나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11394 [1] 경상남도 창원시 진해구 용원동 1347 다인로얄팰리스부산신항2차 19층1934호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11394 [1] 경상남도 창원시 진해구 용원동 1347 다인로얄팰리스부산신항2차 19층1934호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경11394
• 주소: 경상남도 창원시 진해구 신항2로 114 다인로얄팰리스 부산 신항2차, 19층1934호
• 용도: 오피스텔

창원지방법원 경매5계 2025타경11394 | 소재지: 경상남도 창원시 진해구 신항2로 114 다인로얄팰리스 부산 신항2차, 19층1934호 | 감정가: 100,000,000원 | 최저가: 49,000,000원 | 용도: 오피스텔

1. 창원지방법원 2025타경11394 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경11394 (1)

소재지: 경상남도 창원시 진해구 용원동 1347 다인로얄팰리스부산신항2차 19층1934호

용도: 오피스텔

감정가: 100,000,000원

토지면적: 4.43㎡ (약 1.34평)

토지지분: 4.4347㎡ (약 1.34평)

건물면적: 31.34㎡ (약 9.48평)

건물지분: 31.341㎡ (약 9.48평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

대상 물건은 경상남도 창원시 진해구 용원동에 위치한 '다인로얄팰리스부산신항2차' 19층 1934호입니다. 주변으로는 용원어시장이 남측 인근에 있으며, 아파트 단지, 동유형의 업무시설, 근린생활시설, 상업나지 등이 혼재하여 입지 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

1.3. 건물 및 토지 현황

건물은 철근콘크리트구조 및 철골철근콘크리트구조로 21층 건물 중 19층에 위치하고 있습니다. 외벽은 석재판붙임 및 복합판넬 마감 등으로 되어 있습니다. 내부 상태는 폐문부재로 인해 직접 확인이 어려웠으나, 일반적인 오피스텔의 내부 구조를 갖추고 있을 것으로 예상됩니다. 위생, 급배수, 난방, 소방, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다. 토지는 자체 지반이 대체로 평탄한 사다리형의 토지로, 주상복합 건부지로 이용 중이며 서측 및 남측으로 대로와 접해 있습니다.

1.4. 권리분석

본건의 가장 큰 특징은 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 1번 임차권 등기(2024.01.25. 등기)가 있다는 점입니다. 해당 임차권은 임대차보증금 1억 3,000만원, 전입일 2022.02.28., 확정일자 2022.01.10. 기준으로, 배당 과정에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 매수인이 부담해야 할 잠재적 채무가 될 수 있으므로, 경매 진행 시 낙찰 후 인수되는 보증금액을 정확히 파악하는 것이 매우 중요합니다.

1.5. 상권분석

해당 물건이 위치한 용원동 일대는 신항만 건설 예정 지역 및 경제자유구역으로 지정되는 등 개발 잠재력이 있는 지역입니다. 대로변에 접하고 있어 가시성 및 접근성이 양호하며, 주변에 다양한 상업시설과 주거시설이 혼재하여 기본적인 상권 기능을 수행하고 있습니다. 주상복합 용도로 개발되어 있어 소규모 상업시설 이용객 및 배후 주거 수요를 동시에 확보할 수 있는 입지입니다.

1.6. 생활정보

인근에 용원어시장이 있어 신선한 식료품 구매가 용이하며, 아파트 단지 및 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의 시설 이용에 불편함이 없을 것으로 보입니다.

1.7. 주변시설 및 혐오시설 유무

(검색 결과)

주변 지역을 검색한 결과, 용원동 일대는 주거 및 상업시설이 밀집되어 있으며, 신항만 건설과 관련된 지역으로 개발이 진행되고 있는 곳입니다. 현재까지 해당 물건지 인근에서 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 향후 개발 계획 등에 따라 주변 환경이 변동될 가능성은 있습니다.

1.8. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 을구 순위 1번 임차권 등기입니다. 임차인의 보증금 1억 3,000만원이 전액 변제되지 못할 경우, 낙찰자가 이를 인수해야 하므로 실제 인수 금액을 정확히 산정해야 합니다. 또한, 현장 조사 시 폐문부재 상태로 내부를 상세히 확인하지 못했으므로, 실제 내부 상태나 점유 관계 등에 예상치 못한 문제가 있을 수 있습니다. 이러한 부분은 입찰 전 충분한 조사를 통해 확인해야 합니다.

1.9. 종합 의견

본건은 창원시 진해구 용원동의 입지 좋은 오피스텔로, 주변 개발 가능성과 상업 및 주거 지역의 혼재로 인해 잠재력을 가진 물건입니다. 그러나 을구 순위 1번 임차권 등기로 인한 인수 부담이 존재하므로, 철저한 권리분석과 인수되는 보증금액 산정이 필수적입니다. 내부 확인이 제한적이었던 점 또한 신중한 접근이 필요한 부분입니다.

1.10. 투자 포인트

신항만 건설 예정 지역 및 경제자유구역 지정으로 인한 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

대로변에 위치하여 가시성 및 접근성이 우수합니다.

주변에 주거 및 상업시설이 발달하여 기본적인 생활 편의성이 양호합니다.

권리관계 명확히 분석 시, 임차보증금 인수 여부에 따라 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

창원지방법원 경매5계