나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21330 [1] 경상남도 거제시 상동동 54-9 벽산이-솔렌스힐3차 304동 2층201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장평감정 · 평가일 2025.05.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 거제시 상동동 소재 ""상동초등학교"" 남측 인근에 위치하며, 부근은 대규모 아파트단지 및 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

관련 차량 진출입 자유로우며, 관내 일반적 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지하1층, 지상20층 중 2층 201호로서,
(사용승인일자 : 2015.03.30)


외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 외장재 마감.
내 벽 : 벽지. 타일 등 내장재 마감.
창 호 : 샷시창호 등 마감.

이용상태

공동주택(아파트).

설비내역

기본적인 위생 및 급.배수시설과 개별 난방시설, 승강기, 소화전 설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대제로 부정형의 토지로서, 북측 하향의 완경사지이나, 자체 지면은 평탄하고, 지반은 견고시되며, 공동주택(아파트)부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 동측으로 왕복 4차선 포장도로에 각각 접하며, 단지내 주출입로는 동측임.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 주거개발진흥지구, 주거용지, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합),가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> , 상대보호구역(2019-08-09)(거제상동초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 별지 ""감정평가액 산출근거 및 결정에 관한 의견"" 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건내역

사건번호: 통영지원 2025타경21330 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농협은행 (농OOOOOOOO)

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 경상남도 거제시 상동동 54-9 벽산이-솔렌스힐3차 304동 2층201호

건물용도: 아파트

건물구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 지하1층, 지상20층 중 2층 201호

사용승인일자: 2015년 03월 30일

아파트명: 벽산 e-솔렌스힐 3차

1.3. 면적정보

토지면적: 47.47㎡ (약 14.36평)

토지지분: 47.4726㎡

건물면적 (전용면적): 59.85㎡ (약 18.10평)

건물지분: 59.8546㎡

분양면적: 본 물건의 전용면적은 59.85㎡(약 18.10평)이나, 분양면적은 제공된 정보에서 직접 확인되지 않습니다.

1.4. 매각물건정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 115,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 거제시 상동동 소재 "상동초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 대규모 아파트 단지와 각종 근린생활시설이 혼재되어 있어 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

단지 내 차량 진출입이 자유로우며, 거제시 내에서의 일반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로상태

물건지 북측 및 동측으로 왕복 4차선 포장도로에 접해 있어 차량 접근성이 좋습니다. 단지 내 주출입로는 동측에 위치하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 주거개발진흥지구, 주거용지, 지구단위계획구역입니다. 또한, 중로1류(폭 20m~25m), 중로3류(폭 12m~15m) 도로에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(거제상동초등학교)으로 지정되어 있습니다.

2.5. 주변 시설 (혐오시설 포함)

* 교육시설: 상동초등학교가 남측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 편의시설: 대규모 아파트 단지 내에 위치하여 마트, 병원, 식당 등 각종 근린생활시설 이용이 편리합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 직접적으로 생활에 지장을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (cite: 2)

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리내역

* 집합건물 등기부 요약 상, 신탁등기 말소(매매 신탁재산처분) 이력이 있습니다.

* 접수일자 2015-06-04, 농협은행주식회사 근저당 168,000,000원 (말소기준권리)

* 접수일자 2025-05-07, 농협은행 임의경매 146,490,653원 (말소)

3.2. 말소기준권리

근저당권 (농협은행주식회사, 168,000,000원)

3.3. 등기부채권 총액

168,000,000원

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상임

* 임대차 관계가 명확하지 않으므로, 인수되는 보증금은 없으나 실제 점유 관계 및 임대차 내용에 대한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본 물건이 속한 벽산 e-솔렌스힐 3차 아파트는 대규모 주거 단지 내에 위치하며, 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 주거 상권으로서의 기능이 잘 갖추어져 있습니다.

4.2. 최근 실거래가 동향

최근 2026년 3월부터 6월까지 동일 아파트 단지 내 유사 면적의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 3월 7일: 10,800만원 (19층)

* 2026년 5월 17일: 11,600만원 (19층)

* 2026년 6월 7일: 10,500만원 (6층)

최근 실거래가 평균은 약 110,333,333원 수준이며, 거래 층수에 따라 가격 변동이 있었습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 거제상동초등학교가 인접해 있어 자녀들의 안전한 통학이 가능합니다.

5.2. 편의시설

* 단지 내 및 인근에 마트, 병원, 은행, 식당 등 다양한 생활 편의시설이 밀집해 있습니다.

* 주변 녹지 공간 및 산책로 이용이 가능합니다. (cite: 2)

5.3. 주차 정보

* 총 주차대수: 563대 (complex total)

5.4. 아파트 부대시설

* 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등이 마련되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관계 미상

임차인 현황 상 인수 보증금은 없으나, 임대관계가 미상으로 표기되어 있어 실제 점유자가 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 변수나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 서류상 정보 불일치 가능성

제공된 주소 정보(304동 2층 201호)와 일부 등기부등본상 전유부 정보(예: 1201호, 12층) 간에 층수 및 호실 표기상의 차이가 존재할 수 있습니다. 이는 실제 현장 확인을 통해 반드시 소명되어야 할 부분입니다.

6.3. 기타

* 건물은 2015년 사용승인되어 비교적 신축에 속하나, 향후 수선 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 상동동에 위치한 벽산 e-솔렌스힐 3차 아파트입니다. 상동초등학교 남측 인근의 대규모 아파트 단지에 속해 있으며, 교통 접근성이 우수하고 생활 편의시설이 풍부하여 주거 환경이 매우 양호합니다. 권리 분석상 특이사항은 없어 보이나, 임대 관계 미상이라는 점과 등기부 정보상의 층수 차이 가능성은 주의 깊게 확인해야 할 부분입니다. 감정가는 1억 1,500만원으로, 최근 실거래가 평균 1억 1,033만원과 유사하거나 소폭 높은 수준입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 초등학교와 근린생활시설이 인접하며, 대규모 아파트 단지 내에 위치하여 안정적인 주거 선호도를 기대할 수 있습니다.

* 신축급 아파트: 2015년 준공으로 건물 노후도가 낮아 비교적 깔끔한 상태를 유지하고 있을 것으로 예상됩니다.

* 편리한 교통: 왕복 4차선 도로에 인접해 있어 자가용 이용이 편리하며, 관내 교통망 이용도 용이합니다.

* 향후 가치 상승 잠재력: 거제시의 지역 개발 계획 및 경제 상황에 따라 부동산 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 115,000,000원

최근 실거래가 범위: 105,000,000원 ~ 116,000,000원

최근 실거래가 평균 (3건 기준): 약 110,333,333원

인수 보증금: 0원

본 물건의 예상 입찰가는 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 최근 실거래가 평균가(약 1억 1,033만원)와 감정가(1억 1,500만원)를 고려할 때, 현장 조사 결과 및 경쟁 입찰자의 성향에 따라 변동될 수 있습니다.

안정적인 투자를 위해서는 최근 실거래가 평균가 또는 그 이하의 가격대를 고려해 볼 수 있습니다. 따라서, 107,000,000원 ~ 112,000,000원 사이에서 입찰가를 검토해 보시는 것을 제안합니다. 최종 입찰가는 현장 방문을 통한 정확한 물건 상태 확인, 주변 시세 조사를 바탕으로 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.