나이스옥션 법원경매 창원 2025타경497 [1] 경상남도 김해시 주촌면 선지리 OOOOOO 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일감정 · 평가일 2025.05.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 주촌면 선지리 소재 '주촌초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 일반적인 교통사정은 보통 수준임.

형태 및 이용상태

사다리형 평지의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북동측 및 남동측으로 폭 약 8m 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역(2008-10-30), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 후첨 '지적 및 건물개황도, 사진용지' 와 같이 제시외 건물(ㄱ)이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 경량철골구조 기타지붕 단층 건물로서,
외 벽: 복합판넬 마감
내 벽: 벽지 및 타일 마감 등
바 닥: 타일 및 장판지깔기 마감 등
창 호: 샷시 창호

이용상태

기호(2): 단독주택 및 제1,2종 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 주택부분 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도, 사진용지' 와 같이 제시외 건물(ㄴ)이 소재함.

공부와의 차이

본건 기호(2) 건물은 귀 제시목록 및 건물 등기사항전부증명서상 용도가 단독주택으로 되어 있으나, 현황 및 일반건축물대장상‘단독주택 및 제1,2종근린생활’로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(2-1 ~ 2-2) 포함.
-목록 2.의 등기사항전부증명서 상 용도는 단독주택이나 현황 및 일반건축물대장상 '단독주택 및 제1,2종근린생활'로 이용중임.
-왼쪽 점포(오복공인중개사 적힘) 내부에 소유자 미상의 사무 집기류 등이 다수 놓여 있다고 현황 보고됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경497 (1)

소재지: 경상남도 김해시 주촌면 선지리 1452-7

용도: 근린주택

감정가: 1,535,338,000원

토지면적: 749.70㎡ (약 226.78평)

건물면적: 199.40㎡ (약 60.32평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OOOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 김해시 주촌면 선지리 소재 '주촌초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택과 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상업 복합지역을 형성하고 있습니다. 차량 접근이 용이하며 일반적인 교통 사정은 보통 수준입니다. 토지는 사다리형 평지로 주상용 건부지로 이용 중에 있으며, 북동측과 남동측으로 각각 폭 약 8m 내외의 도로와 접하고 있습니다. 토지이용계획상 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역에 해당하며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접하고 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 토지 등기부상 말소기준권리는 2018년 11월 14일 접수된 김해중앙새마을금고의 근저당권(을8, 975,000,000원)입니다. 건물 등기부상 말소기준권리는 2019년 9월 17일 접수된 김해중앙새마을금고의 근저당권(을1, 975,000,000원)입니다. 이 외 등기부상의 모든 권리들은 말소기준권리보다 후순위에 있어 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 인수되는 권리는 없습니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 김 , 보증금 25,000,000원, 차임 0원, 전입/확정일자 2023-12-27, 배당신고일자 2025-05-30, 대항력 없음.

* 임차인: 김 (여울목), 보증금 12,000,000원, 차임 400,000원, 전입/확정일자 2023-12-19, 배당신고일자 2025-05-30, 대항력 없음.

* 임차인: 손 , 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2020-04-28, 확정일자 및 배당신고일자 미상, 대항력 없음.

총 인수 보증금 합계는 0원입니다.

등기부채권 총액은 토지 및 건물 합계 1,833,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본 건물은 단독주택과 제1, 2종 근린생활시설로 이용 중인 복합 용도의 건물입니다. 주변 지역은 주촌초등학교를 중심으로 한 주거 밀집 지역에 근린생활시설이 함께 들어서 있어 기본적인 생활 편의시설 수요를 충족시키고 있습니다. 좌측 점포에 '오복공인중개사'가 명시되어 있어 해당 점포의 용도는 공인중개사 사무소로 추정됩니다. 주촌면 일대는 대규모 주거 단지 개발이 활발히 진행 중이며, 코스트코 김해점과 같은 대형 편의시설이 인접해 있어 상권 활성화 잠재력이 있습니다. 따라서, 해당 건물은 점포로서의 활용 가치뿐만 아니라, 주거 공간으로서의 가치도 함께 지니고 있어 다양한 임차인 확보가 가능할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 주촌초등학교 북동측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다. 주촌면 일대에는 김해시 건강생활지원센터, 주촌복지관, 도서관 등의 주민 편의시설이 자리하고 있습니다. 또한, 58번 국도, 부전-마산 복선전철 등 광역 교통망이 확충될 예정이거나 인접해 있어 김해 및 주변 도시로의 접근성이 향상될 것으로 기대됩니다. 코스트코 김해점과 같은 대형마트 및 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 일괄매각 및 제시외 건물: 제시외 건물(2-1~2-2)이 포함되어 매각되므로, 현황과 공부상 차이를 확인하고 명도 시 유의해야 합니다.

