나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21915 [1] 부산광역시 부산진구 범천동 849-2 대동레미안센트럴시티5 14층1406호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나감정 · 평가일 2025.05.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 '부산진구보건소' 북동측 인근에 위치하며 부근은 업무시설, 근린생활시설, 아파트 및 오피스텔 등으로 형성되어 있어, 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철(범내골역)이 소재하여
제반 교통사정 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상20층, 지하2층 건물내 제14층 제1406호로서,
외벽: 인조석 붙임 및 몰탈위페인팅 마감,
창호: 샷시 창의 구조임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

급배수시설 및 위생설비, 건물내 승강기, 화재탐지 및 경보설비, 소화전, 스프링클러, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 18m 및 남동측으로 폭 8m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024
-06-12)(기준높이 125m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 150m
)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미 상 임.
2) 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부산지방법원 2025타경21915 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 범천동 849-2 대동레미안센트럴시티5 14층1406호

용도: 아파트

감정가: 105,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 3.32㎡ (약 1.00평)

토지지분: 3.32㎡ (약 1.00평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 21.21㎡ (약 6.42평) - *참고: 최근 매매 정보상 전용면적은 44.1671㎡ (약 13.37평)으로 확인됨*

건물지분: 21.2149㎡ (약 6.42평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 현황

건축물 용도: 공동주택 (아파트)

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

층수: 지하 2층, 지상 20층 중 14층 1406호

사용승인일: 2019년 11월 5일

건물 높이: 69.1m

승강기: 승용 2대, 비상용 1대

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 '부산진구보건소' 북동측 인근에 위치함.

주변은 업무시설, 근린생활시설, 아파트 및 오피스텔 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 범내골역이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

2.3. 토지 및 도로상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서 주상용 건부지로 이용 중임.

본건 북동측으로 폭 18m, 남동측으로 폭 8m 내외의 포장도로에 접해 있음.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로1류(폭 10m~12m)(접합)에 해당함.

또한, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 125m, 최고높이 150m)<건축법> 및 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>에 속함.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리: 우리은행 근저당권 (접수일자: 2019-11-29, 권리금액: 71,400,000원)

매각으로 인해 소멸될 권리: 근저당권, 전세권설정, 1번황의순지분압류, 강제경매.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음, 확인 필요)

3.2. 임차인 분석

임차인: 주택도시보증공사(이규)

보증금: 59,700,000원

차임: 0원

전입/확정일자: 2020년 3월 30일

배당신고일자: 2024년 9월 13일

대항력: 있음

3.3. 권리분석 요약

인수 보증금 합계: 0원

*주의사항*: 등기부 상 주택임차권(이규, 2024-09-13 접수, 60,000,000원)은 '인수'로 기재되어 있으나, 권리분석상 인수 보증금 합계가 0원으로 산정되었습니다. 임차인의 대항력 유무 및 보증금 인수 여부에 대해 면밀한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 범천동 일대는 업무시설, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재된 복합 상권임.

부산진구보건소 인근으로 공공기관 및 상업시설 이용이 편리하며, 지하철 범내골역을 중심으로 상권이 발달되어 있음.

4.2. 주변 시설

* 교통: 지하철 1호선 범내골역, 다수의 버스 노선

* 편의시설: 인근 상업지역 내 다양한 근린생활시설, 마트, 병원 등 이용 가능

* 공공시설: 부산진구보건소, 부산진구청 등

5. 생활정보

5.1. 주거 편의

아파트로 이용 중이며, 도시가스, 중앙난방, 급배수 및 위생 설비, 승강기, 소방 설비 등이 갖추어져 있음.

5.2. 주차 정보

지하주차대수: 0대. 지상 주차 대수 정보 없음. 주차 공간이 매우 협소하거나 없을 것으로 예상되어 주거 편의성에 영향을 줄 수 있음.

5.3. 건축 정보

신축 연도가 2019년으로 비교적 최신 건물이지만, 주차 공간 부족은 단점으로 작용할 수 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인(이규)이 존재하며, 등기부 상 '인수'로 기재되어 있으나, 권리분석상 인수 보증금은 0원으로 산정되었습니다. 이는 보증금 반환 관련 법적 분쟁의 소지가 있거나, 실제 명도 과정에서 추가적인 비용 발생 가능성을 내포하고 있어 주의가 필요합니다.

6.2. 미소멸 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 언급되어 있으나, 상세 내용은 명시되지 않았습니다. 해당 권리의 존재 여부 및 내용 확인이 필수적입니다.

6.3. 주차 시설 부족

지하 주차장 및 지상 주차 공간 정보가 없어 주차에 상당한 불편이 예상됩니다. 이는 향후 자산 가치 평가에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

6.4. 토지 이용 제한

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 등 다양한 도시계획적 제한이 있어 향후 건물 증축, 리모델링 등에 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산진구 중심부에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수하며, 비교적 신축인 아파트라는 장점을 가지고 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 등기부상 '인수' 표기, 권리분석상 '0원 인수'라는 상반된 정보로 인한 명도 리스크가 가장 큰 불안 요소입니다. 또한, 주차 시설 부족은 거주 편의 및 자산 가치 측면에서 단점으로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통망: 지하철 범내골역 역세권으로 대중교통 이용이 매우 편리함.

* 도심 입지: 업무, 상업, 주거 기능이 복합된 지역으로 생활 편의시설 접근성이 좋음.

* 신축 건물: 2019년 사용승인된 건물로 비교적 최신식 설비 및 구조를 갖춤.

* 잠재적 시세 상승 가능성: 입지 대비 현재 감정가가 시장 시세보다 낮을 가능성이 있으며, 리스크 해소 시 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

최근 매매 정보에 따르면, 동일 아파트 단지 내 44.1671㎡ (약 13.37평) 면적의 건물이 2025년 5월 8일 245,000,000원(추정)에 거래되었습니다. 이는 평당 약 18,325,000원의 시세를 형성하고 있음을 시사합니다.

현재 본건의 감정가는 105,000,000원 (평당 약 7,853,000원)으로, 최근 실거래가 대비 현저히 낮은 수준입니다.

그러나 대항력 있는 임차인 존재 및 등기부상 '인수'와 권리분석상 '0원 인수'라는 상반된 정보, 주차 시설 부족 등 명확한 리스크 요인이 존재하므로, 이를 고려한 보수적인 접근이 필요합니다.

인수 보증금 합계가 0원으로 계산되었으므로, 임차인 보증금을 추가로 부담할 필요는 없다고 가정합니다. 하지만 임차인 관련 리스크를 감안하여 시세의 70~80% 수준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

이에 따른 예상 입찰가 범위는 150,000,000원 ~ 170,000,000원 사이를 제안합니다.

* 예상 입찰가 범위: 150,000,000원 ~ 170,000,000원

* 참고: 위 예상 입찰가는 시세 및 감정가, 그리고 명도 관련 리스크를 종합적으로 고려한 가이드라인이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황 및 본인의 투자 전략에 따라 조정이 필요합니다. 또한, 임차인 관련 정보는 반드시 추가 확인 후 최종 판단하시기 바랍니다.

* 주변 혐오시설 정보: 제공된 정보만으로는 주변 혐오시설 유무를 판단하기 어렵습니다. 현장 답사 또는 추가적인 조사(지도 서비스, 부동산 정보 사이트 등)를 통해 확인하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.