나이스옥션 법원경매 대구 2025타경796 [1] 대구광역시 북구 침산동 1612 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 침산동 소재 ‘침산초등학교’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 중소규모 제조업소, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하고, 근거리에 대구도시철도 3호선 원대역이 소재하는 등 대중교통이용 및 간선도로와의 접근성 등으로 보아 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

남서측 하향 완경사지대 내 위치하는 부정형 토지로서 자체지반은 대체로 평탄한 편으로, 현황 주거나지 상태임.

인접 도로상태

본건 동측으로 폭 약8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경796 (1)

소재지: 대구광역시 북구 침산동 1612

용도: 대지

감정가: 908,500,000원

토지면적: 395.00㎡ (약 119.5평)

건물면적: 0.00㎡ (없음)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지매각

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 침산동 소재 ‘침산초등학교’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 중소규모 제조업소, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

* 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하고, 근거리에 대구도시철도 3호선 원대역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 간선도로와의 접근성 또한 양호하여 전반적인 교통사정은 보통 수준입니다.

* 형태 및 이용상태

본건 토지는 남서측 하향 완경사지대 내에 위치하며, 자체 지반은 대체로 평탄한 상태입니다. 현재 주거나지 상태로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태

본건 토지 동측으로는 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 용이합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역에 해당됩니다.

3. 권리분석

* 채권자 및 경매 개시

경매개시 채권자는 농협은행으로 확인되며, 등기부상 근저당권자인 농업협동조합자산관리회사(756,000,000원)와 농협은행(653,845,747원)이 주요 권리자입니다.

* 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2024년 4월 24일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권입니다.

* 인수되는 권리

등기부상 을구의 권리(근저당권, 지상권설정) 및 갑구의 임의경매, 가압류 등은 모두 말소 예정으로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다. 따라서 매수인이 인수하는 별도의 등기부상 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상으로 조사되었습니다.

* 등기부채권 총액

총 등기부채권액은 766,154,092원입니다.

4. 상권분석

대구 북구청 및 주변 관공서 밀집 지역과 인근에 위치하여 일부 상권이 형성되어 있습니다. 침산동은 과거 달성군 성북면에 속했던 지역으로, 3공단이 인접해 있어 관련 종사자 및 배후 주거 단지의 수요가 있습니다. 또한, 침산네거리와 연결되는 서측 도로와 성북교를 잇는 대로변에 위치하며, 대단지 아파트 단지 내 상가 및 스트리트몰 개발 사례가 있어 상업 시설에 대한 잠재력을 파악할 수 있습니다. 본건 소재지 인근에 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 상권의 성숙도는 보통 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 교육시설

본건 북서측 인근에 침산초등학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통

대구도시철도 3호선 원대역이 근거리에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근성 또한 동측의 8미터 도로와 접하여 양호한 편입니다.

* 편의시설 및 주변 환경

북구청, 북대구세무서 등 관공서가 인근에 자리하고 있으며, 침산공원이 가까워 주거 환경에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 주위는 단독주택, 중소규모 제조업소, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

주변 혐오시설 관련 정보는 직접적으로 확인되지 않았으나, 과거 침산동 주택가 인근 주유소 설치와 관련하여 악취, 일조권 침해 등에 대한 주민 민원이 제기된 사례가 있어, 향후 개발 시 인근 시설과의 관계를 고려할 필요가 있습니다. 또한, 도심 속 폐건물이 흉물로 방치된 사례도 보고된 바 있으나, 이는 본건과는 직접적인 연관이 없을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 권리관계의 불명확성

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"로 기재되어 있으나, 등기부상에는 2024년 4월 24일 접수된 지상권 설정이 '말소' 처리되어 있어 권리관계에 대한 추가 확인이 필요합니다. 만약 소멸되지 않는 지상권이 존재할 경우, 매수인이 인수하게 되어 물건의 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

* 임대 관계 미확인

"임대관계 : 미상임"으로 표기되어 있어, 현재 토지에 대한 실제 점유 관계 및 임대차 여부에 대한 명확한 파악이 필요합니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원이라 할지라도, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성은 배제할 수 없으므로, 현장 조사를 통해 점유자를 확인하고 법적 관계를 명확히 하는 것이 중요합니다.

* 토지이용 제한

본건은 제2종일반주거지역 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 건축 및 토지 이용 시 관련 법규에 따른 제약을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 대구광역시 북구 침산동에 위치한 대지로서, 침산초등학교 인근에 자리하고 있어 교육 환경이 우수하며, 도시철도 원대역과 버스 정류장이 근거리에 있어 교통이 편리합니다. 토지는 남서향 완경사지에 위치하며, 현재 주거나지 상태로 이용 중입니다. 감정가는 9억 850만원이며, 토지면적은 395㎡입니다. 등기부상으로는 다수의 근저당, 임의경매, 가압류 등이 설정되었으나, 모두 말소 예정으로 매수인이 인수하는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 다만, "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 언급된 부분과 임대관계가 미상인 점은 추가적인 확인이 필요한 부분입니다. 북구청 등 관공서와 아파트 단지가 인접하여 생활 편의성이 있으나, 과거 주유소 설치 관련 민원 사례가 있었던 점을 고려하면 주변 환경과의 조화 및 잠재적 민원 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교육 및 교통 환경: 침산초등학교가 인접해 있고, 대구도시철도 3호선 원대역 및 버스 정류장이 가까워 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 조건입니다.

* 도심 접근성: 대구 북구청 및 주요 관공서가 위치한 지역으로, 도심 접근성이 양호하며 배후 수요가 있는 지역입니다.

* 개발 잠재력: 현재 주거나지 상태의 토지로, 향후 제2종일반주거지역 내에서의 개발 또는 재건축을 통해 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 908,500,000원입니다. 인수되는 보증금이 없는 점과 우수한 입지 조건을 고려할 때, 감정가 수준에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다. 다만, 권리관계의 불명확성 및 임대 관계 미확인 등 잠재적 리스크 요소를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 예상 입찰가는 감정가 대비 90~105% 수준인 약 8억 1,765만원 ~ 9억 5,392만원 선에서 신중하게 결정하는 것이 바람직할 것으로 판단됩니다. 다만, 이는 일반적인 분석이며, 실제 입찰가 산정 시에는 현장 조사, 주변 시세, 법원 경매 동향 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.