나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51295 [1] 충청남도 당진시 송악읍 중흥리 887 당진송악경남아너스빌 101동 6층602호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산호 · 평가일 2025.05.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 송악읍 중흥리에 소재하는 부동산으로서, 부근은 농경지, 단독주택, 아파트단지 및 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로서, 북서측 인근에 「송악 초등학교」가 소재함.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 11층 건물로서,
외 벽: 몰탈위페인트 등 마감,
내 벽: 벽지 및 타일 등 마감,
창 호: 샷시창호임.

이용상태

「아파트」로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재관련설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 아파트 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

아파트단지 내·외의 도로상태 무난한 편임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2015-03-20), 중로2류(폭15m~20m)(2023-03-20)(저촉), 가축사육제한구역(2024-12-12)(전부제한), 도로구역(2023-03-20).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 본건의 임대관계는 미상임.

② 본건 대지권의 목적인 토지 중 일부는 토지이용계획확인원상 일부「중로2류 및 도로구역
저촉」이나, 저촉부분의 면적은 미미한 편임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 주택임차권의 승계인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하므로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서가 제출됨(별지첨부 확약서 참조).
- 주택도시보증공사는 임차권자 허진우의 전세보증금반환청구권의 승계인임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 서산지원 2025타경51295 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

1.2. 물건현황

소재지: 충청남도 당진시 송악읍 중흥리 887 당진송악경남아너스빌 101동 6층602호

용도: 아파트

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 11층 건물 중 6층 602호

전용면적: 59.93㎡ (약 18.1평)

대지권면적: 37.07㎡ (약 11.2평)

감정가: 1억 2900만원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

사용승인일: 2021년 04월 28일

2. 입지조건

2.1. 위치및주변환경

본건은 충청남도 당진시 송악읍 중흥리에 소재하며, 주변은 농경지, 단독주택, 아파트 단지 및 근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다. 북서측 인근에 송악초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2025년 5월 1일 접수된 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매 개시결정 등기입니다. (권리금액: 1억 4905만 7288원)

3.2. 인수되는권리

매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 예정이므로, 매수인에게 인수되는 부담은 없습니다.

3.3. 임차인현황

임차인: 허진우

전입일자/확정일자: 2022년 02월 10일

임차보증금: 1억 4000만원

차임: 없음 (전세)

대항력: 없음

비고: 임차인 허진우는 주택도시보증공사(HUG)와의 확약서를 통해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하였습니다. 이에 따라 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의한다는 내용이 확인되었습니다.

결론적으로, 매수인에게 임차보증금 인수 부담은 발생하지 않습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 주변상권

본 건이 위치한 당진송악 경남아너스빌 아파트는 단지 내 및 인근에 기본적인 근린생활시설이 분포하고 있어 생활 편의성을 갖추고 있습니다. 송악초등학교가 인접해 있어 교육 관련 상권도 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트단지정보

아파트명: 당진송악 경남아너스빌아파트

건축년도: 2021년 04월 28일

총 동수: 5개동

총 세대수: 381세대

최고 층수: 20층 (본건 6층)

주요 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터 등

주차대수: 단지 총 주차대수 445대 (지하 기계식 338대, 옥외 기계식 107대)

5.2. 주변편의시설

* 송악초등학교 (북서측 인근)

* 다수의 근린생활시설 (단지 인근)

* 기타 마트, 병원, 은행 등 주요 편의시설은 차량 이용 필요

6. 잠재적리스크

6.1. 토지이용계획저촉

본 건 토지의 일부가 '중로2류(폭15m~20m)' 및 '도로구역'에 저촉되는 부분이 있으나, 그 면적은 미미한 수준으로 판단됩니다.

6.2. 임대차관계

임차인 허진우는 대항력이 없으며, HUG와의 확약서 제출로 인해 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 행사할 수 없습니다. 따라서 임차보증금 인수 부담은 없습니다.

6.3. HUG인수조건변경

HUG 인수조건 변경 사항이 존재하나, 임차인과의 확약서 내용이 명확하여 매수인에게 직접적인 보증금 인수 부담은 없는 것으로 분석됩니다.

7. 종합의견

본 물건은 2021년 준공된 신축급 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건과 명확한 권리관계를 갖추고 있습니다. 특히 임차인의 대항력이 없고 HUG와의 확약서 제출로 인해 임차보증금 인수 부담이 전혀 없다는 점이 큰 장점입니다. 감정가는 1억 2900만원이나, 최근 실거래가 및 주변 시세를 고려할 때 합리적인 수준에서의 낙찰을 기대해 볼 수 있습니다. 토지 이용계획상 도로 저촉 부분이 있으나, 면적이 미미하여 큰 문제로 보기는 어렵습니다.

8. 투자포인트

* 신축급 아파트 (2021년 준공)

* 명확한 권리관계로 임차보증금 인수 부담 없음

* 송악초등학교 인접으로 우수한 교육 환경

* 당진시 지역 개발 및 인구 유입 시 시세 상승 잠재력 보유

9. 예상입찰가

9.1. 시세분석

최근 매매 실거래가 정보:

* 2026년 6월 1일: 72.436㎡, 2층, 1억 3000만원

* 2026년 7월 9일: 59.966㎡, 16층, 1억 2400만원

본 건의 전용면적(59.93㎡)과 유사한 59.966㎡ 면적의 16층 물건이 1억 2400만원에 거래되었습니다. 이는 본 건의 감정가(1억 2900만원)보다 낮은 금액입니다.

9.2. 예상입찰가산정

감정가: 1억 2900만원

최근 실거래가 (동일 면적): 1억 2400만원

본 건은 임차인 관련 인수 부담이 없으며, 신축급 아파트라는 점을 감안할 때, 최근 실거래가인 1억 2400만원을 기준으로 하되, 소폭 상승한 가격 또는 감정가 부근에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

약 1억 2500만원 ~ 1억 3500만원 사이에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 0원 기준)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.