나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11405 [1] 경상남도 김해시 어방동 1096-12 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정 · 평가일 2025.05.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 어방동 소재 삼정중학교 북동측 인근에 위치하며, 부근은 각종 상업시설, 소규모 공장 및 주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제 차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 위치 및 관내 대중교통편 등을 고려할 때 제반교통 사정은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리형의 평지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

동측 및 북측으로 폭 약 25미터의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역
)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타사항 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(가):철근콘크리트조 및 경량철골조 슬래브 및 경량철골조지붕 2층건으로서,
외벽:치장벽돌, 몰탈위 페인팅 및 일부 판넬 등 마감.
내벽:인테리어 및 벽지 등 마감.
창호:새시창 구조임.

이용상태

일련번호(가):1층,2층-공히 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

위생설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도'에서와 같이 기호(ㄱ)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타사항 : 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.
목록1 건물은 제시목록 상 소재지가 '김해시 어방동 1096-12, 1096-13'이나 토지대장상 1998.9.29.자로 합병되어 현황 '김해시 어방동 1096-12'임.
대항력 있는 임차인 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경11405 (1)

경매구분: 공유물분할을 위한 경매

채권자: 전OO

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 경상남도 김해시 어방동 1096-12 (신주소: 경상남도 김해시 분성로 536)

용도: 근린생활시설, 위락시설

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 공유물분할 경매, 대항력 있는 임차인 존재, 제시외 건물 포함 매각.

건축물표제부상 주요 정보:

* 건축일자: 1993년 11월 8일 (건축물대장)

* 사용승인일자: 1994년 3월 1일

* 주요 구조: 철근콘크리트조 및 경량철골조 슬래브 및 경량철골조 지붕 2층 건물

* 주요 용도: 근린생활시설, 위락시설

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 5,907,476,300원

토지 면적: 1090.90㎡ (약 329.97평)

건물 면적: 1123.98㎡ (약 339.71평)

제시외 건물 면적: 16.50㎡ (약 4.99평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경상남도 김해시 어방동 소재 삼정중학교 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 각종 상업시설, 소규모 공장 및 주택 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 제반 교통 사정은 보통 수준입니다. 물건지는 동측 및 북측으로 폭 약 25미터의 아스팔트 포장도로와 직접 접하고 있어 차량 통행이 편리합니다.

2.3. 토지이용계획

해당 토지는 도시지역, 일반상업지역으로 지정되어 있으며, 대로3류(폭 25m~30m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역)에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

본 경매는 공유물분할을 위한 경매로 진행됩니다. 등기부상 권리 관계를 분석한 결과, 다수의 근저당, 압류, 가압류 등이 등기되어 있으며, 이들은 대부분 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

건물 내 대항력 있는 임차인이 다수 존재하며, 인수해야 할 보증금은 총 0원입니다. 그러나, 개별 임차인의 상세 조건 및 계약 내용을 면밀히 검토해야 합니다.

* (주)이오푸드

보증금: 10,000,000원

차임: 900,000원

사업일자: 2024-12-03

대항력: 없음

* 김

보증금: 10,000,000원

차임: 1,200,000원

전입일자: 2015-02-04

대항력: 있음

* 김

보증금: 10,000,000원

차임: 1,200,000원

전입일자: 2013-04-09

확정일자: 2025-06-10

배당신고일자: 2025-06-12

대항력: 있음

* 김

보증금: 20,000,000원

차임: 800,000원

전입일자: 2013-04-09

확정일자: 2013-04-09

배당신고일자: 2025-05-27

대항력: 있음

* 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-10-07

대항력: 없음

* 양

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2014-03-04

대항력: 있음

* 여

보증금: 13,500,000원

차임: 540,000원

전입일자: 2022-07-05

확정일자: 2025-06-05

배당신고일자: 2025-07-22

대항력: 없음

* 이

보증금: 200,000,000원

차임: 5,000,000원

전입일자: 2019-04-23

배당신고일자: 2025-07-28

대항력: 있음

* 이

보증금: 5,000,000원

차임: 700,000원

전입일자: 2011-09-01

확정일자: 2025-06-05

배당신고일자: 2025-06-11

대항력: 있음

* 이

보증금: 20,000,000원

차임: 880,000원

전입일자: 2015-06-30

대항력: 있음

* 하

보증금: 10,000,000원

차임: 800,000원

전입일자: 2016-07-04

확정일자: 2025-06-09

배당신고일자: 2025-06-13

대항력: 있음

3.3. 말소기준권리

토지 등기부상 말소기준권리: 을1 (2019-01-04, 근저당, 부산진세무서, 658,322,000원)

