나이스옥션 법원경매 포항 2025타경3684 [1] 경상북도 포항시 남구 오천읍 문덕리 산159-1 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경상

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 남구 오천읍 문덕리 소재 ""포항운전면허시험장"" 남서측 근거리에 위치하며, 부근은 순수산림지대이고 온천원보호지구(오어사)임.

교통상황

본건까지 차량 접근 불가능하며, 제반 교통사정은 불편함.

형태 및 이용상태

완경사지대에 소재하는 부정형 토지로서, 임야임.

인접 도로상태

본건 토지는 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 개발행위허가제한지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(돼지, 닭, 오리, 개 제한구역), 준보전산지, 온천원보호지구(오어지).

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기타사항: 없음.

물건 비고

지분매각. 특별매각조건 있음(공유자우선매수청구권행사 1회 제한). 임목포함 평가.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 포항지원 2025타경3684 (1)

소재지: 경상북도 포항시 남구 오천읍 문덕리 산159-1

용도: 임야

감정가: 19,550,000원

토지면적: 16,529.00㎡ (약 5,000.5평)

매각대상: 토지 일부 지분 매각

토지 지분 면적: 115.703㎡ (약 35.0평)

건물: 없음

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신 * (신용보증기금)

2. 입지조건

본건은 경상북도 포항시 남구 오천읍 문덕리에 소재하며, "포항운전면허시험장"으로부터 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경은 순수 산림지대이며, 온천원보호지구(오어사)에 속해 있습니다.

토지 이용 계획상 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으나, 현재는 완경사지의 부정형 임야 상태입니다.

차량 접근이 불가능하며, 제반 교통 사정은 불편합니다.

인접 도로가 없어 맹지 상태이므로 토지 이용에 상당한 제약이 따릅니다.

인근 지역에서는 원문덕지구 도시개발사업 등 도시 개발이 진행되고 있습니다.

3. 권리분석

매각 대상은 토지 일부 지분으로, 전체 토지 소유권의 일부만 매각됩니다.

등기부등본 상 소유권 이전 및 지분 변동이 여러 차례 있었으며, 현재는 김낙현 씨의 지분이 신용보증기금의 채권(총액 26,332,700원)에 의해 강제 경매로 나왔습니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황상 인수할 보증금은 없으나, 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 순수 산림지대에 위치하여 상업 및 주거 기능보다는 자연 환경이 두드러집니다.

인근의 "포항운전면허시험장"은 유동 인구가 있으나, 본건과의 직접적인 상권 연계성은 낮습니다.

도시지역, 일반상업지역으로 지정되어 있으나, 현재 이용 상태는 임야 및 준보전산지이므로, 용도지역과 현황 간의 불일치 가능성이 있습니다.

주변 지역은 도시개발사업이 추진되고 있어 향후 변화 가능성은 있으나, 본건 자체의 상권 형성 잠재력은 제한적입니다.

5. 생활정보

차량 접근이 어렵고 대중교통 이용이 불편하여 생활 편의시설 접근성은 낮을 것으로 예상됩니다.

온천원보호지구라는 특수한 환경으로 인해 쾌적성은 있을 수 있으나, 일반적인 주거 및 생활 환경과는 거리가 있습니다.

인근에 "포항운전면허시험장"이 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

지분 매각 물건으로, 나머지 공유자와의 원활한 협의가 필수적이며, 공유자 우선매수청구권 행사 가능성(1회 제한)으로 인해 낙찰이 불확실합니다.

맹지이며 차량 접근이 불가능하여 토지 이용 및 활용에 심각한 제약이 있습니다.

개발행위허가 제한 지역으로 지정되어 있어, 향후 개발 또는 건축 행위에 중대한 제한이 따릅니다.

온천원보호지구, 가축사육제한구역(돼지, 닭, 오리, 개 제한구역), 준보전산지 등 다양한 토지 이용 제한 사항이 존재합니다.

완경사지의 임야라는 점은 개발 시 추가적인 비용 발생 가능성을 시사합니다.

도시지역, 일반상업지역으로 지정되어 있음에도 불구하고 현재는 임야 상태이며 개발행위가 제한되어 있어, 장래 토지 이용 계획 변경 여부에 따라 불확실성이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 포항시 남구 오천읍에 소재한 임야의 일부 지분으로, 채권액(26,332,700원) 대비 감정가(19,550,000원) 및 지분 면적(약 35.0평)을 고려할 때 신중한 접근이 요구됩니다.

가장 큰 단점은 맹지이며 개발행위허가 제한 지역이라는 점입니다. 또한, 공유자 우선매수권 행사가 가능하다는 점에서 낙찰 가능성이 불확실합니다.

인근 지역의 도시 개발(원문덕지구)은 긍정적 요소일 수 있으나, 본건의 직접적인 개발 가능성은 현재의 제한 사항들로 인해 매우 낮습니다.

자연환경적 가치 외에 실질적인 투자 가치 판단을 위해서는 향후 토지 이용 제한 완화 가능성, 공유자와의 관계, 맹지 해소 방안 등을 종합적으로 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

낮은 지분 면적 대비 감정가로 접근이 가능합니다.

장기적으로 도시지역, 일반상업지역으로 지정된 점은 향후 용도 변경 또는 개발 가능성에 대한 잠재적 기대를 가질 수 있습니다. (단, 현재 규제 완화 여부가 불확실합니다.)

온천원 보호지구라는 지역적 특성을 고려한 활용 방안을 모색할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 지분 매각, 맹지, 개발행위허가 제한 지역이라는 치명적인 제약 조건을 다수 안고 있습니다.

또한, 공유자 우선매수권 행사 가능성이 있어 입찰 참여 시에도 낙찰을 받지 못할 위험이 있습니다.

채권 총액 26,332,700원은 경매의 기준이 될 수 있으나, 감정가 19,550,000원은 전체 토지에 대한 평가일 가능성이 높으므로 지분 가치는 이를 초과하지 않을 것으로 예상됩니다.

맹지 해소, 개발 제한 완화, 공유자 협의 등을 위한 추가적인 비용 및 노력을 감안해야 합니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 신중하게 접근해야 하며, 낙찰 후 추가적인 투자 가능성과 잠재적 리스크를 고려하여 15,000,000원 ~ 20,000,000원 범위 내에서, 물건의 실제적 가치와 미래 개발 가능성, 공유자와의 협상 가능성 등을 종합적으로 판단하여 결정하는 것이 합리적입니다. 이는 단순 추정치이며, 현장 답사 및 전문가와 상담 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.