나이스옥션 법원경매 포항 2025타경3743 [1] 경상북도 포항시 북구 용흥동 366 3차우방타운 121동 13층1305호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나노감정 · 평가일 2025.05.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

포항시 북구 용흥동 소재 ""대흥초등학교"" 남측 인근에 위치하는 3차우방타운아파트 제121동 제13층 제1305호 단위세대이며,

부근은 간선도로 인근의 기존주택지대로서 단독주택, 아파트단지, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하고, 동, 서측으로 녹지지역 임야지대가 이어져 있습니다.

교통상황

시내 간선도로 인근에 소재하고, 노선버스승강장이 가까이 있어 대중교통사정이 편리하며, 차량출입이 용이합니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층건 중 13층 1305호로서
판상형, 계단식 유형이며,
외벽: 몰탈 위 페인팅
내벽: 벽지 및 타일 붙임
바닥: 장판지 깔기 및 타일 붙임
창호: 알미늄삿시 및 목재 유리이중창입니다.

이용상태

아파트로 이용 중이며, 내부는 방3, 거실, 주방, 욕실겸화장실 등인 것으로 탐문조사됩니다.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 중앙공급식 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 남향 완경사지대에 계단식으로 조성되어 있으며, 아파트부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

남서측으로 폭 15미터 정도의 포장도로에 접하고, 북측으로 폭 10미터 정도의 막다른 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 중로3류(폭 12m~15m)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 온천공보호구역(용흥)<온천법>에 속합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 포항지원 2025타경3743 (1)

* 소재지: 경상북도 포항시 북구 용흥동 366 3차우방타운 121동 13층1305호

* 용도: 아파트

* 감정가: 13,500만원

* 토지면적: 48.50㎡ (약 14.67평)

* 토지지분: 48.50451457022502㎡ (약 14.67평)

* 건물면적: 84.98㎡ (약 25.70평)

* 건물지분: 84.98㎡ (약 25.70평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 포항시 북구 용흥동에 소재하며, 대흥초등학교 남측 인근에 위치하는 3차우방타운아파트 121동 13층 1305호입니다. 주변은 단독주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재된 기존 주택지대로, 동서측으로는 녹지지역 임야지대가 이어져 쾌적한 환경을 제공합니다.

* 교통상황: 시내 간선도로 인근에 위치하고 노선버스승강장이 가까워 대중교통 이용이 편리하며, 차량 출입이 용이합니다.

* 인접 도로상태: 남서측으로 폭 15미터 정도의 포장도로에 접하고, 북측으로 폭 10미터 정도의 막다른 포장도로에 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 자연녹지지역, 제3종일반주거지역이며, 소로2류(폭 8m~10m), 중로3류(폭 12m~15m) 저촉 지역입니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 온천공보호구역(용흥)에 속합니다.

3. 권리분석

* 권리 현황: 등기부 요약에 따르면, 소유권이전(갑3, 갑4), 강제경매(갑5, 채권자: 전현자, 권리금액: 140,000,000원) 및 압류(갑6, 국민건강보험공단) 내역이 있습니다. 강제경매(갑5)가 말소기준권리로서, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황: 전현자 씨가 대항력 있는 임차인으로 등재되어 있습니다. 보증금 140,000,000원(14,000만원), 차임 0원이며, 전입일자는 2020년 10월 6일, 확정일자는 2022년 9월 29일입니다. 배당신고일자는 2025년 4월 29일입니다.

* 말소기준권리: 전현자 씨의 강제경매 신청(갑5)이 말소기준권리이며, 이는 매각으로 소멸됩니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있어, 임차인의 보증금을 낙찰자가 별도로 인수할 의무는 없을 것으로 보입니다.

4. 상권분석

* 주변 상업시설 및 특징: 본 물건이 위치한 용흥동 지역은 주거지대와 함께 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 대흥초등학교가 인접해 있어 학군이 우수하며, 녹지 지역과 인접하여 주거 환경이 양호한 편입니다.

5. 생활정보

* 이용상태: 현재 아파트로 이용 중이며, 내부 구조는 탐문조사 결과 방 3개, 거실, 주방, 욕실 겸 화장실 등으로 구성되어 있습니다.

* 설비내역: 급배수 및 위생 설비, 중앙 공급식 난방 설비, 승강기 설비, 소방 설비 등 기본적인 아파트 설비가 갖추어져 있습니다.

* 아파트 정보: '포항우방타운'은 1990년 12월에 사용승인된 총 23개 동, 2,652세대의 대단지 아파트입니다. 해당 동은 15층 건물 중 13층에 위치하며, 최고층 15층, 최저층 1층으로 구성되어 있습니다. 주차는 총 1006대(지상 3대, 지하 90대) 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 전현자 씨는 대항력 있는 임차인이지만, '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있어 낙찰자가 보증금을 추가로 부담할 가능성은 낮습니다. 그러나 권리 분석 시 세심한 주의가 필요합니다.

* 건물 노후화: 1990년에 건축된 아파트로, 약 36년의 건축 연령에 따른 노후화 및 유지보수 필요성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 포항시 북구 용흥동에 위치한 3차우방타운 아파트로, 초등학교 인접 및 도심 접근성 등 입지 조건이 양호합니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수 보증금 0원으로 명시되어 있어 실제 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 1990년 준공된 아파트로 노후화에 대한 고려가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거지역 내 위치: 초등학교 인접 및 도심 접근성이 좋아 실수요자에게 매력적인 투자처가 될 수 있습니다.

* 대단지 아파트의 장점: 2,652세대의 대단지로 관리비 효율성 및 단지 내 편의시설 이용이 용이합니다.

* 잠재적 가치 상승 가능성: 재건축 또는 리모델링 사업 진행 시 높은 시세 상승을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석: 본 건의 감정가는 13,500만원입니다. 그러나 최근 매매 정보를 살펴보면, 동일 평형(84.98㎡)의 경우 2026년 6월 4일에 8,800만원에 거래된 사례가 있습니다. 또한, 2026년 5월에 유사 평형의 전세 보증금이 9,000만원에서 9,200만원 수준인 점을 고려할 때, 감정가와 실제 시세 간에 상당한 차이가 존재합니다.

* 예상 입찰가 산정: 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 없다는 점을 고려하더라도, 최근 실거래가 및 전세가 추세를 감안할 때 감정가보다 낮은 선에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 수 있습니다. 보수적으로 접근하여, 최근 실거래가(8,800만원)와 감정가(13,500만원) 사이에서 시세 변동 가능성을 고려한 105,000,000원 수준을 예상 입찰가로 제안합니다. 이는 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.