건물 등기부상 말소기준권리: 을3 (2020-04-29, 근저당, 이병회, 800,000,000원)

등기부채권 총액: 토지 2,275,885,455원, 건물 1,617,563,455원

4. 상권분석

4.1. 상업지역 특성

본 물건은 일반상업지역에 속해 있으며, 대로변에 위치하여 상업 활동에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 주변에 다양한 상업시설이 밀집해 있어 유동 인구가 풍부할 것으로 예상됩니다.

4.2. 용도 및 잠재력

건축물대장상 근린생활시설 및 위락시설로 용도가 기재되어 있습니다. 이는 다양한 업종의 사업 운영이 가능함을 시사하며, 특히 유흥 및 오락 관련 시설 운영에 적합한 조건을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

본 물건지 인근에는 다양한 상업시설(식당, 상점, 금융기관 등)이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다. 또한, 주택가 및 소규모 공장도 혼재되어 있어 지역 내에서의 수요가 꾸준할 것으로 보입니다. 현재까지 조사된 바에 따르면, 인근에 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다.

5.2. 교육 및 교통 접근성

단지 북동측 인근에 삼정중학교가 위치하여 교육 환경을 고려할 수 있습니다. 차량 접근성이 우수하며, 인근 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공유물 분할 경매의 특성

공유물 분할을 위한 경매는 소유권자가 다수이므로, 경매 절차의 복잡성이나 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

6.2. 대항력 있는 임차인

다수의 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 특히 이경수 씨(보증금 2억원)를 포함한 임차인들의 보증금 총액은 상당하며, 이들의 권리 관계를 면밀히 파악하고 낙찰 후 인도명령 절차 등을 신중하게 진행해야 합니다.

6.3. 제시외 건물

건물 면적 외에 16.50㎡의 제시외 건물이 포함되어 매각되므로, 이에 대한 정확한 현황 파악 및 활용 방안을 고려해야 합니다.

6.4. 소재지 관련 사항

건물 등기부상 소재지가 '김해시 어방동 1096-12, 1096-13'으로 되어 있으나, 토지대장상 1998년 9월 29일자로 합병되어 현황은 '김해시 어방동 1096-12'이므로, 현황에 맞게 정리되었는지 확인이 필요합니다.

6.5. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'로 기재되어 있으나, 구체적인 지상권의 내용이 명시되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김해시 내 상업지역에 위치하며 대로변에 접해 있어 상업 및 위락 시설로서의 잠재력이 높은 자산입니다. 하지만 공유물 분할 경매라는 특성과 다수의 대항력 있는 임차인 존재는 본 건의 복잡성을 더하는 요소입니다. 이러한 리스크 요인들을 철저히 분석하고 관리할 수 있다면, 향후 가치 상승을 기대할 수 있는 투자 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 일반상업지역 및 대로변 입지: 높은 가시성과 접근성으로 상업 활동에 유리합니다.

* 다용도 활용 가능성: 근린생활시설 및 위락시설 용도로 다양한 사업 운영이 가능합니다.

* 일괄매각: 토지와 건물을 한 번에 취득하여 개발 및 관리가 용이합니다.

* 신규 개발 가능성: 지역 상권 활성화 및 개발 잠재력이 있는 지역입니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 5,907,476,300원을 기준으로 하되, 제시된 인수 보증금 합계가 0원임을 감안하여 산정해야 합니다. 다만, 대항력 있는 임차인들의 보증금 규모(이경수 2억원 등)와 명도 가능성, 건물 상태, 향후 예상 임대수익률 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 따라서, 본 물건의 최적 입찰가는 전문가의 심층적인 권리 분석 및 시장 조사를 통해 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.