나이스옥션 법원경매 논산 2025타경20340 [1] 충청남도 부여군 초촌면 신암리 2-22 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중제감정 · 평가일 2025.05.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 부여군 초촌면 신암리 소재 ""석재단지"" 내에 위치하며 주위는 석재단
지로서 중소규모의 공장으로 형성된 공업지대입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 및 주정차가 가능하고 근거리에 군내버스 승강장이 소재하며 승강
장까지의 거리 및 군내버스 운행빈도, 공익시설 및 편익시설과의 거리, 접근성, 연계성
등으로 보아 일반적인 대중 교통사정은 보통인 편입니다.

형태 및 이용상태

2필 일단지 대체로 사다리형의 토지로 인접한 남서측 및 북동측 토지와 상당한 고저차
있고 자체 지반은 평탄하나 북동측 일부는 법면을 이루고 있으며 공업용 건물 등의 건
부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

세로를 통하여 출입 가능합니다.
(본건 (1.4) 토지는 주식회사 영진알씨 소유의 토지(세로 신암리 2-59, 2-58. 지목 : 도
로)를 통하여 출입하고 있고 신암리 2-59, 2-58 토지는 경매절차가 진행되고 있습니다)

토지이용계획 및 제한상태

(1.4) 계획관리지역, 가축사육제한구역입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(2) 경량철골구조 칼라강판지붕 단층건으로
내외벽 : 대부분 벽체 없으며 일부는 경량철판 등

(3) 일반철골구조 샌드위치패널지붕 단층건으로
내외벽 : 일부 벽체 없으며 일부는 경량철판 등

(5) 철골구조 골스레이트지붕 단층건으로
내외벽 : 일부 벽체 없으며 일부는 스레이트 등

(5-1) 철골구조 샌드위치패널지붕 단층건으로
외벽 : 적벽돌 치장붙임 등
내벽 : 벽지, 수성페인트, 기타 등
창호 : 새시 유리창 등입니다.

이용상태

(2) 공장(장기간 공실)
(3) 공장(장기간 공실)
(5) 석재가공공장(장기간 공실)
(5-1) 사무실 및 주택 등으로 이용 중입니다.

설비내역

(5-1) 건물에 급배수 급탕설비, 위생설비, 난방설비, 기타설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

별첨 지적 및 건물개황도, 사진과 같이 부합물(ㄱ)이 소재하여 평가하였습니다.

공부와의 차이

본건 (2.5-1) 건물은 공부상 2-22, 2-16 양지상에 소재하는 것으로 되어 있으나 실제
(2) 건물은 2-16 및 타인지상에 소재하고 있고 공부상 99.2㎡이나 개략적인 실측면적
은 약 314.2㎡, (5-1)은 2-22 단일지상에 소재하며 공부상 골스레이트지붕이나 실제
샌드위치패널지붕이며 공부상 용도는 사무실이나 실제 사무실 및 주택등으로 이용 중
입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.세로(2-58, 2-59)를 통하여 출입가능. 목록2.는 실제 2-16 및 일부 타인지상에 소재하고 있고 공부상 99.2㎡이나 개략적인 실측면적은 약 314.2㎡. 목록5.부속건물은 2-22 단일지상에 소재하며 공부상 골스레이트지붕이나 실제 샌드위치패널지붕이며 공부상 용도는 사무실이나 실제 사무실 및 주택등으로 이용.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 논산지원 2025타경20340 (1)

소재지: 충청남도 부여군 초촌면 신암리 2-22

용도: 공장

감정가: 540,007,160원

토지면적: 3327.00㎡ (약 1006.45평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 총 739.36㎡ (약 223.67평)

건물 제시외면적: 4.20㎡ (부합물)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중소벤처기업진흥공단 (근저당권 및 임의경매 개시권자)

특이사항: 공동담보, 일괄매각. 제시외 건물 포함. 세로(2-58, 2-59)를 통하여 출입 가능. 목록2.는 실제 2-16 및 일부 타인지상에 소재하며 공부상 99.2㎡(약 29.99평)이나 개략적인 실측면적은 약 314.2㎡(약 95.08평). 목록5.부속건물은 2-22 단일지상에 소재하며 공부상 골스레이트지붕이나 실제 샌드위치패널지붕이며 공부상 용도는 사무실이나 실제 사무실 및 주택 등으로 이용.

감정평가 요약:

토지: 충청남도 부여군 초촌면 신암리 소재 "석재단지" 내 위치하며, 주위는 중소규모 공장으로 형성된 공업지대. 2필 일단의 대체로 사다리형 토지로 자체 지반은 평탄하나 일부 법면이 있음. 계획관리지역, 가축사육제한구역.

건물: 경량철골구조, 일반철골구조, 철골구조 등으로 구성된 단층 건물들. (2)호 건물은 장기간 공실 상태, (3)호 건물은 장기간 공실 상태, (5)호 건물은 석재가공공장(장기간 공실), (5-1)호 건물은 사무실 및 주택 등으로 이용 중.

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 충청남도 부여군 초촌면 신암리 소재 "석재단지" 내에 위치하며, 주위는 석재단지로서 중소규모의 공장으로 형성된 공업지대입니다.

교통상황:

본건까지 차량 출입 및 주정차가 가능하며, 근거리에 군내버스 승강장이 소재하여 일반적인 대중 교통사정은 보통인 편입니다.

