나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11414 [1] 경상남도 창원시 의창구 도계동 317-10 대풍아파트 에이동 2층203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동부 · 평가일 2025.05.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 의창구 도계동 소재 '도계초등학교' 북측에 소재하며, 부근은 공동주택, 연립다세대주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입가능하며, 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

아르시조 및 조적조 슬래브지붕 11층건내 2층 203호로서
외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등
내벽: 벽지 및 타일 마감 등
창호: 샤시창호구조
*폐문부재중으로 탐문에 의함.

이용상태

공동주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 소방설비, 난방설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적되는 토지는 자체지반 대체로 평탄한 장방형의 토지로 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적인 토지의 남측, 서측으로 소로의 포장도로가 소재하며 남측소재 도로를 통해 접근가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(의창지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타사항 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경11414 (1)

소재지: 경상남도 창원시 의창구 도계동 317-10 대풍아파트 에이동 2층203호

구분: 아파트

감정가: 136,000,000원

토지 면적: 24.56㎡ (약 7.43평)

건물 면적: 69.53㎡ (약 21.03평) (전용면적)

건물 규모: 11층 건물 내 2층 203호, 총 62세대 (대풍아파트)

사용승인일: 1992년 11월 13일

매각 방법: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 케이에프에이치이사공육유동화전문 (이전 채권자 다수 존재, 말소 확인)

특이사항: 유동화 물건

2. 입지조건

주변 환경:

본건은 경상남도 창원시 의창구 도계동에 위치하며, 도계초등학교 북측에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 공동주택, 연립다세대주택, 그리고 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

교통:

차량 접근이 용이하며, 인근 지역의 제반 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

도로 접근성:

건물 대지권의 목적이 되는 토지는 남측과 서측으로 소로의 포장도로가 접해 있으며, 남측 도로를 통해 단지 접근이 가능합니다.

토지 이용 계획:

제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m~10m) 지역에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

등기부 현황:

등기부상 말소기준권리는 2014년 6월 5일자 한국외환은행의 근저당권입니다. 이후 설정된 권리들은 모두 말소되었거나 본 경매로 인해 소멸될 예정입니다. 현재 진행 중인 임의경매의 채권자는 케이에프에이치이사공육유동화전문입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

지상권 (다만, 상세 내용은 명세서에 기재되어 있지 않아 확인 필요)

임차인 현황:

본건의 임대관계는 현재 미상입니다. 인수되는 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다.

임대관계가 미상이므로, 해당 물건에 실제 점유하거나 거주하는 임차인이 있을 수 있으며, 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 경우 인수 여부 및 명도 절차에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

주변 상업시설:

부동산 자료에 따르면, 본건이 소재한 지역은 공동주택뿐만 아니라 근린생활시설도 형성되어 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다. 도계초등학교 인근으로 형성된 상업 시설들을 이용할 수 있습니다.

지역 특성:

주로 주거용 부동산이 밀집한 지역으로, 대규모 상업 지구보다는 지역 주민을 위한 생활 편의 시설이 집중되어 있을 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

주요 편의시설:

단지 북측에 도계초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 또한, 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

건축 구조 및 설비:

본건은 철근콘크리트구조 및 조적조로 건축되었으며, 11층 건물입니다. 건물 내에는 위생설비, 급·배수설비, 소방설비, 난방설비, 그리고 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

주차 시설:

대풍아파트 단지 전체적으로 총 25대의 실내 주차 공간과 6대의 실외 주차 공간이 확보되어 있습니다. (총 31대)

6. 잠재적 리스크

건물 노후도:

1992년 사용승인된 건물로, 약 34년의 건축 연도를 가지고 있어 향후 유지보수 및 리모델링 관련 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

내부 미확인:

감정평가 시 폐문부재 상태로 탐문에 의존하여 작성된 것으로 확인됩니다. 실제 내부 상태, 하자 여부 등에 대한 직접적인 확인이 어려운 점은 잠재적 위험 요소입니다.

임대차 관계 불확실성:

임대관계가 미상이며 인수 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 점유자나 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요하며, 명도 관련 분쟁 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

미확인 권리:

등기부상 명확히 기재되어 있지는 않으나, '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 명시되어 있어, 추후 지상권의 존재 여부 및 그 내용에 대한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 창원시 의창구 도계동에 위치한 대풍아파트 2층 203호로, 교육 시설과 생활 편의 시설 접근성이 양호한 주거지입니다. 1992년에 건축되어 건물 노후도가 있으나, 철근콘크리트 구조로 비교적 견고하게 지어졌습니다. 권리 관계는 명확하게 정리되어 가는 추세이나, 임대 관계 미상 및 폐문부재 상태로 인한 내부 미확인 등은 주의 깊은 확인이 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 창원시 의창구 내 안정적인 주거 지역에 위치.

* 도계초등학교 등 교육 시설과의 근접성.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 명확한 권리 확보 가능.

* 주변 근린생활시설을 통한 생활 편의성.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 136,000,000원입니다. 인수해야 할 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 시장 상황, 물건의 현 상태, 그리고 잠재적 리스크 요인(건물 노후도, 내부 미확인, 임대차 관계 등)을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 정확한 시세 조사를 바탕으로 보수적인 접근이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.