* 용도 현황과 공부상 차이: 등기사항전부증명서상 용도는 단독주택이나, 현황 및 건축물대장상으로는 '단독주택 및 제1, 2종 근린생활시설'로 이용 중입니다. 이는 건축물대장상 용도와 실제 이용 현황이 일치하나, 등기부상 용도와의 차이가 존재합니다.

* 내부 집기류: 왼쪽 점포 내부에 소유자 미상의 사무 집기류가 다수 놓여 있다는 현황 보고가 있습니다. 명도 과정에서 집기류 처리에 대한 분쟁이 발생할 수 있으므로 사전에 면밀한 확인이 필요합니다.

* 과거 악취 문제: 주촌면 일대에서 과거 축사 관련 악취 문제가 제기되었으나, 현재는 축사 철거 및 정주 환경 개선 사업이 추진되고 있는 상황입니다. 본건의 직접적인 영향 여부는 추가 확인이 필요합니다.

* 의료폐기물 처리시설 관련 논란: 과거 주촌면 일대에 의료폐기물 처리시설 건립 반대 민원이 있었던 사실이 있습니다. 이는 지역 전체의 환경 문제로 거론될 수 있으나, 본건 소재지와 직접적인 연관성은 적을 것으로 판단됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 김해시 주촌면의 개발 잠재력이 높은 지역에 위치한 근린주택으로, 비교적 신축(2019년 사용승인)이며 주거 및 상업시설로서의 활용이 가능한 복합 용도의 건물입니다. [cite: 3, JSON] 주촌초등학교 인접, 편의시설 접근성, 개발 호재 등을 고려할 때 향후 가치 상승이 기대됩니다. 다만, 제시외 건물 포함, 현황과 공부상 용도 차이, 점포 내 미상 집기류 등의 명도 관련 주의사항을 고려해야 합니다. 과거 지역 내 악취 문제나 의료폐기물 처리시설 관련 민원이 있었던 점도 잠재적 리스크로 인지할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2019년 사용승인된 건물로 비교적 최신 건축물입니다. [JSON]

* 복합 용도: 단독주택 및 근린생활시설로 활용 가능하여 임대 수익 창출에 유리합니다.

* 개발 지역: 주촌면 일대 대규모 주거 단지 개발 및 교통망 확충으로 미래 가치가 기대됩니다.

* 무인수 보증금: 모든 임차인이 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 편리한 생활 환경: 학교, 마트 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,535,338,000원입니다. 현재 주변 아파트 시세는 평당 약 700만 원~900만 원대(2025년 7월 기준)를 형성하고 있으며, 단독주택 및 근린생활시설에 대한 직접적인 유사 사례 거래가는 검색 결과에서 명확히 확인되지 않았습니다. 다만, 주변 개발 상황과 공급되는 신규 아파트 분양가(3.3㎡당 약 1,400만 원대) 등을 고려할 때, 본 건의 잠재적 가치는 상당할 것으로 판단됩니다.

등기부 채권 총액이 감정가를 초과하고 있어 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

잠재적 리스크 및 명도 관련 사항들을 고려하여, 감정가의 70~80% 수준을 예상 입찰가 범위로 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 1,074,000,000원 ~ 1,228,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 추천합니다.

이는 일반적인 시세 분석 및 경매 물건의 특성을 고려한 잠정적인 금액이며, 현장 조사 및 추가적인 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.