토지 이용상태:

2필 일단의 대체로 사다리형 토지로, 인접한 토지와 상당한 고저차가 있으나 자체 지반은 평탄하며 북동측 일부는 법면을 이루고 있습니다. 공업용 건물 등의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태:

세로(신암리 2-59, 2-58 토지)를 통하여 출입 가능합니다. (단, 신암리 2-59, 2-58 토지는 경매 절차가 진행 중입니다.)

토지이용계획 및 제한상태:

계획관리지역, 가축사육제한구역입니다.

주변 시설:

본 물건이 위치한 신암 석재단지는 공업지대이며, 주변으로는 친환경 마을 및 역사 유적지 등이 분포하고 있습니다. 제공된 정보 및 관련 검색 결과 상, 본건 주변에 혐오 시설이 직접적으로 확인되지는 않았습니다.

3. 권리분석

물건명세서 요약:

작성일 2026-04-10 기준, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. 일괄매각이며, 제시외 건물(부합물)이 포함됩니다. 건물 현황과 공부상 내용 간 차이가 존재하며, 특히 목록2. 건물은 면적 및 소재지(타인 지상) 상 차이가 있습니다. 목록5-1. 건물은 지붕 재질 및 용도(사무실/주택) 상 차이가 있습니다.

등기부상 권리관계:

등기부채권 총액은 979,267,347원입니다.

말소기준권리: 2021-02-26 중소벤처기업진흥공단 근저당권.

말소되는 권리: 근저당, 가압류, 전세권설정, 임의경매, 압류 등 대부분의 권리가 말소기준권리 이후에 설정되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주식회사 부

보증금: 20,000,000원

차임: 2,000,000원

전입일자/사업일자: 2023-10-17

확정일자: 미필

대항력: 없음

비고: 인수되는 보증금 없음.

* 임차인: 주식회사 에

보증금: 220,000,000원

차임: 0원

전입일자/사업일자: 없음

확정일자: 없음

대항력: 없음

비고: 인수되는 보증금 없음.

인수 보증금 합계: 0원. (임차인 모두 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.)

4. 상권분석

지역 특성:

본 물건은 충청남도 부여군 초촌면 신암리에 위치한 "석재단지" 내 공업지대로, 중소규모 공장들이 밀집해 있습니다. 지역적으로는 친환경 농업 지역과 역사 문화 유적지가 공존하는 특징을 보입니다.

활용 가능성:

석재단지 내 공장으로서 기본적인 산업 활동에 적합하며, 부속 건물 중 일부(5-1)가 사무실 및 주택으로 이용 중이어서 소규모 사업장 운영이나 복합 용도로의 활용도 고려해볼 수 있습니다.

5. 생활정보

주변 편의시설:

근거리에 군내버스 승강장이 있으며, 차량 접근성이 양호하여 일반적인 편의시설과의 연계성은 보통 수준으로 판단됩니다.

교통:

차량 출입 및 주정차가 가능하며, 인근 도로망을 통해 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

공부와 현황 불일치:

* 목록2. 건물은 공부상 면적(99.2㎡)과 실측 면적(약 314.2㎡) 간 큰 차이가 있습니다. 또한, 해당 건물이 2-16번지 외 일부 타인 토지상에 소재하는 것으로 확인되어 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

* 목록5-1. 부속건물은 공부상 골스레이트지붕이나 실제 샌드위치패널지붕이며, 공부상 용도는 사무실이나 실제로는 사무실 및 주택 등으로 복합 이용되고 있어 용도 불일치 문제가 있습니다.

진입로 관련 위험:

본 물건으로의 주요 진입로인 인접 토지(신암리 2-59, 2-58)가 현재 경매 절차가 진행 중에 있어, 향후 진입로 확보에 대한 불확실성이 존재할 수 있습니다.

건물 공실 상태:

주요 공장 건물(2, 3, 5호)이 장기간 공실 상태인 점은 즉시 임대 수익 발생이 어렵거나 추가적인 시설 투자 필요성을 시사합니다.

높은 채권 총액:

등기부상 총 채권액이 979,267,347원으로 매우 높아 채무 불이행이 누적되었음을 방증합니다. 이는 본 건의 시장 가치 평가 시 고려되어야 할 요인입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 부여군 초촌면 신암리 소재 석재단지 내 공장 시설입니다. 토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 현재 장기간 공실 상태로 파악됩니다. 특히, 건물 현황과 공부상의 면적, 소재지, 지붕 재질, 용도 등에서 상당한 차이가 존재하며, 일부 건물은 타인 토지에 소재하는 것으로 확인되어 면밀한 현장 확인 및 법적 검토가 필수적입니다. 또한, 주요 진입로로 이용되는 인접 토지가 경매 진행 중이라는 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 권리 분석상 인수되는 권리는 없는 것으로 판단되나, 임차인의 보증금은 배당을 통해 회수될 예정입니다.

8. 투자 포인트

* 매각으로 소멸되는 권리가 많아 인수되는 부담이 거의 없습니다.

* 공장 밀집 지역에 위치하여 산업 활동 및 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

* 일부 건물(5-1)이 사무실 및 주택으로 이용 가능하여 다목적 활용이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 540,007,160원을 기준으로 하되, 위에서 언급된 잠재적 리스크(공부와 현황 불일치, 진입로 문제, 장기 공실, 높은 채권 총액 등)를 충분히 고려하여 보수적으로 산정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 상세한 현장 조사와 시장 조사가 선행되어야 하며, 낙찰 후 발생할 수 있는 추가적인 비용 및 위험을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.