나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11739 [1] 울산광역시 동구 화정동 866-1 동산프라자 4층401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 동구 화정동 소재 ""상진초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동
주택, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통사정은 보통시
됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 7층 건물 내 4층 401호로서,
외벽 : 몰탈위 페인트 마감.
창호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스 개별난방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로망상태 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 시장, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(2024-12-30)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구
역(2016-12-12)(상상미술유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-12)(상
진초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-12)(선미유치원)<교육환경
보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-12)(울산과학대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>
, 절대보호구역(2016-12-12)(상상미술유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다.
나. 기 타 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경11739 (1)

소재지: 울산광역시 동구 화정동 866-1, 동산프라자 4층 401호

용도: 아파트

감정가: 135,000,000 원

토지면적: 30.50 ㎡ (약 9.23 평)

건물면적 (전용면적): 81.44 ㎡ (약 24.64 평)

건물 공용면적 또는 분양면적 정보는 제공되지 않았습니다.

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 7층 건물 중 4층 401호

감정평가일: 2026년 06월 18일

1.1. 입지조건

위치: 본 건은 울산광역시 동구 화정동 소재 "상진초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경: 본 건 인근은 공동주택, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통: 본 건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 일반적인 교통 여건은 보통으로 판단됩니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2016년 1월 29일 접수된 경남은행의 근저당권 (채권 최고액 107,800,000원) 입니다.

소멸예정 권리: 말소기준권리보다 후순위인 2021년 11월 18일 접수된 최정화외 2명 명의의 150,000,000원 채권 가압류 및 본 경매를 신청한 경남은행의 2025년 4월 30일 접수 임의경매개시결정(채권액 72,851,738원) 등은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. [cite: derived from provided data]

등기부채권 총액: 선순위 채무 합계는 257,800,000원입니다. [cite: derived from provided data]

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리(예: 지상권)는 없는 것으로 파악됩니다. [cite: derived from provided data]

임차인 현황: 인수되는 보증금 합계가 0원이므로, 임차인으로 인한 추가 부담은 없습니다. 임대 관계는 미상입니다. [cite: derived from provided data]

1.3. 상권분석

본 건이 위치한 울산광역시 동구 화정동은 주거 기능이 중심을 이루는 지역입니다. [cite: derived from provided data]

단지 내 상가 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 상업 및 생활 편의시설 접근이 가능합니다. [cite: derived from provided data]

주변에 상진초등학교, 울산과학대학교 등이 위치하여 교육 관련 수요가 있는 지역으로 파악됩니다. [cite: derived from provided data]

주변 지역에 대한 혐오시설이나 유해시설은 현재까지 검색 결과 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

교육 시설: 단지 북동측에 상진초등학교가 위치하며, 인근에 다수의 유치원 및 울산과학대학교가 있어 교육 환경이 양호합니다. [cite: derived from provided data]

편의 시설: 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 기본적인 편의 시설 이용이 가능합니다. [cite: derived from provided data]

교통: 차량을 이용한 도로망 접근이 원활하며, 대중교통(버스) 이용 또한 편리합니다. [cite: derived from provided data]

의료 시설: 도보 거리 내 병의원 및 약국 등 기본적인 의료 시설 이용이 가능할 것으로 보이며, 종합병원 이용 시 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물 노후도: 1995년 사용 승인된 건물로서, 약 30년의 건축 연식이 경과하여 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

토지 이용 규제: 본 건은 제2종일반주거지역에 해당하며, 소로 2류(폭 8m~10m)에 접해있습니다. 또한, 다수의 교육환경보호구역(상대보호구역, 절대보호구역 포함)으로 지정되어 있어 건축 및 관련 행위에 대한 규제 사항을 확인해야 합니다. [cite: derived from provided data]

지역 시장 변동성: 해당 지역의 전반적인 부동산 시장 동향 및 개발 계획에 따른 가치 변동 가능성을 고려할 필요가 있습니다. (별도 조사 필요)

1.6. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 동구 화정동에 위치한 동산프라자 아파트 4층 401호로, 상진초등학교 인근에 자리하고 있어 주거 가치가 있는 지역입니다.

권리 분석 결과, 선순위 권리를 포함한 모든 권리가 매각으로 소멸되며 인수되는 임차 보증금이 없어 명도 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다.

교통 및 생활 편의 시설 접근성 또한 양호한 편입니다.

다만, 건물 연식에 따른 유지보수 필요성, 토지 이용 관련 규제 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

권리 관계가 명확하고 인수되는 권리 및 임차인이 없어 낙찰 후 법적 절차 상의 부담이 적습니다.

상진초등학교 등 교육 시설이 인접하여 가족 단위 수요층에게 매력적일 수 있습니다.

주요 도로 및 버스 정류장이 가까워 출퇴근 등 이동이 편리합니다.

부동산 임의경매 절차를 통해 안전하게 소유권을 취득할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정평가액: 135,000,000 원

본 건은 인수되는 임차보증금이 없는 관계로, 감정평가액을 기준으로 시장 상황과 유사 물건의 거래 사례를 면밀히 분석하여 입찰가를 결정해야 합니다.

보수적인 투자 관점에서, 감정가의 80%에서 90% 수준인 약 108,000,000원에서 121,500,000원 범위 내에서 경쟁 상황을 고려하여 최종 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. (본 제안은 일반적인 보수적 접근 방식이며, 실제 시장 조사 후 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.