎡ (약 7.2평)

* 전용면적 (JSON 기준): 44.1671㎡ (약 13.36평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (추정, 갑3 등기부 내용 기반)

2. 입지조건

* 2.1. 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 부산진구 범천동에 소재하며, 지하철 1호선 '범내골역' 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 오피스텔, 숙박시설, 다양한 근린생활시설 등이 혼재되어 형성되어 있습니다.

* 2.2. 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 지하철 1호선 '범내골역'이 있어 제반 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 2.3. 도로상태: 본건 북동측으로는 노폭 약 16m, 남동측으로는 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

* 3.1. 채권자 및 경매개시: 본 경매는 주택도시보증공사의 신청에 의한 부동산강제경매 사건입니다.

* 3.2. 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(김 )

* 보증금: 60,000,000 원

* 차임: 0 원

* 전입일자: 2022-05-17

* 확정일자: 2022-04-14

* 배당신고일자: 2024-04-26

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

* 3.3. 등기부 요약:

* 소유권보존: 김미향 외 1명 (접수일자: 2019-11-13)

* 근저당 (말소기준권리): 우리은행 (접수일자: 2019-11-29, 72,240,000원) - 말소 예정

* 주택임차권: 김민희 (확정일자: 2022-04-14, 전입일자: 2022-05-17, 60,000,000원) - 말소 예정

* 1번황의순지분압류: 수영세무서장 (접수일자: 2025-04-24) - 말소 예정

* 강제경매: 주택도시보증공사 (접수일자: 2025-05-07, 62,327,055원) - 말소 예정 (본건 경매)

* 3.4. 권리분석 종합: 등기부등본상 모든 권리(근저당, 임차권, 압류, 강제경매)는 매각으로 인하여 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 부산진구 범천동에 위치하며, 지하철 1호선 범내골역 인근으로 대중교통 이용이 편리합니다. 주변 지역은 공동주택, 오피스텔, 숙박시설 및 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다. 생활 편의시설 접근성이 우수하여 주거 가치가 높은 입지입니다.

5. 생활정보

* 5.1. 건물 구조 및 상태: 본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 2층, 지상 20층 건물 중 제12층 제1207호로 이용 중입니다. 외벽은 인조석 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시창으로 구성되어 있습니다.

* 5.2. 설비 내역: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 화재탐지 및 경보 설비, 스프링클러, 소화전, 승강기, 공동현관기, 주차타워, 도시가스 난방 설비 등이 설치되어 있습니다.

* 5.3. 아파트 단지 정보:

* 아파트명: 대동레미안센트럴시티5

* 주소: 부산광역시 부산진구 범천동 849-2

* 사용승인일: 2019년 11월 5일

* 총 동수: 1개동

* 총 세대수: 187세대

* 최고층/최저층: 20층 / 2층

* 주차시설: 지하 주차장 0대 (주차타워 설비 존재)

6. 잠재적 리스크

* 6.1. 법적 권리 문제: 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되므로, 낙찰자가 인수할 법적 권리 관계는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 총 채권액(132,240,000원)이 감정가(98,000,000원)를 초과하므로, 경매 절차 진행에 따라 유찰될 가능성도 있습니다.

* 6.2. 주변 환경: 본건 주변에 특별히 언급되는 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 부산진구 범천동에 위치한 아파트로, 지하철 1호선 범내골역 역세권이라는 지리적 이점을 가지고 있습니다. 2019년에 준공되어 건물 상태가 양호할 것으로 예상되며, 권리분석 결과 낙찰 시 인수되는 권리나 보증금이 없어 비교적 안전한 경매 물건입니다. 그러나 건물 면적이 21.29㎡ (약 7.2평)으로 소형이며, 제공된 최근 매매 정보에 따르면 동일 단지 내에서 더 넓은 면적(44.1671㎡)의 세대가 24,500만원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 현재 감정가 9800만원과 비교했을 때, 본 물건의 면적 대비 시세 반영 여부 및 소형 평수의 가치를 신중히 검토해야 함을 시사합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 부산 지하철 1호선 범내골역과 인접한 역세권입니다.

* 편리한 생활 환경: 주변에 다양한 상업시설, 근린생활시설, 교통 시설이 잘 갖춰져 있습니다.

* 신축급 건물: 2019년 준공으로 비교적 최신 건물 컨디션을 유지하고 있습니다.

* 권리 안전성: 매각으로 인한 모든 권리 소멸로, 인수 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 98,000,000원입니다.

* 인수해야 할 임차인 보증금은 없습니다.

* 제공된 JSON 정보에 따르면, 유사한 단지 내에서 44.1671㎡ 면적의 물건이 24,500만원(245,000,000원)에 거래된 사례가 있습니다. 이 거래를 기준으로 면적당 단가를 환산하면 약 5,547,000원/㎡입니다.

* 본 건의 건물면적 21.29㎡에 이 단가를 적용할 경우, 약 118,000,000원 수준으로 추정됩니다.

* 감정가(98,000,000원)가 시장 시세보다 낮게 책정되었을 가능성과 소형 평수의 면적당 단가가 더 높을 수 있다는 점을 고려할 때, 입찰가는 감정가 이상으로 형성될 가능성이 높습니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 110,000,000원부터 125,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다.

* 현 시세를 고려하여 본 건의 적정 입찰가를 118,000,000원 으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.