나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31242 [1] 경상북도 성주군 선남면 관화리 435-4 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 성주군 선남면 관화리 소재 '선남면사무소' 남동측 인근[기호1)], 성주읍
예산리 소재 ‘성주효요양병원’ 북동측 인근[기호2),3)]에 위치하며, 주위일대는 근린생활
시설, 단독주택, 주거나지 및 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상토지까지 차량출입이 가능하며, 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

1) 인접지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 주상나지 상태임.
2),3) 인접지 대비 등고평탄한 가장형의 토지로서, 주거나지 상태임.

인접 도로상태

1) 대상물건 남서측으로 노폭 약 15m, 북서측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접함.
2) 대상물건 남서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함.
3) 대상물건 남동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1) 계획관리지역, 상업용지(상업용지 성주군고시 제2022-54호), 제2종지구단위계획구역(관화
지구(주거형) 성주군고시 제2022-54호), 주거용지(주거용지 성주군고시 제2022-54호), 소로3
류(폭 8m 미만)(소로2-5호선 성주군고시 제2022-54호)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구
역), 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호), 자연재해위험
개선지구(관화지구)
2),3) 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(전부제한구역), 역사문화
환경보존지역(보물 제1575호 성주향교 대성전 및 명륜당(3구역)), 배출시설설치제한지역

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기 타: ─

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 대구서부지원 2025타경31242 (1)

소재지: 경상북도 성주군 선남면 관화리 435-4

용도: 답

감정가: 197,640,000원

토지면적: 183.00㎡ (약 55.35평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 큰고개새마을금고 (제공된 정보 '큰OOOOOOO'는 큰고개새마을금고로 추정됨)

1.2. 입지조건

* 위치: 경상북도 성주군 선남면 관화리 소재 '선남면사무소' 남동측 인근에 위치함.

* 주위환경: 근린생활시설, 단독주택, 주거나지 및 농경지 등으로 형성되어 있음.

* 교통상황: 대상 토지까지 차량 출입이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통임.

* 접근성: 성주군 선남면은 대구광역시와 직접 접하고 있어 대구 생활권과의 연계성이 좋음.

* 도로상태:

* 기호1) (해당 물건지): 남서측으로 노폭 약 15m, 북서측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접함.

* 기호2) 및 3) (정보 제공 시 별도 기재): 남서측으로 노폭 약 6m 내외 포장도로 접함.

1.3. 토지 이용 및 현황

* 형태 및 이용상태: 인접지 대비 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 주상나지 상태임.

* 주변 토지 이용: 선남면 관화리는 선남면의 중심지로 편의시설, 상업시설 등이 발달되어 있으며, 주변에는 농경지가 분포함.

* 인근 시설:

* 편의시설: 선남면사무소, 선남초등학교, 선남농협본점 등이 인근에 위치하며 상권이 발달되어 있음.

* 관광/휴양 시설: 성주자연오토캠핑장, 성주선바위캠핑장, 가야산식생도, 심원사, 청담1942 등 다양한 문화 및 휴양 시설이 성주군 내에 위치함.

* 혐오시설 관련: 경상북도 성주군 선남면 오도리에 자원순환시설(폐기물 처리 시설)이 위치하며, 과거 해당 시설에서 화재가 발생한 사례가 있음. 이는 지역 환경에 잠재적 영향을 줄 수 있는 요소임.

1.4. 토지 이용계획 및 제한상태

* 지정지역:

* 계획관리지역

* 상업용지(성주군고시 제2022-54호)

* 제2종지구단위계획구역(관화지구(주거형), 성주군고시 제2022-54호)

* 주거용지(성주군고시 제2022-54호)

* 소로3류(폭 8m 미만)(소로2-5호선, 성주군고시 제2022-54호)(접합)

* 행위 제한 구역:

* 가축사육제한구역(전부제한구역)

* 배출시설설치제한지역

* 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의 3 1호)

* 자연재해위험개선지구(관화지구)

* 성장관리계획구역(일반형)

* 역사문화환경보존지역(보물 제1575호 성주향교 대성전 및 명륜당(3구역))

1.5. 권리분석

* 임차인 현황: 조사된 임차내역이 없음. 보증금 0원, 차임 0원이며 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 등기부 요약:

* 소유권 이전: 김재형 (1974-06-28), 박인애 (2020-12-16, 매매 금110,000,000원)

* 근저당: 큰고개새마을금고 (2021-07-08, 금168,000,000원) - 말소기준권리

* 지상권: 큰고개새마을금고 (2021-07-08) - 말소

* 임의경매: 큰고개새마을금고 (2025-04-29, 517,614,930원) - 말소 (본건)

* 압류: 남대구세무서장 (2025-06-18) - 말소

* 등기부채권 총액: 168,000,000원

* 말소기준권리: 근저당 (을5), 2021-07-08 접수.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서 상 '지상권개요'가 기재되어 있음. 등기부 요약 상에는 지상권이 '말소'로 기재되어 있으나, 물건명세서의 내용이 우선하므로 입찰 전 이 부분에 대한 정확한 확인이 필수적임. 만약 지상권이 소멸되지 않고 인수될 경우, 토지 이용에 제약이 발생할 수 있음.

