나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30813 [1] 경상남도 산청군 단성면 방목리 OOOOOO 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한봉수감정 · 평가일 2025.05.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 산청군 단성면 방목리에 위치하며 주위는 주택지대,농경지대,임야지대 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 지역내 대중교통 등의 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호 1~4: 완경사지내 사다리형의 토지로 주거나지상태임.

인접 도로상태

기호 1,2: 북측으로 폭 약 4미터 동측으로 폭 약 3미터 내외의 도로가 소재함.
기호 3: 북측으로 폭 약 3미터 내외의 도로가 소재함.
기호 4: 남측으로 폭 약 4미터 내외의 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1: 계획관리지역 , 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환경보전법>,공장설립제한지역(2016-11-28)(공장설립제한지역)<수도법>
기호 2,3: 계획관리지역 , 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환경보전법>,준보전산지<산지관리법>,공장설립제한지역(2016-11-28)(공장설립제한지역)<수도법>
기호 4: 계획관리지역 , 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환경보전법>,준보전산지<산지관리법>,공장설립승인지역(2016-11-28)(공장설립승인지역1호)<수도법>

제시목록 외의 물건

토지 지상에는 사진용지와 같이 제시외 수목이 소재함.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견을 참조하시기 바람.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 수목[감정서상 a,b,c] 매각 포함
-[목록1] 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 요함(미제출시 보증금 몰수함)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경30813 (1)

소재지: 경상남도 산청군 단성면 방목리 615-29

용도: 임야

감정가: 189,245,000원

토지면적: 1309.00㎡ (약 396.00평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 보화종합건설

매각대상: 토지 매각 (제시외 수목 포함)

특이사항: 농지취득자격증명 필요.

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 산청군 단성면 방목리에 위치하고 있습니다.

주위는 주택지대, 농경지대, 임야지대 등이 혼재되어 형성된 지역입니다.

차량 접근은 가능하나, 지역 내 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지는 완경사지에 위치한 사다리형 토지 상태입니다.

토지에는 북측 및 동측, 남측으로 약 3~4미터 폭의 도로가 접해 있어 차량 접근 및 이용이 가능합니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2021년 2월 19일 접수된 진주금곡농업협동조합의 근저당권 (을7, 금234,000,000원)입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

등기부상 채권 총액은 약 274,000,000원으로 파악됩니다.

경매 신청 채권자는 보화종합건설 (갑11, 강제경매, 금689,208,048원)입니다.

소유권이전 5번 신탁 등기 말소 (갑6) 및 김민정의 근저당권 (을8, 금40,000,000원) 등은 말소될 예정입니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 해당 물건지에 임대차 관계는 없는 것으로 보입니다. (임대관계 미상)

1.3. 상권분석

본건이 위치한 산청군 단성면 방목리는 주로 농경지와 임야, 주택지대가 혼합된 농촌 및 산간 지역입니다.

주변 상업 시설은 많지 않으며, 기본적인 생활 편의는 인근 읍면 지역을 통해 해결해야 할 것으로 보입니다.

대규모 상권보다는 지역 주민을 위한 소규모 점포들이 존재할 가능성이 높습니다.

최근 주변 지역의 개발 계획이 활발하지 않아, 단기적인 상권 활성화보다는 장기적인 가치 상승을 고려해야 하는 입지입니다.

1.4. 생활정보

본건 인근에는 산청군 단성면 소재지의 기본적인 생활 편의 시설이 있을 것으로 예상됩니다.

하지만 대형마트, 종합병원 등은 차량으로 이동해야 하는 거리에 위치할 가능성이 높습니다.

주변 자연환경은 우수하나, 문화생활 시설이나 교육 시설은 부족할 수 있습니다.

자연 친화적인 환경에서 전원생활이나 주말 주택 부지로 활용할 수 있는 잠재력이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 농지취득자격증명 발급 의무입니다.

본건은 임야이지만, 농지법상 농지로 간주될 가능성이 있으며, 취득 시 농지취득자격증명 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있습니다.

또한, 토지 이용계획상 계획관리지역이지만 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 공장설립 제한/승인지역 등 다양한 규제가 적용되어 건축 또는 개발 행위에 제한이 따릅니다.

제시외 수목이 매각에 포함되어 있어, 향후 관리나 제거에 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

임대 관계가 미상으로, 향후 점유자와의 관계에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다.

본 건 지역에 특별히 알려진 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 산청군 단성면 방목리의 임야로, 감정가는 189,245,000원입니다.

농지취득자격증명 확보 여부가 핵심이며, 다양한 토지 이용 제한으로 인해 개발보다는 농업 또는 자연 친화적 활용에 적합한 물건입니다.

차량 접근성은 양호하나, 주변 편의시설 및 상권은 제한적입니다.

철저한 사전 조사를 통해 농지취득자격증명 발급 가능성을 확인하고, 지역 규제를 충분히 이해한 후 입찰 참여를 결정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

지역 내에서 보기 드문 계획관리지역 임야로, 향후 관련 법규 완화 시 가치 상승 잠재력을 가집니다.

산청군 일대는 청정 자연환경을 기반으로 한 귀농, 귀촌 및 주말 주택 수요가 꾸준히 있는 지역입니다.

감정가를 기준으로 합리적인 가격에 낙찰받을 경우, 장기적인 관점에서 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

주변에 혐오시설이 보고된 바는 없어 쾌적한 환경을 유지하고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 농지취득자격증명 확보 여부, 다양한 토지 이용 제한, 그리고 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우나, 감정가 189,245,000원을 기준으로 권리 분석상 인수되는 채무가 없고, 제시외 수목 비용 등을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

보증금을 제외한 인수되는 채무가 없으므로, 보증금 18,924,500원 (감정가의 10%) 준비는 필수적입니다.

주변 토지 시세 및 실제 농지취득자격증명 발급 가능성, 지역 개발 동향 등을 추가로 분석하여 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.