나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51295 [1] 충청남도 당진시 송악읍 중흥리 887 당진송악경남아너스빌 101동 6층602호 아파트 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51295 [1] 충청남도 당진시 송악읍 중흥리 887 당진송악경남아너스빌 101동 6층602호 아파트 경매

물건 대표 이미지

서산지원 경매6계 2025타경51295 | 소재지: 충청남도 당진시 송악읍 중흥리 887 당진송악경남아너스빌 101동 6층602호 | 감정가: 129,000,000원 | 최저가: 90,300,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 분석 보고서

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 서산지원 2025타경51295 (1)

소재지: 충청남도 당진시 송악읍 중흥리 887 당진송악경남아너스빌 101동 6층602호

용도: 아파트 (공동주택)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 최OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 및 감정가 정보

감정가: 129,000,000원

전용면적(건물면적): 59.93㎡ (약 18.13평)

공급면적(추정): 약 79.34㎡ (24평형)*

토지면적: 37.07㎡ (약 11.21평)

*본 건은 전용면적 59.93㎡ 타입으로, 통상 '24평형'으로 불리는 타입의 아파트임. (추정 공급면적: 79.34㎡)

1.3. 건물 및 환경 정보

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 11층 건물 중 6층

이용상태: 아파트 (방, 거실, 주방/식당, 욕실 등)

설비내역: 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재관련설비 등

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 충청남도 당진시 송악읍 중흥리에 위치하며, 부근은 농경지, 단독주택, 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임. 북서측 인근에 송악초등학교가 소재하여 교육 환경은 양호한 편임 . 부정형의 토지이나 아파트 부지로 이용 중이며, 단지 내·외의 도로 상태는 무난한 편임.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통임. 또한, 서해안 고속도로의 송악IC 및 당진IC가 비교적 근접하여 광역 교통망 접근성이 좋음 . 향후 서해선 복선전철(안중역, 인주역) 및 석문산업단지 인입철도 연결 등 교통 호재가 잠재적으로 있음 .

2.3. 상권분석 및 생활정보

주변에 중소형 마트 및 대형 하나로마트가 도보권에 위치하며, 식당 등 기본 편의시설이 도보로 이용 가능한 거리에 형성되어 있어 생활 편의성은 보통 이상으로 판단됨 .

3. 권리 분석 (주의사항 상세 분석)

3.1. 매각대상 및 감정가

본건은 토지 및 건물을 일괄 매각하는 건으로, 감정가는 129,000,000원임. 감정가 대비 시세 및 낙찰가 추이를 면밀히 분석해야 함.

3.2. 임차인 현황 및 대항력 (최대 리스크)

가장 중요한 주의사항은 주택임차권자 허진우가 **대항력 있는 임차인**이라는 점임. 주택임차권설정등기가 을구 순위 1번으로 되어 있어, 법원 배당 시 보증금 전액을 배당받지 못하면 **보증금 잔액을 매수인이 인수**하게 됨. 또한, **주택도시보증공사(HUG)가 임차권자의 전세보증금반환청구권의 승계인**이므로, 인수하는 보증금 잔액은 주택도시보증공사에 상환해야 할 수 있음.

* 권리분석 시 **배당요구 현황, 임차보증금액, 그리고 임차권설정등기의 선순위 여부를 철저히 확인**하고, **인수금액이 발생할 가능성**을 염두에 두고 입찰해야 함.

4. 잠재적 리스크 및 특이사항

4.1. 잠재적 리스크

**주택임차권자 보증금 인수 위험**: 상기 권리 분석에서 언급된 바와 같이, 대항력 있는 임차인의 보증금 미배당 잔액을 매수인이 인수할 가능성이 존재함. 이는 입찰가 결정에 매우 중요한 요소이므로, 임차인의 정확한 보증금액 확인 및 배당 여부 분석이 필수적임.

**혐오시설 근접성**: 송악읍 중흥리 지역에는 송악면 중흥 하수처리장(1일 700톤 처리 규모)이 소재함 . 하수처리장은 필수 공공시설이나, 근접 거리에 따라 악취 등 환경적 리스크가 발생할 가능성이 있으므로 현장 조사 시 확인이 필요함.

**토지이용계획 저촉**: 토지 일부가 '중로2류' 및 '도로구역'에 저촉되나, 감정평가서상 저촉 면적은 미미한 편으로 언급됨.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건 '당진송악경남아너스빌 24평형'은 비교적 최근에 준공된 아파트이며 (입주시기 2021년 4월 예정), 송악초등학교 근처에 위치하고 있어 실수요자에게 매력적일 수 있음 . 또한, 주변에 석문국가산업단지 등 다수의 산업단지가 인접해 있어 **임대 수요가 풍부할 수 있다는 장점**이 있음 .

그러나 **대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부**가 이 물건의 최대 리스크이자 핵심 관건이므로, 임차보증금 및 예상 배당액 분석 없이는 입찰을 진행해서는 안 됨.

5.2. 투자 포인트

**산업단지 배후 주거지**: 석문국가산업단지, 아산국가산업단지 등 인근 산업단지의 근로자 임차 수요를 기대할 수 있음 .

**저평가 가능성**: 권리상의 복잡성(임차인 인수 위험) 때문에 경쟁률이 낮아지거나 저가로 낙찰될 가능성이 있어, 권리 분석을 확실히 한다면 시세보다 낮은 금액에 취득할 기회가 될 수 있음.

**신축 아파트의 가치**: 2021년 준공으로 비교적 신축이며, 소형 평형(24평형) 아파트로 선호도가 높아 환금성이 양호할 것으로 예상됨 .

법원 정보

서산지원 경매6계