나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11394 [1] 경상남도 창원시 진해구 용원동 1347 다인로얄팰리스부산신항2차 19층1934호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청명 · 평가일 2025.05.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 창원시 진해구 용원동 소재 '용원어시장' 남측 인근에 위치하는 '다인
로얄팰리스부산신항2차' 19층 1934호로서, 부근은 아파트단지 및 동유형의 업무시설, 근린생
활시설, 상업나지 등이 위치하고 있어 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하며, 위치 및 대중교통수단의 통행횟수 등을 고려할 때, 제반
대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 21층건 중 19층
1934호로서,
외벽: 석재판붙임, 복합판넬마감 등.
내벽 및 천정,바닥: 폐문부재로 조사치 못함.
창호: PVC창호 등임.

이용상태

대상물건 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

제반 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기 등의 설비가 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 자체지반 대체로 평탄한 사다리형의 토지로서, 주상용 건부지로 이
용중임.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 토지는 서측 및 남측으로 대로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 대로3류(폭 25m~30
m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률
>, 가축사육제한구역(일부제한 젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률>, 경제자유구역(2025-04-21)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 신
항만건설예정지역<신항만건설촉진법> 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계: 미상임.
(2)기 타: 대상물건은 현장조사시 폐문부재(이해관계인 부재) 상태로 인해 내부구조 및
제반상황 등은 인근 탐문조사, 집합건축물대장, 외부관찰 등에 의한 통상적인
상태에 의거 하였으니, 경매진행시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 1번 임차권등기(2024.01.25. 등기) 있음(임대차보증금 1억3,000만원, 전입일 2022.02.28. 확정일자 2022.01.10.). 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경11394 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 창원시 진해구 용원동 1347 다인로얄팰리스부산신항2차 19층1934호

용도: 오피스텔 (업무시설)

건물명: 다인로얄팰리스부산신항2차

총 층수: 21층

해당 층수: 19층

건축연도: 2025년 8월 (전유부 등기부 요약 상 등록일 기준) → JSON 분석 결과 2020년 준공 (건축물대장)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 4.43㎡ (약 1.34평)

토지지분: 4.4347㎡

건물면적 (전용면적): 31.34㎡ (약 9.48평)

건물지분: 31.341㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가

감정가: 100,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 경상남도 창원시 진해구 용원동 소재 '용원어시장' 남측 인근에 위치한 '다인로얄팰리스부산신항2차' 19층 1934호입니다.

주변은 아파트 단지 및 유사한 유형의 업무시설, 근린생활시설, 상업나지 등이 혼재되어 있어 일반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 편의성 등 전반적인 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

서측 및 남측으로 폭 30~35m, 25~30m의 대로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역에 해당합니다.

가축사육제한구역, 경제자유구역, 신항만건설예정지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을구 1번 임차권등기 (2024.01.25. 등기, 채권액 130,000,000원)

갑구 3번 강제경매개시결정 (2025.05.01. 등기, 채권액 136,827,387원)

말소기준권리는 갑구 3번 강제경매개시결정입니다.

3.2. 인수되는 권리

을구 1번 주택임차권: 매수인에게 대항력이 있는 임차권으로, 보증금 1억 3,000만원 전액 또는 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김재욱

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022.02.28.

* 확정일자: 2022.01.10.

* 배당신고일자: 2024.01.25.

* 대항력: 있음

* 비고: 매수인에게 대항할 수 있으며, 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수합니다.

3.4. 기타 권리사항

갑구 2번: 소유권이전 1번 신탁등기말소 (2022.02.25. 접수)

갑구 4번: 압류 (국민건강보험공단, 2025.05.22. 접수) - 말소 예정

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

용원어시장, 아파트 단지, 업무시설, 근린생활시설, 상업나지 등이 혼재되어 있습니다.

상업지역 내에 위치하여 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

4.2. 개발 호재

경제자유구역 및 신항만건설예정지역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다.