1.6. 상권분석

* 해당 물건이 위치한 관화리는 선남면의 중심지로, 면사무소, 초등학교, 농협 등이 있으며 편의점, 여가시설, 상업시설이 있어 기본적인 생활 편의 및 상업 활동이 가능한 지역임.

* 주위 환경이 근린생활시설, 단독주택, 주거나지 및 농경지로 혼재되어 있어, 대규모 상업 지구보다는 소규모 지역 상권의 성격을 띰.

* 성주군 전반적으로는 대구와의 접근성이 좋아 수도권 전원주택 수요자들에게 주목받는 지역 중 하나이며, 비교적 저렴한 가격대의 토지 및 주택 거래 사례가 있음.

1.7. 생활정보

* 교육시설: 선남초등학교가 인근에 위치함. (성주군 내 명인중학교, 명인고등학교 등도 있으나 물건지와의 구체적인 거리는 명시되지 않음).

* 편의시설: 선남면사무소, 농협, 편의점 등이 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 의료시설: '성주효요양병원'이 인근에 위치함.

* 문화/휴양 시설: 성주군 내에는 가야산, 수목원, 고찰, 캠핑장 등 다양한 관광 및 휴양 자원이 풍부함.

1.8. 잠재적 리스크

* 권리관계 불확실성: 물건명세서에 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있는 반면, 등기부 요약에는 '말소'로 표기되어 있어, 해당 지상권의 소멸 여부에 대한 명확한 확인이 반드시 필요함. 지상권이 인수될 경우 토지 이용에 제약이 발생할 수 있음.

* 환경 관련 시설: 성주군 선남면 오도리에 자원순환시설이 위치하며, 과거 화재 발생 이력이 있음. 이는 지역 환경 및 생활 환경에 대한 잠재적 우려 요인이 될 수 있음. (성주읍 삼산리의 환경기초시설 관련 갈등 사례도 있음).

* 토지이용계획 제한: 계획관리지역, 상업용지, 주거용지 등으로 지정되어 개발 가능성이 있으나, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역, 자연재해위험개선지구, 역사문화환경보존지역 등 다양한 행위 제한 구역으로 지정되어 있어 향후 개발 시 관련 법규 검토가 필수적임.

* 주변 개발: 성주군 선남면 관화리 인근에 전원주택단지가 추진된 사례가 있어, 향후 주변 개발 방향에 따른 토지 가치 변동 가능성이 있음.

1.9. 종합 의견

* 본 물건은 경상북도 성주군 선남면 관화리에 위치한 답(田) 토지로, 대구와의 접근성이 양호하며 선남면 중심 상업 시설 및 주거지가 인접해 있어 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 토지는 계획관리지역, 상업용지, 주거용지 등으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성이 있으나, 다양한 행위 제한 구역에 포함되어 있어 개발 시 면밀한 검토가 필요합니다.

* 임차인이 없어 권리관계가 비교적 단순한 편이나, 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권'이 언급된 점은 등기부상 '말소' 표기와 상반되어, 이 부분에 대한 추가적인 확인이 필수적입니다. 이는 본 건의 가장 큰 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

* 인근에 위치한 자원순환시설의 존재는 지역 환경에 대한 잠재적 우려를 야기할 수 있는 요소입니다.

* 감정가는 197,640,000원이나, 인근 주택 경매 사례의 유찰가 등을 고려할 때, 본 건 토지의 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 판단될 수 있습니다.

1.10. 투자 포인트

* 대구 근교의 계획관리지역 토지로, 상업용지 및 주거용지 지정으로 인한 잠재적 개발 가치 보유.

* 선남면 중심부에 위치하여 생활 편의시설 접근 용이.

* 임차인 없어 명도 부담이 적음.

* 경매를 통한 시세 차익 기대 가능 (단, 권리관계 및 감정가 적정성 검토 후).

1.11. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원.

* 감정가: 197,640,000원.

* 본 건 토지의 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 추가적인 분석이 필요합니다.

* '지상권' 인수 여부에 대한 법원 또는 전문가의 명확한 확인.

* 인근 유사 토지 거래 사례 및 시세 조사.

* 실제 현장 방문을 통한 토지 상태 및 주변 환경 종합적 평가.

* 향후 개발 가능성에 따른 사업성 분석.

* 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어려우며, 상기 리스크 요인을 충분히 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.