나이스옥션 법원경매 대구 2025타경7907 [1] 경상북도 칠곡군 가산면 석우리 644-4 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2025.08.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경북 칠곡군 가산면 석우리 소재 '들머리마을' 남동측 인근에 위치하며, 부근일대는 공장, 농경지, 임야 등으로 형성된 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진입 용이하며, 기타 교통시설과의 거리 등으로 보아 제반교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1, (2,6일단지) : 일부 법면이며, 여타 부지는 대체로 평탄하게 조성되어 있는 사다리형 토지로 공업용 건부지,
일련번호 3 : 완경사지대에 위치한 부정형 토지로 도로,
일련번호 4,5 : 대체로 급경사의 산지로서 자연림 및 일부 야적장(일련번호 4)으로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호 1,2,6 : 일련번호 3 토지를 통해 출입함.
일련번호 3 : 자체가 노폭 약 8미터의 포장도로임.
일련번호 4 : 임야도상 맹지이나, 남서측 일부로 노폭 약 2~3미터 포장 농로와 연게되어 있음.
일련번호 5 : 임야도상 맹지로서 인접지 경유하여 접근가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1,6 : 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(일부제한지역_800m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한지역_전축종제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
일련번호 2 : 계획관리지역 , 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(전부제한지역_전축종제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
일련번호 3 : 계획관리지역 , 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(전부제한지역_전축종제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역<도로법>, 도로구역(국도5호선 부산지방국토관리청 고시 제2008-402호 11월 24일)<도로법>, 접도구역<도로법>, 접도구역(국도5호선 부산지방국토관리청 고시 제2008-402호 11월 24일)<도로법>,
일련번호 4 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한지역_800m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한지역_전축종제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>,
일련번호 5 : 계획관리지역 , 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(일부제한지역_800m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한지역_전축종제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 일련번호 2,6) 토지는 일단지로 이용중이며, 일련번호 3은 진입도로로서 해당 소유자 지분만을 평가하였음.

- 일련번호 4 지상에 연고자 미상의 분묘 소재함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 가 : 일반철골조 판넬지붕 단층으로,
철골주기둥: H-Beam 500*200mm, 처마고: 약 8미터,
벽체: 샌드위치판넬잇기
바닥: 콘크리트하드너
창호: 판넬헹거도어 및 샤시단창임.

일련번호 나 : 일반철골조 판넬지붕 단층으로,
철골주기둥: H-Beam 400*300mm, 처마고: 약 7미터,
벽체: 샌드위치판넬잇기, 일부 무벽체
바닥: 콘크리트하드너
창호: 판넬헹거도어 및 샤시단창임.

일련번호 다 : 일반철골조 판넬지붕 2층으로,
외벽: 복합판넬
내벽: 벽지 및 타일등
바닥: 타일
창호: 하이샤시창호임.

이용상태

일련번호 가),나) 공장, 일련번호 다) 1층 - 식당, 휴게실 등, 2층 - 사무실 등으로 이용중임.

설비내역

일련번호 가),나) 화재경보설비, 소화전 등,
일련번호 다) 위생,급배수설비, 휴게실부분 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' ㉠㉡ 참조.

공부와의 차이

일련번호 가)~다)는 제시목록과 달리 644-6,645-2 양지상(가) 및 644-4(나,다)지상에 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함. 공장및광업재단저당법 제6조 기계및기구 포함.
-감정서상 기호 (가)~(다)는 제시목록과 달리 644-6, 645-2 양지상(가) 및 644-4(나,다)지상에 소재함(감정평가서 참조).
-목록2,9. 일단의 토지로 이용중.
-목록4. 중 감정서상 기호 라,마 멸실.
-목록5. 지분매각.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 기본 사항

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경7907 (1)

* 소재지: 경상북도 칠곡군 가산면 석우리 644-4

* 용도: 공장

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 중소기업은행 (추정)

1.2. 면적 및 감정가

* 감정가: 6,653,555,960원

* 토지면적: 15405.00㎡ (약 4660.2평)

* 토지지분: 14320.626㎡ (약 4331.8평)

* 건물면적: 3352.97㎡ (약 1014.3평)

* 매각대상: 토지지분 / 건물 전체 매각 (공장 및 광업재단 저당법상 기계기구 포함)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

* 본건은 경상북도 칠곡군 가산면 석우리 소재 '들머리마을' 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 공장, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

* 차량 진입이 용이하며, 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 일련번호 1, 2, 6 토지는 3번 토지를 통해 출입하며, 3번 토지는 자체적으로 노폭 약 8미터의 포장도로입니다.