4.3. 잠재적 혐오시설

현장 조사 및 자료 분석 결과, 물건지 인근에 대규모 공업단지나 특정 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 용원어시장과 인접해 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

용원어시장 등 생활 편의시설이 인근에 위치합니다.

5.2. 주거 환경

아파트 단지 및 다양한 용도의 시설이 혼재된 지역으로, 주거 및 업무 환경이 복합적으로 조성되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차보증금 인수 리스크

을구 1번 임차인의 보증금 1억 3,000만원을 전부 또는 일부 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 낙찰가 외 추가적인 인수 금액 발생으로 이어질 수 있습니다.

6.2. 내부 조사 제한

현장 방문 시 폐문부재로 인해 내부 구조, 상태, 설비 등을 상세히 조사하지 못했습니다. 이는 명도 과정 및 추후 내부 수리 시 예상치 못한 변수를 야기할 수 있습니다.

6.3. 임대관계 불확실성

임대관계가 미상으로, 임차인과의 명도 과정이나 협의 시 추가적인 정보 파악이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창원시 진해구 용원동에 위치한 오피스텔로, 2020년 준공된 신축급 건물입니다.

주요 특징은 매수인에게 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 그 보증금 1억 3,000만원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다.

강제경매 채권액이 임차보증금보다 많아 배당을 통해 임차보증금이 전액 변제되기 어려울 것으로 예상됩니다.

따라서, 본 물건은 임차보증금 인수라는 매우 큰 리스크를 안고 있습니다.

다만, 경제자유구역 및 신항만 개발 예정 지역에 속해 있어 장기적인 지역 발전 가능성은 존재합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 지역 개발 잠재력

경제자유구역 및 신항만 개발 관련 계획으로 인한 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

8.2. 시세 대비 저가 매수 기회 (인수 리스크 감안 시)

선순위 임차권 인수라는 명확한 리스크로 인해, 시세 대비 낮은 가격으로 낙찰받을 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 다만, 총 투자 비용을 면밀히 산정해야 합니다.

8.3. 입지적 장점

용원어시장 등 생활 편의시설이 인근에 위치하며, 대로변에 접해 있어 교통 접근성이 양호합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 매매 사례를 보면, 36.26㎡(약 11평) 오피스텔이 2026년 5월 6,300만원에, 47.99㎡(약 14.5평) 오피스텔이 2026년 5월 10,250만원에 거래되었습니다. 본건 물건의 전용면적은 31.34㎡(약 9.48평)이며, 19층 고층입니다.

평당 단가를 고려 시, 유사 면적의 경우 약 5,500만원 ~ 7,000만원 사이의 시세가 형성될 것으로 추정됩니다 (임차권 인수 리스크 제외 시).

9.2. 예상 입찰가 산정

본건 물건은 감정가가 1억원이며, 명확한 임차보증금 1억 3,000만원 인수 리스크를 고려해야 합니다.

인수될 보증금을 제외하고 입찰가를 산정해야 한다는 원칙에 따라, 시세와 감정가를 종합적으로 고려하되, 높은 위험 부담을 반영하여 보수적으로 산정합니다.

* 예상 입찰가: 55,000,000원

9.3. 총 예상 투자 비용

만약 낙찰가가 55,000,000원으로 결정되고, 임차인의 보증금 1억 3,000만원을 전부 인수해야 한다면,

총 예상 투자 비용은 55,000,000원 (낙찰가) + 130,000,000원 (인수 보증금) = 185,000,000원 이 됩니다.

이는 현재 시세로 추정되는 7,000만원을 훨씬 초과하는 금액이므로, 본건은 투자 시 매우 신중한 접근이 요구됩니다.

9.4. 투자 시 유의사항

임차인과의 명도 절차, 보증금 인수 금액 확정, 추가적인 권리 분석 등을 철저히 진행해야 합니다.

최악의 경우, 예상 투자 비용이 시세보다 높아 손실이 발생할 가능성이 매우 높으므로, 투자를 결정하기 전에 법률 및 부동산 전문가와 반드시 상담하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.