* 4번 토지는 임야도상 맹지이나 남서측으로 노폭 약 2~3미터 농로와 연계되어 있습니다.

* 5번 토지는 임야도상 맹지이며 인접지를 경유하여 접근 가능합니다.

2.3. 토지 현황 및 이용 상태

* 일련번호 1, 2, 6 토지는 일부 법면이 있으나 대체로 평탄한 사다리형으로 공업용 건부지로 이용 중입니다.

* 일련번호 3 토지는 완경사 지대의 부정형 토지로 도로로 이용 중입니다.

* 일련번호 4, 5 토지는 급경사의 산지로 자연림 및 일부 야적장으로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 정후영

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 100,000원

* 전입/사업일자: 2017-08-11

* 대항력: 있음

* 임차인: 주식회사다온산업건설

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입/사업일자: 2024-11-21

* 배당신고일자: 2025-08-08

* 대항력: 없음

3.2. 등기부 현황 (말소기준권리 및 후순위 권리)

* 토지 등기부상 말소기준권리는 2017년 11월 6일 접수된 중소기업은행의 근저당권(을5)입니다.

* 이후 접수된 가압류, 압류, 임의경매 등은 모두 말소기준권리보다 후순위에 있어 경매로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 건물 등기부 현황도 유사하며, 동일한 근저당권이 말소기준권리입니다.

3.3. 기타 권리 사항 (특이사항, 매각으로 소멸되지 않는 권리)

* 본건은 유동화물건, 중복병합사건, 공동담보, 지분매각, 분묘기지권 등의 특이사항이 있습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본건은 공장, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역에 위치하며, 주변에 주거 밀집 지역이나 상업 시설이 발달한 지역은 아닙니다.

* 산업 시설로서의 가치가 주된 상권 특성으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 인프라

* 본건은 농촌 및 산업 지역에 속하므로, 대규모 편의시설이나 생활 인프라는 인근 읍면 지역을 통해 이용해야 할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/권리적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 정후영 (보증금 10,000,000원)의 보증금 미회수 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

* 분묘기지권: 4번 토지 지상에 연고자 미상의 분묘가 소재하여 토지 이용 및 개발에 제약을 줄 수 있습니다.

* 지분매각: 토지 일부 지분 매각으로, 토지 이용 및 관리에 있어 다른 공유자와의 협의가 필요할 수 있습니다.

6.2. 물리적/현황 리스크

* 맹지: 4번, 5번 토지는 맹지이므로 접근 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 경사지: 일부 토지(3, 4, 5번)는 완경사 또는 급경사 지대에 있어 토목 공사가 필요할 수 있습니다.

* 현황과 공부상 차이: 감정평가서 상 건물(가)~(다)의 위치가 공부상 주소(644-4)와 다르게 644-6, 645-2 지상에 소재하며, 일부 건물이 멸실된 점(목록4) 등 현황과 공부상의 차이가 있을 수 있습니다 (감정평가서 참조 요망).

7. 종합 의견

* 본건은 상당한 규모의 토지와 건물을 갖춘 공장 물건으로, 지속적인 공장 운영을 염두에 둔다면 기계 및 기구 포함 여부가 유리할 수 있습니다.

* 그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 분묘기지권, 지분매각으로 인한 소유권 관계의 복잡성, 일부 맹지 및 경사지 토지의 활용도 제한 등 여러 잠재적 리스크를 반드시 고려해야 합니다.

* 제반 상황을 면밀히 검토하여 투자 가치를 판단해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지와 건물 면적을 활용한 대규모 공장 운영 가능성.

* 공장 및 광업재단저당법에 따른 기계 및 기구 포함 가능성.

* 지분 매각을 통한 상대적으로 낮은 진입 장벽 (단, 소유권 관계 명확히 파악 필요).

9. 예상 입찰가

* 정확한 예상 입찰가는 권리 분석, 현장 조사, 주변 시세, 본건의 잠재적 리스크(대항력 있는 임차인, 분묘기지권, 맹지 등)와 관련 비용을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 본건의 감정가는 6,653,555,960원이나, 위에서 언급된 리스크 요인들을 충분히 반영하여 입찰가를 결정해야 할 것입니다.

* ‘인수 보증금’은 0원으로 계산되었으나, 대항력 있는 임차인 정후영의 보증금 10,000,000원은 미회수 시 추가 비용이 발생할 수 있으므로 유의해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.